El ‘senior living’, a la espera de inversión: España necesita más de 200.000 nuevas plazas para mayores

España cuenta actualmente con 407.000 camas asistenciales para el sector senior, lo que representa una ratio de 41,4 por cada 1.000 mayores. Esto, acompañado de los retos demográficos actuales, donde la sociedad cada vez está más envejecida, ha generado un déficit que supera las 200.000 plazas.

Los datos ofrecidos por Praemia REIM durante la tercera edición de Senior Living & Healthcare Real Estate Forum, encuentro organizado por Planner Exhibitions, muestra un vacío que representa tanto un desafío social como una gran ocasión para atraer capital institucional hacia estas infraestructuras esenciales.

España cuenta ya con 9 millones de habitantes mayores de 65 años y alcanzará los 16 millones en los próximos años, que estarán más informados, activos y exigentes. Buscarán vivir de forma independiente pero acompañados, y con servicios, pero sin renunciar a la autonomía ni a un modelo que les permita envejecer de forma gradual. Ese cambio cultural está impulsando el desarrollo de soluciones intermedias entre la vivienda tradicional y la residencia asistencial: los modelos de ‘senior living’.

El evento, que ha reunido a cerca de 300 profesionales del sector, ha contado con la participación del director de Investment Properties Alternative Living en CBRE España, Stefano Somoggi, que ha declarado: “España es aún un mercado muy nicho, no podemos decir que realmente exista el mercado de ‘senior living’, todavía”. Según ha explicado, los inversores activos en este momento son mayoritariamente ‘value add’, focalizados en reposicionar activos y crear producto. Pero para que el sector escale será necesario que la categoría madure y dé paso a un capital más estable y ‘core’.

La financiación ha sido otro de los ejes del foro. La directora nacional de Healthcare en Savills, Núria Béjar, ha recordado que el sector se ha vuelto mucho más prudente: “Hemos dejado atrás la fase de inflar el mercado y estamos entrando en una etapa de proyectos concretos, mucho más realistas y muy ligados a la capacidad de financiación. No veremos una ola arrolladora, sino un avance proyecto a proyecto”. Béjar ha puesto el foco en un aspecto clave para la rentabilidad del modelo: “El éxito no vendrá solo del alojamiento. Hasta un 50% de los ingresos del ‘senior living’ procederán de los servicios. Esa será la pieza fundamental para que los números cierren”.

Otra de las claves del día ha sido el análisis del tipo de capital que está entrando en España. El managing director de Talvion, Alejandro Herraiz, describe lo que ya muchos consideran la evolución natural del mercado: “El capital que está entrando hoy es ‘value add’ y, en financiación, vemos soluciones alternativas porque la tradicional todavía no tiene suficientes casos de éxito para entrar. Es un proceso similar al que ya vivimos en el ‘coliving’: cuando los activos empiecen a dar retornos demostrados, será cuando llegue el capital ‘core’”. Según Herraiz, ese punto de inflexión abrirá la puerta a carteras más institucionalizadas, escalables y con operadores más robustos.

Madrid y Andalucía, pioneras en el sector

El avance normativo también ha ocupado un lugar destacado en el debate. Madrid y Andalucía son las regiones que más han evolucionado en la adaptación del urbanismo y los usos del suelo a las nuevas formas de habitar: ‘cohousing senior’, vivienda dotacional, residencias compartidas y modelos híbridos que combinan alojamiento, comunidad y servicios. La necesidad de marcos flexibles, coordinación entre áreas de urbanismo y políticas sociales y mayor estabilidad administrativa son requisitos imprescindibles para que los inversores apuesten con mayor intensidad.

La jornada ha puesto igualmente el foco en el cliente. Las nuevas generaciones de mayores no quieren únicamente una vivienda accesible, sino un estilo de vida: comunidad, bienestar, ocio, actividad física, seguridad y servicios adaptados. Los proyectos de costa captan especialmente la atención del público internacional, mientras que en las ciudades se impone un enfoque de proximidad, autonomía y conexión con el entorno urbano.

Todos estos vectores —demografía explosiva, déficit de oferta, mayor madurez del modelo y un cliente profundamente distinto— apuntan a la misma dirección: España se encuentra en un momento irrepetible para acelerar su mercado de ‘senior living’ y ‘healthcare’ real estate.

 Con ‘yields’ estabilizadas, operaciones de ‘sale & leaseback’ en aumento y un interés creciente del capital institucional, el sector está dando los primeros pasos para convertirse en una de las grandes categorías inmobiliarias de la próxima década.

El mensaje final del foro es unánime: el país tiene la oportunidad de construir una nueva generación de soluciones residenciales y asistenciales que definirán el bienestar sénior del futuro. Una oportunidad que, si se aprovecha, generará valor para los ciudadanos, para los operadores y para los inversores que decidan anticiparse.