Ismael Clemente (Merlin): "Hay un problema de productividad gravísimo en la Administración"

Merlin encara una nueva fase marcada por un cambio estructural en su negocio: la irrupción de los centros de datos como eje de crecimiento y como pieza central de la transformación que está provocando la inteligencia artificial en el sector inmobiliario. Mientras las líneas tradicionales de la compañía (oficinas, logística y centros comerciales) registran ocupaciones y rentas cercanas a máximos, la demanda ligada a la IA está impulsando una división que, según su CEO, tendrá un peso determinante en los ingresos de los próximos años.

Pero el desarrollo de estos activos se enfrenta a varios retos. El más urgente, la falta de potencia eléctrica disponible en Madrid, que está bloqueando proyectos y obligando a la compañía a buscar alternativas de autoconsumo y acuerdos privados para seguir avanzando. A esto se suman unos trámites administrativos que se dilatan durante meses y que están frenando inversiones estratégicas, en contraste con la mayor agilidad y capacidad de respuesta que, según Merlin, ofrece Portugal. En este contexto, su consejero delegado repasa en esta entrevista la situación del mercado, las tensiones energéticas, el papel de la IA y la evolución de oficinas, logística y 'retail'.

¿En qué situación está Merlin ahora mismo?

Estamos en un momento óptimo. Llevamos años refinando nuestras tres líneas tradicionales (oficinas, logística y centros comerciales) y hoy están en niveles de ocupación y rentas prácticamente máximos. Eso no significa que no vayamos a seguir desarrollando producto, porque lo hacemos, pero lo clave es que estas tres divisiones representan una base muy sólida de 'cash flow' sobre la que construir el futuro.

Y ese futuro está muy claro: la división de centros de datos, que es la línea llamada a ser enorme y extremadamente rentable. Es, con diferencia, la que más interés despierta en el mercado y la que tendrá un peso absolutamente dominante en los ingresos del grupo dentro de muy poco tiempo.

De hecho, la compañía ya cotiza cada vez más correlacionada con el sector de IA estadounidense: cuando sube Nvidia, subimos; cuando baja, bajamos. Ojalá tuviéramos sus múltiplos. Pero cuando completemos nuestra cartera de centros de datos, confiamos en que la capitalización y la cotización aumenten de manera muy significativa. 

En este contexto, ¿cómo esperáis la evolución bursátil en un momento de correcciones?

Las correcciones están muy vinculadas a la volatilidad del sector de la IA. Hay quien habla de burbuja, y en algunos casos existe, pero esta revolución industrial es real.

La diferencia fundamental con la burbuja del 'puntocom' es que ahora las tecnológicas sí generan caja. El problema no es la falta de negocio: el problema es que las expectativas se están multiplicando hasta extremos poco sostenibles. Aun así, la adopción de la IA está siendo muchísimo más rápida que la del móvil o Internet. El salto tecnológico es enorme.

¿Hacia dónde vamos? Hacia una automatización total de procesos. Hacia una sociedad más ociosa y, probablemente, más propensa al descontento. Y Europa, por desgracia, ni está ni se la espera: Estados Unidos y China juegan en otra liga. Europa regula; ellos crean. Y eso nos acaba dejando fuera de los grandes focos de inversión. 

¿Cuántos centros de datos tenéis operativos y cuántos estáis desarrollando?

En Fase 1 tenemos 64 MW equipados, de los cuales 44 MW ya están en servicio. Los 20 MW restantes dependen de la electricidad pendiente en Madrid, prevista para octubre del año que viene.

La Fase 2 supone 246 MW adicionales, distribuidos entre:

• País Vasco
• Lisboa
• Madrid

El problema más serio lo tenemos en Madrid, donde los proyectos acumulan retrasos debido a los trámites administrativos. Por ejemplo, estudios ambientales duplicados o procesos que tardan un año cuando deberían resolverse en tres meses. La falta de agilidad es desesperante. 

Red Eléctrica nos da cero megavatios: nos tenemos que buscar la vida

¿Qué peso tendrá esta división en los ingresos del grupo?

Con Fase 1 y Fase 2 completas, entre el 45% y el 50% de los ingresos del grupo. Cuando ejecutemos la Fase 3, el peso subirá al 75–80%.

Esto supone una transformación total del perfil de la compañía. Los centros de datos serán, con mucha diferencia, nuestra actividad principal y la que impulse el crecimiento en capitalización y rentas en la próxima década. 

¿Sufrís problemas de acceso a potencia eléctrica?

Muchísimos. Y es un problema gravísimo. En Madrid existe un auténtico pulso entre administraciones. Negar potencia a un edificio de viviendas no tiene sentido (consumen poquísimo), pero negar potencia a un centro de datos, teniendo en cuenta su demanda, es más comprensible… aunque el verdadero problema es que la red eléctrica está infra-invertida.

Llevamos años pidiendo potencia, y la respuesta suele ser la misma: “cero megavatios”. Por eso estamos buscando soluciones alternativas:

• Acuerdos con distribuidoras
• Autoconsumo
• Incluso proyectos off-grid

De hecho (y esto ocurrió literalmente durante esta entrevista) acabábamos de firmar un acuerdo con Solaria para un autoconsumo entre 225 y 750 kW, destinado al centro de datos de Arasur. Es un ejemplo perfecto de que nos tenemos que buscar la vida porque Red Eléctrica no da respuesta. 

¿Cómo veis el sector energético a medio plazo?

España produce mucha más energía de la que consume. Tiene condiciones espectaculares: sol, viento, espacio, interconexiones potenciales. El problema no es la generación: es la red de distribución, incapaz de llevar la energía a los puntos donde se necesita.

La administración es tan lenta y tan ineficiente que acaba estrangulando la productividad del sector privado. Con inversión y agilidad, España podría situarse entre los países más competitivos de Europa. Pero hoy no es así. La burocracia está bloqueando la oportunidad estratégica del país. 

¿Podríais contribuir a estabilizar la red eléctrica?

Sí, y de forma muy relevante. Los centros de datos cuentan con sistemas de baterías capaces de inyectar o absorber energía en milisegundos. Podríamos instalar baterías de una o dos horas (totalmente viables técnicamente) que proporcionarían una gran estabilidad a la red.

Pero la administración no lo pide, no lo entiende o no lo regula. Es una oportunidad perdida enorme, y una contradicción absoluta: España quiere captar industria digital, pero bloquea la potencia y no aprovecha la capacidad de estas infraestructuras para estabilizar la red. 

La revolución de la IA es real: Europa ni está ni se la espera

¿Cómo está el mercado de oficinas?

Muy fuerte. En Barcelona hay un exceso temporal de oferta, pero en Madrid existe una auténtica tensión al alza en las rentas. Una de las razones es que muchas oficinas antiguas se han convertido en vivienda, lo que ha retirado mucho stock del mercado.

Lo más interesante es que hoy la mejor evolución está en la periferia, en los corredores de M-30 y M-40. El centro está saturado y existen muy pocas posibilidades de crecimiento. Tenemos varios proyectos en marcha:

• Adecua 4 y 7
• La reconversión del edificio de Alfonso XI (Madrid)
• La reconversión de Libertad 201 (Lisboa)
• Nuevos desarrollos en Málaga y Valencia

Es un mercado sólido, con demanda sostenida y con márgenes aún por crecer. 

¿Y qué planes tenéis en 'retail'?

Estamos muy satisfechos. La ampliación del centro comercial Marineda (A Coruña) ha sido un éxito total. Trabajamos en:

• La renovación del edificio de Fnac en Callao,
• La reforma integral de Almada (Lisboa),
• Nuevas actuaciones en Artea (Bilbao).

El 'retail' físico, lejos de desaparecer, está viviendo una fase de modernización profunda y muy rentable cuando se gestiona bien. 

¿Cuál es la situación en logística?

Desarrollamos, pero solo con alquiler prefirmado. Hay mucha sobreoferta porque durante el auge entró mucha gente sin experiencia. Eso generará “accidentes” y, en consecuencia, oportunidades para quienes tenemos disciplina y visión de largo plazo.

En desarrollo especulativo solo contemplamos algo en Portugal, donde el balance entre oferta y demanda es más razonable. 

Portugal se está convirtiendo en un mercado muy relevante para vosotros. ¿Qué lo diferencia de España?

Portugal es, de alguna manera, un mini-Merlin:

• Oficinas de altísima calidad,
• Uno de los mejores centros comerciales del país,
• Logística en expansión,
• Nestro mayor centro de datos de la península.

La gran diferencia es la administración. Allí, en vez de negarte la electricidad, te la ofrecen. El Gobierno portugués ha puesto 6 GW a disposición del sector, mientras que la planificación española asigna 3,7 GW.

Esa diferencia resume perfectamente por qué Portugal está captando más industria digital y por qué España corre el riesgo de quedarse atrás. 

Si pudieras pedir un deseo para el sector, ¿cuál sería?

Simplificación administrativa y agilidad. No pedimos eliminar garantías ni controles: pedimos acortar los plazos. Procesos que hoy tardan un año podrían resolverse en quince días. La agilidad genera retorno, atrae inversión, mejora precios y beneficia al conjunto de la economía.

Pero hoy la administración carece de productividad. Y eso, de forma directa, está lastrando al país (y haciéndonos perder oportunidades estratégicas en plena revolución de la IA).