Escasez de vivienda en Cataluña: los expertos nombran las causas y posibles soluciones

“El problema principal en la vivienda es la falta de oferta de toda tipología, y especialmente de vivienda en alquiler”, es la conclusión que nombra el sector inmobiliario catalán a la vez que rechaza la propuesta jurídica de prohibición de determinadas compras de vivienda. ¿Por qué se ha llegado a esta escasez de inmuebles para comprar o alquilar y qué posibles soluciones hay?

Causas a la dificultad del acceso a la vivienda en Cataluña

Eugenia Sans, subdirectora General de Gloval y Miguel Ángel Casado, responsable de Operaciones Territorial Norte de Gloval, afirman que una de las principales causas del problema de acceso a la vivienda es la escasez de suelo, “pero existe muchos otros factores que generan dificultad en el acceso a la vivienda”.

Comentan que la escasez de suelo existe en los municipios que tienen limitaciones físicas por sus condiciones geográficas que bien impiden la expansión del área urbana o bien no es sostenible su crecimiento desde el punto de vista medioambiental. “Por otro lado, el recurso suelo que es limitado requiere de políticas que reduzcan largos procesos burocráticos y la rigidez en la gestión del suelo con el fin de poder actuar en un plazo corto en momento donde existen tensión inmobiliaria”.

Déficit de construcción

Los expertos señalan que una de las causas que haya este problema en la vivienda es el déficit de construcción: Cataluña ha acumulado un déficit de unas 10.000 viviendas anuales en la última década, lo que significa que la oferta no crece al ritmo necesario para cubrir la demanda. “El déficit es muy importante en el Área Metropolitana de Barcelona, donde la oferta incluso ha descendido en los últimos años”.

Mala regulación

Otros factores son el desvío de la oferta por la regulación, pues aunque la regulación del precio del alquiler ha mostrado cierta efectividad en la bajada de precios en contratos existentes, “también ha provocado un desvío de la oferta hacia contratos de temporada o de uso turístico, que no están sujetos a la misma limitación, reduciendo la oferta de alquiler residencial a largo plazo”, según los portavoces de Gloval.

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Poca o casi nula vivienda social

A ello se suma el parque de vivienda social muy limitado, pues el porcentaje de vivienda de alquiler social en Cataluña es de solo el 1,7%, muy por debajo de la media europea del 9%, lo que deja a muchos colectivos vulnerables sin opciones accesibles, según el Observatorio DESC.

“Falta de oferta asequible”

El problema de toda España es la falta de oferta asequible, en Cataluña (y especialmente Barcelona) “la situación es más crítica debido a la mayor presión demográfica y turística, la inversión especulativa y un déficit histórico de vivienda pública que ha cronificado la crisis de acceso a la vivienda”, según los expertos de Gloval.

Cataluña ha vivido un "segundo boom demográfico" en el siglo XXI, con un crecimiento de casi 700.000 personas en la última década, impulsado por la inmigración. El porcentaje de población con nacionalidad extranjera ha pasado del 1,1% en 1987 al 16,3% en 2023, según Idescat.

En el área de Barcelona, el número de viviendas transmitidas es positivo, con un incremento respecto del mismo trimestre del año anterior del 11,25%, la demanda sigue creciendo, en base a datos de Gloval.

Las posibles soluciones a la escasez de vivienda

Juan Antonio Gómez – Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora, nombra que dependiendo del territorio, quedan años de escasez. “La problemática del urbanismo requiere medidas valientes y contundentes que modifiquen las reglas actuales para la generación de suelo finalista”. 

Para Gómez-Pintado, hoy, pocas comunidades autónomas están actuando de manera firme y decidida, a excepción de algunas regiones como la Comunidad de Madrid. El resto, o cambian su manera de gestionar nuestra materia prima, “o seguirá siendo un bien escaso, lo que no ayudará a generar la vivienda asequible que necesita nuestro país”.

Para los expertos de Gloval, la burocracia y falta de suelo son una gran traba. “La rigidez en la gestión del suelo complican la rápida construcción de nuevas viviendas, tanto públicas como privadas. Las políticas de cesión del 30% aprovechamiento urbanístico para vivienda de protección oficial ha generado una disminución de los proyectos en Barcelona capital en favor de localidades próximas provocando un efecto contagio en los precios por el aumento de la demanda”. Por ello, proponen como una solución “crear bolsas de techo VPO o monetizarlo para poder ejecutarlo de manera discontinua”.

Así apuntan que la solución debe basarse en la colaboración público-privada a través de incentivos fiscales y acuerdos para aumentar la oferta de vivienda libre y la construcción de vivienda de protección oficial de carácter perpetuo con el fin de disponer de un parque público de viviendas. “Esto puede suponer un mayor endeudamiento del Estado que ya supera los 1,7 billones de euros”.

En las poblaciones donde existe suelo vacante, debe priorizarse el desarrollo sostenible junto con políticas para impulsar la rehabilitación de edificios existentes para crear nuevas viviendas, mientras que en poblaciones dónde no existe suelo vacante o por desarrollar, “hay que explorar la posibilidad de aumentar la densidad de viviendas así como incrementar las políticas de rehabilitación de edificios, en lugar de depender exclusivamente de la construcción en suelo nuevo”, según Gloval.

Por su parte, desde el sector inmobiliario catalán (Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE), Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida y Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y provincia, y Consejo de Cámaras de la Propiedad de Cataluña) instan a los poderes públicos a apostar por políticas que incentiven la oferta de vivienda en colaboración público-privada, respetando el marco jurídico nacional y europeo.