Brookfield entra en la vivienda en España con la compra de Fidere a Blackstone

La gestora canadiense Brookfield mantiene negociaciones en exclusiva con Blackstone para adquirir Fidere, su Socimi de vivienda en alquiler, que agrupa una cartera cercana a las 5.300 viviendas. Según fuentes del mercado, la propuesta de Brookfield se ha impuesto a las presentadas por TPG Angelo Gordon y Patron Capital, los otros dos fondos que llegaron a la fase final de un proceso competitivo en el que también mostraron interés firmas como Morgan Stanley Real Estate o Stepstone. El cierre de la operación podría producirse durante el próximo mes de marzo. Blackstone, consultada al respecto, ha declinado hacer comentarios.

De materializarse la transacción, Brookfield daría su primer paso relevante en el segmento residencial español. El grupo canadiense estuvo presente hasta el pasado año en el negocio de residencias de estudiantes a través de Livensa, plataforma que fue adquirida por Nido Living (CPPIB) por unos 1.200 millones. En España, Brookfield mantiene además inversiones en logística y en el sector hotelero, con Selenta como principal activo.

Brookfield, Patron Capital y TPG Angelo Gordon habían accedido a la última ronda de due diligence con ofertas alineadas con las expectativas del vendedor, tal y como avanzó 'Expansión' el pasado mes de enero. Algunas fuentes apuntan a que, una vez cerrada la compra, Brookfield podría optar por desinvertir progresivamente en los activos, en lugar de mantenerlos en alquiler, para esquivar posibles limitaciones regulatorias y la incertidumbre política.

La venta de Fidere se perfila como una de las mayores operaciones inmobiliarias del año, con un importe superior a los 1.000 millones de euros. Su éxito podría allanar el camino para que Blackstone estudie también la desinversión de Testa, su otra gran Socimi residencial, que cuenta con cerca de 9.000 viviendas. A finales del pasado ejercicio, Blackstone culminó la refinanciación de Testa por más de 1.626 millones, en una operación liderada por Apollo y Ares.

Una cartera concentrada en Madrid

Fidere está compuesta por 47 edificios residenciales, que suman alrededor de 5.300 viviendas, localizados mayoritariamente en el área metropolitana de Madrid, además de un inmueble en Guadalajara con unas 50 unidades. Dentro del perímetro de la operación se incluyen 18 activos —cerca de 1.800 viviendas— adquiridos a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) en 2013. JLL y Eastdil actúan como asesores en la venta.

El 96% de la cartera es vivienda libre y solo tres de los activos están sujetos a algún régimen de protección, con vencimientos previstos en 2027, 2029 y 2038. La valoración de Fidere a cierre de 2024 se situaba en torno a los 1.200 millones de euros.

La posible venta de Fidere o de Testa no supondría la retirada de Blackstone del negocio residencial en España. En unas recientes jornadas inmobiliarias organizadas por IESE Business School junto a Savills y Accumin, Fernando Bautista, managing director de inmobiliario de Blackstone, reconocía que el fondo lleva tiempo intentando crecer en vivienda asequible en el país, un segmento que ofrece ingresos recurrentes y cobertura frente a la inflación, aunque admitía que cerrar operaciones está resultando “difícil”.

Blackstone opera en el mercado inmobiliario español desde hace cerca de dos décadas y mantiene una presencia relevante en logística. Además, ha reforzado recientemente su apuesta por los centros de datos con un ambicioso proyecto en Zaragoza, donde prevé invertir hasta 11.800 millones de euros.

El fondo controla también el 65% de Hotel Investment Partners (HIP) y analiza una posible desinversión en esta plataforma hotelera. Para ello ha contratado a Morgan Stanley y Citi con el objetivo de evaluar una salida a Bolsa o una venta directa, en un proceso de dual track. Entre las alternativas, se contempla que el fondo soberano de Singapur GIC, propietario del 35% restante, incremente su participación.

Más carteras en el mercado

Fidere no es el único gran portfolio residencial actualmente en venta. Cerberus ha encargado a Deutsche Bank la desinversión de Gloria, una cartera de unas 3.300 viviendas integrada en su Socimi Macc 1x1, por la que se esperan ofertas de entre 600 y 800 millones de euros. Ares, por su parte, ha puesto en el mercado una cartera gestionada por Avalon, que ha despertado el interés del fondo de pensiones canadiense Hoopp. Además, CBRE Investment Management estudia adquirir a Madison su participación en Nestar, plataforma con 9.500 viviendas valorada en unos 1.750 millones y gestionada por Azora. Según informó 'El Periódico', Greystar y Vía Célere también han iniciado el proceso de venta de su negocio de alquiler residencial por cerca de 700 millones.