Informe bankinter: "la banca ya ha provisionado sus pisos y no tiene incentivos para hacer más descuentos" (gráficos)

El departamento de análisis de bankinter ha elaborado un nuevo informe sobre el mercado de la vivienda en España en el que pronostican que los pisos "sufrirán un retroceso adicional del 7%", que llevaría la contracción total de máximos al 20%. La estimación actual supone un incremento de unos dos puntos porcentuales respecto a su previsión de descensos anterior de septiembre

La firma estima que "los precios continúan en cierta situación de bloqueo porque los propietarios no venden por debajo de un precio aceptable, y los compradores se plantean esperar una oportunidad mejor en el ciclo de caídas" y señala que los bancos "ya han provisionado la pérdida de valor de esos activos según normativa del Banco de España (bde) y no tienen incentivos para vender con mayores descuentos"

Bankinter ha elevado sus previsiones de caídas por "la expectativa de subida de tipos de interés por parte del BCE, que repercute sobre el Euribor e incrementa el esfuerzo financiero para la adquisición de vivienda". También destaca que "el elevado stock de vivienda nueva y usada, junto con la cartera de adjudicados de las entidades financieras constituye un factor adicional que presionará a la baja los precios hasta finales del próximo año"

Según sus cálculos, el stock de vivienda en España se sitúa entorno a las 900.000 viviendas (unas 685.000 viviendas nuevas y 215.000 viviendas adjudicadas) gracias a que se ha reducido por primera vez en los últimos seis años. No obstante, no echa las campanas al vuelo y explica que "a pesar de este cambio de tendencia, la actividad de promoción inmobiliaria continúa su travesía en el desierto y el ritmo de absorción del stock será lento hasta el último trimestre de 2012". A partir de ese período, se recuperará la demanda hasta las 360.000 viviendas anuales nuevas gracias al crecimiento de la economía española superior al 2% y la creación de empleo. Al hilo de estas cifras, mantienen su perspectiva publicada en septiembre de "reactivación de la actividad inmobiliaria en el año 2014"

Evolución futura de la demanda

"En 2011 podemos asistir a un pequeño retroceso en las ventas de vivienda nueva, debido fundamentalmente al ciclo económico que atraviesa España, con un lento crecimiento económico y elevada desconfianza en cuanto a las perspectivas de empleo, variable determinante para el mercado inmobiliario", señala bankinter. En su opinión, "la demanda no comenzará a crecer de forma destacable hasta la segunda mitad de 2012, y que el promedio anual de viviendas vendidas en los 2 próximos años se situará en unas 220.000 viviendas, una cifra similar a la estimada en nuestra nota anterior"

Teniendo en cuenta que las estimaciones de crecimiento de la población y formación de nuevos hogares se mantienen constantes, la mejora de la coyuntura económica se hará más patente en el año 2013, lo que permitirá situar la cifra de ventas en unas 360.000 viviendas, nivel estructural de demanda residencial en un escenario económico normalizado

La actividad constructora se mantendrá "en niveles mínimos en 2011 y 2012, hasta situarse en el entorno de las 150.00 viviendas terminadas, concluyendo el ajuste de oferta que ya anticipa la notable caída en el número de nuevos visados de obra y viviendas iniciadas". Sin embargo, en su opinión, "la recuperación de la demanda estructural, que tendrá lugar a partir del año 2013, provocará una normalización del mercado que situamos a finales del año 2014. No obstante, en los meses anteriores el stock se habrá reducido prácticamente al 50% de los niveles actuales, lo que podría ser interpretado por el mercado como un cambio de tendencia muy relevante que significara el pistoletazo de salida a la actividad promotora a principios del año 2014"

¿Cómo se moverán los precios?

Los precios medios de la vivienda en España, que alcanzaron 2.104 euros por m2 en el primer trimestre de 2008, han caído 13,1% desde ese nivel máximo. Bankinter considera que el reciente cambio de perspectiva del BCE en cuanto a tipos de interés -que esperan que se sitúen en el rango 1,50%/1,75% a finales de 2011- provoque una aceleración en el ajuste de precios

Sobre los pisos de bancos, destaca que la cartera de activos adjudicados de las entidades "tendrá más influencia sobre el ritmo de absorción del stock que sobre los precios de la vivienda, porque las entidades ya han provisionado la pérdida de valor de esos activos según normativa del BdE y no tienen incentivos para vender con mayores descuentos"

En este escenario, estiman que "los precios descenderán un 7% desde los niveles actuales, alcanzando su mínimo a mediados de 2012. Esta caída de los precios situaría el ajuste total de precios en un 20% desde los niveles máximos". En su opinión, "La estructura patrimonialista del mercado residencial español, donde un 85% de las viviendas está en propiedad y uso, ha provocado que el proceso de ajuste y recuperación de precios sea lento"

De hecho, sentencia que "Los precios continúan en cierta situación de bloqueo porque los propietarios no venden por debajo de un precio aceptable, y los compradores se plantean esperar una oportunidad mejor en el ciclo de caídas", lo que hará que la vivienda siga cayendo en un rango de 1,0%/-1,5% en tasa trimestral hasta finales de 2012

Esto situaría el final del ciclo de descensos anuales casi 5 años después de iniciarse las caídas, un plazo razonable considerando que el tiempo medio de 4 años de caídas hasta alcanzar la recuperación después de recesiones anteriores, se puede alargar debido a la virulencia de esta crisis 

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