idealista news Está tratando de establecer semejanzas y diferencias entre el mercado inmobiliario español y estadounidense, que están en plena crisis pero del que participan diferentes poblaciones (46 millones de habitantes de España contra 305 millones de estados unidos, casi siete veces más). Ya hemos hablado de la situación de la venta de la vivienda nueva, la de segunda mano, los precios, el número de casas sin vender y hoy conoceremos cómo se originan las hipotecas en eeuu y España
Las génesis de las hipotecas en estados unidos es uno de los principales causantes de la actual crisis inmobiliaria y financiera . En España, prácticamente todas las hipotecas son originadas en los bancos, pero en estados unidos sólo es un 20%. El 80% restante se hace en brokers u originadores pequeños e independientes, cooperativas, filiales de bancos y otro tipo de firmas
Además, en España, aunque el tiempo ha demostrado que se han concedido hipotecas de muy alto riesgo, no existe como tal un mercado de hipotecas subprime (aquellas concedidas a personas con bajos recursos, con un interés creciente y a muy largo plazo). Además, el mecanismo de titulización de estos productos en estados unidos también es diferente al español, ya que se les da un gran incentivo
A la hora de que te concedan una hipoteca también es diferente, ya que en estados unidos todo el mundo tiene una calificación de crédito (credit score) que está en función de tu comportamiento como deudor (si has pagado correctamente, la cantidad que debes en tarjetas de crédito, la antigüedad de tu historial crediticio, las solicitudes de crédito, etc). En España cuando pides una hipoteca, el banco estudia todos tus datos e ingresos y decide si eres o no apto para el crédito
Sin embargo, mirando la hipoteca desde el punto de vista del ciudadano de la calle, todo es también muy diferente. Así, lo más relevante es que la vivienda es la garantía única de la hipoteca en estados unidos, es decir, si dejas de pagar la hipoteca, el banco se queda con la casa y se termina el problema. En España, no. En nuestro país, cuando firmas una hipoteca lo haces con una garantía personal, es decir, que el banco no sólo puede quedarse con tu casa, sino que puede ir contra tu patrimonio. El proceso es largo y doloroso y está descrito en este artículo sobre qué pasa si dejo de pagar la hipoteca
Respecto al tipo de hipotecas, en España nos decantamos principalmente por las de tipo de interés variable, mientras que en estados unidos lo suelen hacer por las fijas. No obstante, no son fijas del todo ya que están vinculadas al bono a 30 años y puede pedir una actualización del tipo de interés (previo pago de comisiones) cuando lo desees. Es decir, si la abriste al 7% y ahora está al 5% puedes pedir que te la refinancien a ese interés previo pago de las comisiones. Aún así, el tipo de interés no se mueve tanto como el Euribor y actualmente está alrededor del 5% aunque los tipos de interés oficiales están entre el 0 y el 0,25%. Esto es un gran problema, ya que las bajadas de tipos no acaban de ser trasladadas a los hipotecados
Por último, en eeuu los bancos cobran por adelantado una cuota para pagar los gastos relacionados con la hipoteca como son el seguro y los impuestos. El pago mensual de una hipoteca está formado de 4 partes y se le llama PITI: Principal (Capital del préstamo), Interest (intereses del crédito), impuestos (impuestos de propiedad) y Insurance (Seguros de propiedad). En muchas de las regiones donde se están viendo los casos de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) los costes de seguro y de impuestos son muchas veces tan altos que las personas que a lo mejor podrían pagar la hipoteca y los intereses, tienen problemas al pagar todo el costo mensual porque éste se duplica con los otros dos temas. Un ejemplo: el monto de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al 5% es de unos 1.080-1.100 dólares al mes, pero junto a esta cantidad hay que pagar unos 700-800 dólares en impuestos y seguros, hasta un total de unos 1.850 dólares cada mes
Esto, unido a que la indemnización y la subvención de paro por despido en eeuu es ínfima comparada con la que tiene derecho un trabajador en España provoca que si alguien es despedido tenga rápidamente que cambiar su vida y corre el peligro de caer rápidamente en impago de su hipoteca, lo que hace que haya numerosos casos de morosidad (está cerca ya del 7%) en eeuu y tantos embargos
Capítulo i: análisis de la venta de viviendas nuevas
Capítulo ii: análisis de la venta de viviendas de segunda mano
Capítulo iii: precios de la vivienda
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20 Comentarios:
Curioso artículo y muy interesante
La verdad es q he apredido cosas de eeuu que no sabía
Ya. 1850 dolares al mes. Un contable allí gana unos 100.000 dolares al año, y un ingeniero 120.000. Así que ¿cuanto es el porcentaje que les supone el pago de una hipoteca? Eso sin contar que una casa de pelicula les cuesta 250.000 dolares, ahora menos, con 5 dormitorios, garaje, jardin en urbanización privada y lago, a media hora de Washington.
El otro día salió en la tele un jubilado americano al que en la última estafa le habían quitado los ahorros que tenía en su plan de pensiones. Habló de 650.000 dolares ahorrados. Eso nos da una idea de su capacidad de ahorro y de sus problemas para comprar casas.
Si en EEUU se están embargando tantas casas, no es porque no puedan pagarlas, sino porque debido al sistema que tienen según el cual si no pagas te quedas sin ella, y nada más, no como en España, no les interesa seguir pagando por algo que ya vale menos, pues pueden comprar más barato la casa de al lado, u otra mejor por el mismo precio.
No digo que allí no esten teniendo problemas, pero yo me sigo riendo de la crisis eeuu en comparación con la nuestra.
Buenos días,
Un poco más y organizo una colecta para levantar un monumento al banquero desconocido.
En fin, pasemos al asunto principal. Dice Vd.:
En España, aunque el tiempo ha demostrado que se han concedido hipotecas de muy alto riesgo, no existe como tal un mercado de hipotecas subprime
Jeje, ¿cómo se llama a eso que se ha dado sobre el 120% del valor del piso, a personas sin recursos suficientes, recién estrenadas en el mercado laboral? la prensa extranjera y más de un artículo español más o menos malintencionado comenta que se han dado hipotecas a personas sin otros ingresos que dinero B, por ponerle un nombre menos fino que el de dinero negro, tan sugerente y pecaminoso.
A la hora de que te concedan una hipoteca también es diferente, ya que en estados unidos todo el mundo tiene una calificación de crédito (credit score) que está en función de tu comportamiento como deudor
&Iquest;debo deducir de sus palabras que aquí han quitado el registro de morosos, que no tenemos un "índice" de la inquisición bancaria? ¡qué guay!
Continúa Vd.:
Cuando firmas una hipoteca lo haces con una garantía personal, es decir, que el banco no sólo puede quedarse con tu casa, sino que puede ir contra tu patrimonio. El proceso es largo y doloroso y está descrito en este artículo sobre qué pasa si dejo de pagar la hipoteca
La hipoteca en España es de tipo persecutorio paranoide. Ya lo he comentado en otro post: "tE persiguen en la pobreza y en la riqueza, en la salud y en la enfermedad". es como casarse, pero con la suegra, sin tan siquiera en dulzor de un noviazgo ilusionado, sin luna de miel, sin noche de bodas, pero cornudos y apaleados todos los hipotecados. Perdonen la rima, fue involuntaria.
Lo del tipo de interés variable es un rasgo diferencial de España frente a Europa también, pero eso depende de la elección de cada cual, aunque carezco de información para opinar sobre si el tipo fijo nde interés presenta condiciones diferentes aquí frente al resto de Europa o frente a USA.
Asegura Vd.:
Esto, unido a que la indemnización y la subvención de paro por despido en eeuu es ínfima comparada con la que tiene derecho un trabajador en España provoca que si alguien es despedido tenga rápidamente que cambiar su vida y corre el peligro de caer rápidamente en impago de su hipoteca, lo que hace que haya numerosos casos de morosidad (está cerca ya del 7%) en eeuu y tantos embargos
Vamos a ver, ¿cómo va a dejar de pagar aquí la gente si además de perder la casa les va a seguir persiguinedo la deuda?¡ mejor quedarse sin comer! Por otra parte, aquí tienes más cobertura de desempleo, probablemente porque lo que hay es una inmensa dificultad de encontrar otro empleo, habida cuenta del escaso dinamismo del mercado laboral y la inercia ladrillera de nuestro PIB.
Por último, ¿cómo va a haber embargos, ejecuciones, si el banco se dedica a recomprar casitas en mora, para su alquiler con esperanza de recompra o su posterior exhibición en el escaparate inmobiliario de la entidad correspondiente? Eso sin hablar de la relación precios vivienda/salarios, elemento comparativo que nos sitúa en los peores puestos de Europa, eso sin ir más allá ...
&Iexcl;qué viva España!
No puedo opinar sobre los costes accesorios de seguros y demás. Puede que en eso estemos mejor. Algo nos tenía que quedar, ¿no? Don´t worry, be happy!
Saludos.
Ya contesto yo sobre el tema de los seguros, y es que desde hace pocos años los bancos han cojido la costumbre de cobrar los seguros de vidad por adelantado de cinco años cuando firmas un prestamo, lo que aun encarece más la compraventa de inmuebles, para cuando el estado seva a meter en las practicas abusivas de los bancos?. Y que me dicen de las comisiones que cobra " la Caixa" y despues si reclamas te las devuelven, porque eso pasa con quien reclama pero a saber cuantos no lo hacen.
A todas luces un abuso total de la banca
Buenos días,
Ese aspecto no lo sigo. Tengo una única vivienda y mi objetivo en estos momentos es vender para comprar, pero no puedo ... después de ver cómo le ha ido a mi vecino. Vender, sí vendió, pero rebajando, rebajando.
A esperar toca.
Saludos y gracias.
Después de leer el artículo entiendo aun menos el enunciado. a mi me parece que todas esas condiciones limitan la responsabilidad del cliente, le dan mas flexibilidad para cambiar de trabajo y de casa, obligan a ahorrar para tener una correcta posición de partida para enfrentar el prestamo, cuestión bastante saludable por otro lado, y limitan las sobrevaloraciones absurdas de la vivienda.
El tema de la indemnización y subsidio si te quedas en paro es super determinante
En eeuu te despiden y te vas con una mano delante y otra detrás y con suerte, con una semana por año trabajado. En España, con 45 días y sin límite
Un ejemplo: un trabajador que cobran unos 30.000 euros de salario y tiene cinco años de antiguedad, se llevaría en eeuu entre 0 y 2.885 euros. En España, 17.500 euros de indemnización, que te permite seguir viviendo relativamente igual
Por si fuera poco, de subsidio, en eeuu te dan 6 meses de paro en los que el trabajador del ejemplo cobraría 650 miserables euros
En España tendría 2 años de paro a razón de casi 1.400 euros al mes
Es una pasada!!!
También se debería decir... es mucho más dificil deshacerse de una hipoteca en España que en usa por la ley hipotecaria.
Cuanto a la indemnización de los 45 días por año en España se paga si es un despido 'normal' como entres en un ere o similar u otras muchas causas te dan 20 días por año.... total además con el paro no se puede seguir pagando una hipoteca de los ultimos años, creo que el máximo en España no llega a los 1500 euros mensuales
Como bien dice popi, los sueldos alla son tres veces mas que los de aquí. un ejemplo típico, un policia alla puede ganar 50000 o 55000 dolares, unos 8 millones de las antiguas pesetas al año. Por favor, no se puede comparar. Aqui los pisos cuestan muchos años de sueldo neto, alla, con tres años de sueldo te pagas una casa de 200 metros cuadrados con un jardin de 600. Lo de los pisos en España es usura y no tiene comparacion en el mundo occidental. En estados unidos las hipotecas no se devuelven porque se las dieron a cualquiera,
La gran putada es q aquí si impagas tienes que responder con tu patrimonio
Eeuu te deja empezar la vida muchas veces si te has equivocado. Si aquí te equivocas... arrastras el fallo toda la vida
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