El Supremo dirá cómo calcular la plusvalía municipal al vender una vivienda o toda una promoción

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa un nuevo asunto a aclarar sobre la Plusvalía municipal. En concreto, debe establecer cómo calcular el valor del terreno cuando se transmite una vivienda, un local o toda una promoción inmobiliaria, ante la falta de una reforma de la ley que regula este tributo. Hasta la fecha cada juzgado decide por su cuenta qué parte del valor total del inmueble corresponde al terreno. La decisión del Supremo será crucial para calcular la posible pérdida registrada con la transmisión del inmueble.

El impuesto de Plusvalía municipal se paga una vez se transmite un inmueble, ya sea una vivienda, un local, naves industriales o toda una promoción inmobiliaria vendida por una promotora. En caso de que se produzca una pérdida derivada de la comparación de escrituras (de adquisición y de transmisión), el gran problema con el que se enfrentan los contribuyentes es el de demostrar que es el terreno, y no el inmueble en su totalidad, el que ha registrado la pérdida en el momento de la venta.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, señala que hoy en día no hay seguridad jurídica porque ningún Juzgado está de acuerdo con la forma en que cada contribuyente o Administración Local ha calculado el valor del terreno.

Y esto se debe a la falta de modificación de la Ley de Haciendas Locales, que regula este impuesto, pese a que el Tribunal Constitucional (tras declarar inconstitucional este impuesto en el caso de vender a pérdidas) le ordenara expresamente regular la forma de saber en cada caso, si ha existido incremento de valor del terreno, o no.

En marzo de 2018 hubo un intento de reforma de la ley del impuesto de la Plusvalía municipal, con el objetivo de anular el pago de este tributo cuando se transmitiera una vivienda a pérdidas y cambiar el coeficiente que establece cada Ayuntamiento. Pero la disolución de Las Cortes del 5 de marzo de 2019 para convocar Elecciones Generales supuso la desaparición de esta reforma y de otras iniciativas legislativas de calado.

Esta Proposición de Ley añadía que “en el caso en que el valor del suelo no se encuentre desglosado, se calculará aplicando la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble”.  

Qué vías de cálculo están alegando los contribuyentes

Algunos contribuyentes emplean una prueba pericial y el técnico competente suele emplear el método residual, que consiste en simular la ejecución de una hipotética promoción inmobiliaria, separando el valor del terreno de los costes de construcción, comercialización e incluso financieros hasta que se lograra la venta del producto inmobiliario ya terminado.

Otros contribuyentes suelen acudir a la proporción del valor catastral del terreno sobre el valor catastral total del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo. “Por ejemplo, si el valor catastral de un inmueble es de 100.000 euros, y el del terreno 35.000 euros, el valor del terreno supondrá un 35% sobre el valor total del inmueble. Pero, en este caso, no queda claro si hay que tomar como referencia el recibo catastral del año en que se adquirió el terreno, o del año en que se transmitió, o el de ambos”, añade.

El problema es que los Juzgados no se ponen de acuerdo. Y la valoración que es admitida por un Juzgado, es rechazada por otro, afirma el socio de Ático Jurídico.

Ante esta diversidad de criterios para calcular la Plusvalía municipal en caso de pérdidas con la venta de un inmueble, el Supremo aclarará en unos meses cuál será el criterio a seguir para saber qué parte del valor total de un terreno construido corresponde al valor del suelo y qué parte al del inmueble en sí.

“En concreto, el Supremo aclarará cómo actuar en los casos en los que sea necesario individualizar el valor del terreno para saber si el mismo se ha incrementado o no. Para ello decidirá si es válido acudir a la proporción que represente el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total del inmueble, en la fecha de la transmisión. Y, en el caso de que se dé una respuesta afirmativa a esta cuestión, si dicho método debe prevalecer sobre otros medios”, señala Salcedo.

Estamos ante un criterio importante, y que será de aplicación a todas las transmisiones de terrenos edificados, así como en la venta de promociones inmobiliarias construidas sobre terrenos que se compraron sin edificación.