CBRE: el distrito de Salamanca (Madrid), el más atractivo de la capital para inversores y ocupantes

El distrito de Salamanca (Madrid) se posiciona como el distrito predilecto tanto para los inversores como para los ocupantes, presentando los mayores precios de venta y alquiler del municipio de Madrid. Así se desprende del informe Corazones de Barrio, enmarcado en la iniciativa Living Loving Madrid de CBRE, que destaca además la escasez de suelos disponibles de este distrito, limitando el desarrollo de obra nueva.

De acuerdo con el informe de CBRE, Salamanca presenta el precio por m2 residencial más elevado de todo el municipio, superando a cierre de 2020 los 5.700 euros/m2. Además, es el segundo precio más alto de alquiler residencial, sólo por detrás de Chamberí, rozando los 17,5 euros/m2 al mes. Debido a la crisis sanitaria, los precios de alquiler han sufrido un descenso del 11% en los últimos dos años, rompiendo la tendencia ascendente existente hasta el primer trimestre de 2020.

Cabe destacar que el distrito Salamanca es el distrito de municipio con una menor tasa de vivienda principal, de únicamente el 75% y destacando la tasa de viviendas vacías, en torno al 16% del parque disponible. “Esto se explica por dos factores: por un lado, por el valor de las viviendas de este distrito como producto de inversión y no por un uso intensivo por parte del comprador de las mismas; y, por otro lado, por la existencia de viviendas muy antiguas, sin reformar, que no presentan unas condiciones idóneas de habitabilidad”, afirma Paloma Relinque, directora de la oficina de CBRE Madrid,

La distribución de precios no es homogénea en todo el distrito, observándose una gran diferencia entre los distritos situados más al este, Guindalera y Fuente del Berro. Incluso el barrio de Recoletos llegó a duplicar en precio de venta a Guindalera, pero transaccionándose sólo 94 viviendas en 2020 frente a las 512 de Guindalera. Por otro lado, la calle Rosario Acuña se erige como la más cara del distrito, mientras que Jose María Sánchez Silva es la más asequible. Por su parte, la calle Campanar es la que más ha aumentado su precio medio por m2 durante los últimos 5 años.

Según los datos demográficos de este estudio, Salamanca destaca por ser un distrito con una densidad de población muy superior a la media del municipio, sólo superada por Chamberí y Tetuán. En este distrito se ve reflejado el proceso de envejecimiento, ya que el 24% de la población se encuentra por encima de los 65 años, mientras que Madrid cuenta con un 20% de media. Por otro lado, la renta per cápita supera casi los 10.000 euros la media municipal, haciendo que este distrito tenga el nivel económico más alto de Madrid. En paralelo, destaca la tasa de población con estudios universitarios (48%).

La transformación del distrito de Salamanca

El distrito de Salamanca se caracteriza principalmente por la escasez de suelos disponibles, lo que limita el desarrollo de obra nueva. Además, los existentes se concentran en los barrios de Fuente del Berro y Guindalera, que cuentan con inmuebles con menor protección y que están sufriendo un importante proceso de renovación y regeneración. Otra característica del distrito es el elevado grado de protección de los edificios existentes, sobre todo en la zona de Salamanca y Castellana, lo que dificulta enormemente sus posibles remodelaciones. En consecuencia, en agosto de 2020 había un total de 37 proyectos en marcha, con 14 grúas en funcionamiento, lo que representa una significativa caída respecto al año anterior (21). Desde 2019 se han aprobado únicamente licencias para 12.600 m2 de residencial y 3.130 m2 de terciario.

Por otro lado, un análisis detallado del distrito revela que más del 50% de las manzanas del barrio han consolidado totalmente sus patios, mientras que el 30% lo ha hecho al menos de forma parcial. Sin embargo, el 20% de las totalmente consolidadas y más del 80% de las parcialmente consolidadas podrían recuperarse. Esto permitiría añadir valor a viviendas interiores y/o antiguas, sin terraza o con carencia de espacios exteriores y adaptarlas a los nuevos requerimientos de la población.

Aunque Salamanca destaca por la baja ratio de zonas verdes por habitante, concentrándose este en barrios de Guindalera y Fuente del Berro, desde el año 2018 está en funcionamiento el Huerto Sancho Dávila, cercano al parque de la Quinta del Berro. El ensanche de las aceras de la calle Serrano supuso un cambio drástico en la relación entre coche y peatón en el distrito. Como consecuencia de esta actividad, se generó un gran impacto en la actividad de los bajos comerciales colindantes.

Alta ocupación de oficinas en Salamanca

El distrito de Salamanca presenta grandes diferencias en el mercado de oficinas entre sus barrios, variando desde el corazón del distrito financiero de la ciudad, con el paseo de la Castellana, a barrios sin prácticamente edificios de uso exclusivo oficinas como son Fuente del Berro o Guindalera.

Según catastro, existe un parque de 1.824 m2 de oficinas en el distrito. Los análisis de CBRE muestran que, del total de estos m2, los 974 m2 se concentran en 156 edificios de uso exclusivo oficinas. Destacan los barrios de Recoletos y Castellana, con casi 70 edificios y 430.000 m2 de oficinas cada uno. En cuanto a la renta media del distrito, se sitúa en torno a los 26 euros/m2/mes, alcanzándose en edificios del barrio de Recoletos los 40 euros/m2/mes.

Según la ocupación, “actualmente supera el 90% de estos inmuebles, destacando la zona de Goya donde, debido a la baja disponibilidad, la ocupación es casi total”, comenta Paloma Relinque. En cuanto a ocupantes de oficinas en el barrio de Salamanca, encontramos desde bufetes de abogados (con despachos como Garrigues, Hogan & Lovells y Allen & Overy), empresas del sector financiero (con sedes de bancos como el Santander, el Sabadell y Deutsche Bank, entre otros) y una gran presencia del sector público.

Las grandes marcas de lujo del panorama internacional han apostado por el barrio de Salamanca para establecer sus tiendas en la capital. Las calles de Serrano y Ortega y Gasset se han considerado como la Golden Mile de la ciudad. Como consecuencia de la pandemia mundial, entre diciembre de 2019 y diciembre de 2020, han aumentado de 12 a 19 los locales disponibles, siendo estos locales de tamaño pequeño que no han podido hacer frente a los niveles de renta precrisis. “Sin embargo, desde finales de 2020 hemos detectado una reactivación del alquiler de locales de este distrito”, explica Relinque, que añade la esperada apertura del nuevo local de Primark en la calle Goya.

Elevada inversión en el mercado hotelero

La ciudad de Madrid está viviendo un boom hotelero con la apertura en los próximos meses de varios hoteles de lujo. En el distrito de Salamanca, esta oferta se concentra en los barrios de Salamanca, Recoletos, Castellana y Lista. Siguiendo la pauta del resto de usos, el barrio de Salamanca concentra una parte importante de los hoteles de lujo de Madrid. Así, el 23% de las habitaciones del distrito pertenecen a la máxima categoría (5* y 5*GL), mientras que este porcentaje disminuye al 14% en el conjunto de la ciudad.

La elevada demanda turística en la zona, combinada con la limitación de la oferta hotelera, ha derivado en un interés pujante de la comunidad inversora en los hoteles del barrio de Salamanca. De este modo, la compra del hotel Villa Magna a finales de 2018 por parte del grupo mejicano RLH Properties, por un precio de 210 millones (1,4 millones por habitación), es la operación de mayor volumen en términos de precio por habitación registrada en Madrid hasta la fecha.

Según la directora de la oficina de CBRE Madrid, “se espera que a lo largo de 2021 el barrio de Salamanca mantenga su relevancia dentro del mercado de inversión hotelera, con operaciones potenciales como la venta del establecimiento de 5 estrellas Bless Madrid, antiguo Gran Hotel Velázquez”.