Hipoteca mixta: Qué es, qué ventajas y qué desventajas tiene

Las hipotecas fijas y las variables son las más comunes en el mercado, pero existe un tercer tipo que también conviene conocer a la hora de pedir una hipoteca: las hipotecas mixtas. 

Esta alternativa de financiación para la compra de vivienda mezcla un interés fijo durante los primeros años y uno variable pasado un plazo determinado, tiene ventajas e inconvenientes y es una opción a tener en cuenta para aquellas personas con una elevada capacidad de ahorro. 

¿Qué es una hipoteca mixta?

Antes de adentrarnos completamente en el concepto de hipoteca mixta, deberemos establecer un contexto:

• Hipoteca fija: se aplica el mismo tipo de interés durante la vida del préstamo. El tipo de interés no está sujeto a ningún índice de referencia (como por ejemplo el euríbor) y, por tanto, no varía. La cuota mensual a pagar es siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.
• Hipoteca variable: el importe de las cuotas mensuales a pagar subirá o bajará según lo haga un índice de referencia (el más frecuente es el euríbor). El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del euríbor más un diferencial fijo. Cuando suba el euríbor, aumentará la cuota mensual a pagar y, cuando baje, también lo hará el importe de la cuota mensual.

Teniendo esto en cuenta, podremos decir que:

• Una hipoteca mixta combina elementos de las hipotecas fijas y las variables. Durante un periodo de tiempo determinado, tendrás que pagar un tipo de interés fijo que acordarás con la entidad financiera que elegiste para la hipoteca mixta y, el resto del tiempo, tendrás que pagar un tipo de interés variable, calculado como la suma del euríbor y un diferencial pactado de antemano.

¿Cuáles son las características de una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas tienen una serie de características diferentes a otros tipos de préstamos:

• Plazo: Es el tiempo que has acordado con la entidad financiera para devolver todo el dinero del préstamo más los intereses que fijaste. Al ser una hipoteca mixta, durante un plazo de tiempo tendrás intereses fijos y el resto del tiempo serán variables.
• Financiación: Las hipotecas mixtas suelen cubrir el 80% del valor de la vivienda que quieres adquirir.
• Intereses: Al abrir una hipoteca mixta, normalmente, entre los 4 y los 15 primeros años, pagarás un tipo de interés fijo. Este interés lo tendrás que fijar con el banco y afectará a tu cuota durante años. Cuando acabe este periodo, dará comienzo el tipo interés variable.
• Amortización: Entre el plazo de hipoteca fija y el plazo de la hipoteca variable, tendrás, en términos generales, un plazo de amortización máximo de hasta 30 años. 

Ejemplo de hipoteca mixta

El funcionamiento de una hipoteca mixta se entiende mucho mejor con un ejemplo.

Supongamos que tenemos una hipoteca mixta a 40 años. Una opción sería que, durante los primeros 20 años, los pagos de las cuotas se realicen como si fuera una hipoteca fija, pagando todos los meses la misma cuota y sin cambios.

No obstante, una vez que hemos pagado los primeros 20 años y nos quedan por pagar otros 20 años, el tiempo restante del pago de la hipoteca mixta se realiza como una hipoteca variable. Es decir, pagando en base a cómo esté el índice de referencia utilizado para calcular la hipoteca (que en España suele ser el euríbor, en la mayoría de los casos).

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Ventajas y desventajas de las hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas tienen ventajas y desventajas que conviene conocer antes de decantarse por esta opción:

Ventajas de las hipotecas mixtas

Aquellos beneficios que presentan las hipotecas mixtas son los siguientes:

• Presentan el mismo nivel de vinculación que cualquier otro tipo de hipoteca. Es decir, se trata de un producto bancario similar a cualquier otra hipoteca.
• En comparación con las hipotecas fijas al uso, la parte de intereses fijos de las hipotecas mixtas suelen ser más bajos.
• Suelen ser bastante flexibles respecto a los plazos, lo que permite que el consumidor escoja los años que quiere devolver la hipoteca según las condiciones de una hipoteca fija o de una hipoteca variable. Es decir, la división de los tramos de la hipoteca mixta se puede adaptar a las preferencias del prestatario.

Desventajas de las hipotecas mixtas

Aquellos inconvenientes que presentan las hipotecas mixtas son los siguientes:

• No se puede elegir el tipo de interés que se mantiene primero. Es decir, siempre se empieza con el tipo de interés fijo para, más adelante, pasar al tipo de interés variable.
• A pesar de que el euríbor puede favorecer al hipotecado, también le puede perjudicar. Esto es especialmente importante a la hora de contratar una hipoteca mixta, ya que, cuando se funciona con el sistema variable, suelen haber pasado al menos 10 años desde la contratación de la hipoteca mixta, por lo que las circunstancias pueden haber cambiado de forma considerable al momento en el que se firmó el préstamo. En este sentido, la incertidumbre juega como una desventaja importante a la hora de contratar este tipo de hipotecas.
• Así mismo, otra de las desventajas de las hipotecas mixtas es que, por lo general, no suelen constituir un beneficio real para el prestatario. Esto se debe a que lo que se gana por un lado, se pierde por el otro. Por lo que, en conjunto, lo más habitual es que no supongan un ahorro real a la hora de contratar una hipoteca.

¿Cuándo conviene contratar una hipoteca mixta?

Por lo general, las hipotecas mixtas no suelen ser ni mejores ni peores que las hipotecas fijas o variables. Sin embargo, sí que existe un perfil de prestatario que suele poder beneficiarse de este tipo de hipotecas: personas que tengan una capacidad de ahorro alta.

¿Por qué? Porque aquellas personas que pueden ahorrar bastante tienen la opción de pagar un interés fijo durante los primeros años y, cuando se pasa a la parte del interés variable, devolver parte de la hipoteca con dichos ahorros, reduciendo así el plazo de devolución y, en consecuencia, pagando menos intereses en conjunto.

¿Cuál es la mejor hipoteca mixta?

Después de toda esta información, probablemente te estarás preguntando cuál es la mejor hipoteca mixta. Hay que tener muchos aspectos en cuenta, sobre todo aquellas condiciones del banco al que le pidas el préstamo.

Asimismo, aquí te dejamos una lista con algunas opciones que destacan desde idealista/hipotecas:

• Hipoteca Mixta EVO Banco: Lo mejor de la hipoteca mixta EVO Banco es que la Tasa Anual Equivalente (TAE) es la más competitiva entre las demás hipotecas mixtas, desde 2,80% y no existen comisiones de apertura. Su contratación es exclusivamente online, por lo que sólo es un inconveniente para aquellas personas que prefieran acudir a una oficina. El tipo de interés bonificado es del 2,15% en los primeros 15 años y después pasa a euríbor + 0,75%. 
• Hipoteca Mixta Openbank: Lo más destacado de la hipoteca mixta Openbank es que cuentas con los mejores tipos de interés en el mercado hipotecario de tipo mixto. Tienen un TAE desde el 3% y para conseguir un tipo de interés bonificado se requiere de una nómina de 900€/mes para un titular o, una nómina de 1.800€/mes si son dos titulares. Establece un tipo de interés del 2,37% durante los primeros 10 años y posteriormente pasa a euríbor + 0.55% con las máximas bonificaciones. Conviene tener en cuenta que este préstamo tiene una comisión máxima del 2% por amortización total del préstamo hipotecario durante los 10 primeros años. 
• Hipoteca Mixta Bankinter: Otra alternativa interesante, aunque menos atractiva en términos generales que las dos anteriores, es la hipoteca mixta de Bankinter. Tiene una comisión de apertura de 500 euros y un tipo de interés fijo durante los primeros 10 años del 3,3% (3,94% TAE). Pasado ese plazo, el diferencial es de euríbor + 0,75%.