Sólo un 2,5% del parque de viviendas en España es vivienda social

España cuenta con un parque de vivienda social del 2,5%, un dato muy por debajo de la media europea, que es de un 9,3%, también lejos de los países más avanzados, que se sitúan en torno a un 20%.  La cátedra de empresa “Vivienda y Futuro” de la UPF y la APCE presenta su segundo informe titulado “Colaboración público-privada en el mercado de la vivienda en Cataluña”. El documento se centra en el análisis de las carencias en materia de vivienda social que existen en España y especialmente en Cataluña, haciendo una comparativa con otros países europeos, y en explorar las diferentes posibilidades que ofrece la colaboración público-privada para revertir esta situación.

Según el informe, el precio del alquiler en Catalunya no ha dejado de crecer en los últimos años, después de años de bajadas de precios. Así, según datos del INCASÒL, el aumento del precio del alquiler comenzó en 2015 y dura hasta la fecha, con un aumento de un 33% acumulado, y con tasas anuales que llegaron a ser de casi el 10%, aunque en clara desaceleración.

“En un país europeo estándar, esta cuestión se resolvería con viviendas de alquiler social”, dicen desde ambas organizaciones. El problema es que en la actualidad, en España sólo un 2,5% del parque de viviendas es vivienda social. En la Unión Europea, la media es del 9,3%, y los países más avanzados sitúan este porcentaje en torno al 20%, como Dinamarca o Reino Unido. Disponer de un amplio segmento de vivienda asequible para alquilar requiere una inversión muy importante que sólo es posible desde la colaboración público-privada y así se ha demostrado. En este sentido, el 78,8% de los visados ​​de inicio de obra de viviendas de protección oficial en Cataluña durante 2020 fueron de promotoras privadas.

Colaboración público-privada en materia de vivienda

En Cataluña se han producido diferentes ejemplos de colaboración público-privada para la promoción de vivienda asequible con una vocación de permanencia en el tiempo. Este informe destaca el derecho de superficie como una fórmula en expansión en el territorio gracias a la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que da un impulso importante a este modelo de colaboración, y que aplica no sólo para las cuestiones de viviendas, sino también para su uso en la construcción de equipamientos. A nivel estatal, el Real decreto ley 26/2020, de 7 de julio, regula una serie de especificados por el derecho de superficie: así, el artículo 31 de esta norma permite excluir el pago de un canon o precio por parte del superficiario sin que esta cuestión altere la naturaleza onerosa del derecho real constituido a efectos fiscales.

Según el estudio, esta decisión es una clara apuesta por conseguir que la necesidad de promocionar viviendas asequibles no vea entorpecida la sostenibilidad del modelo de la explotación por la imposición preceptiva de un canon. Y que más que el precio o canon, lo que hay que procurar es que el superficiario ofrezca el alquiler más bajo posible y, por tanto, que la imposición de un canon no constituya una barrera a la presentación de ofertas competitivas en los concursos convocados.

Otras fórmulas de colaboración público-privada que el informe recoge como ejemplos son aquellas realizadas a través de una sociedad de capital mixto. Éste es el caso de SBD Alquiler Social S.A. (VIMUSA 40%, la Promotora del Vallès 20% y CEVASA 40%), que actúa en el municipio de Sabadell, o la recientemente constituida Vivienda Metròpolis Barcelona S.A. (el CON 25%, el Ayuntamiento de Barcelona 25% y NiCrent Residencial 50%), que desarrollará su actividad en el Área Metropolitana y en la ciudad de Barcelona.

Estos dos ejemplos responden a un modelo de colaboración institucionalizada, con una discrecionalidad compartida y una gobernanza colaborativa que va más allá de una relación de carácter contractual más propia de las concesiones. Hay otros ejemplos de colaboración público-privada menos atípicos que han permitido a la Administración atender situaciones de vulnerabilidad que requerían disponer de vivienda con urgencia y con mucha anticipación a la temporalidad que supone la construcción de una promoción, como el programa de cesión de viviendas de grandes tenedores, mediante convenios con la Agencia de la Vivienda de Cataluña (AHC), el mecanismo de adquisición de viviendas de tanteo y retracto por parte de entidades sociales o el programa Reallotgem, también del 'AHC.