La tácita reconducción permite actualizar el alquiler por encima del 2% y recortar su duración

Muchos propietarios, al ver que están perdiendo poder adquisitivo con sus arrendamientos, están utilizando distintas argucias, de carácter ilegal, para poder saltarte las medidas intervencionistas del Gobierno, en relación al tope del 2% en la actualización de las rentas de alquiler y la duración de los arrendamientos. Pero no es necesario, y por supuesto, nada recomendable saltarse la ley. Y sobre todo cuando existen en nuestra legislación medios y vacíos legales para sortear el tope del 2% en la actualización de las rentas y además recortar la duración de los arrendamientos, me refiero a la figura legal de la tácita reconducción.

Este es el caso concreto de los miles de arrendamientos, que van a finalizar el cuarto año y último de contrato (3+1) * en este año 2023 (o en aquellos arrendamientos que ya estuvieran renovándose a través de esta figura) y donde recomendamos a los arrendadores que utilicen la figura jurídica de la tácita reconducción. De esta manera no tendrían que actualizar las rentas conforme al IGC, que establece un límite del 2%, y además podrían seguir con los mismos inquilinos, sin tener que firmar un nuevo arrendamiento y sin tener que vincularse por nuevos plazos de cinco o siete años, dependiendo de que el arrendador fuera persona física o jurídica.

Esta figura es perfectamente legal, y está regulada en el artículo 1566 del Código civil, y de esta forma los arrendadores cumplirían con la ley, sin afectarles las últimas limitaciones impuestas en materia de arrendamientos de viviendas

La tácita reconducción no puede usarse en todos los alquileres

Pero hay que recordar que, la tácita reconducción, no se puede utilizar en todos los arrendamientos de vivienda, sino solo en aquellos que terminen en 2023 cuando ya se hayan cumplido todas las prórrogas obligatorias y tácitas. También sería de aplicación a los arrendamientos que ya estuvieran renovándose a través de la tácita reconducción.

Para el arrendador es útil en aquellos supuestos que, finalizando la duración de los arrendamientos, le gustaría seguir con los mismos inquilinos, pero sin querer obligarse con ellos por un nuevo plazo de arrendamiento de 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador fuera una persona física o jurídica. Además, la actualización de los arrendamientos renovados no estaría sujeta al límite de actualización del 2%, sino al índice de actualización que apareciera recogido en el contrato inicial.

Por otro lado, a los arrendatarios, les puede interesar este tipo de renovaciones de sus arrendamientos, porque los arrendadores no les podrían subir las rentas, como sí ocurriría si firmaran un nuevo arrendamiento. También los arrendatarios podrían aprovecharse a la finalización de la tácita reconducción, de la prórroga extraordinaria de 6 meses recogida en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, ampliada esta medida hasta el 30 de junio de 2023 a través del Real Decreto Ley 20/2022 de 27 de Diciembre, y vuelta a modificar a través del articulo 71 del RDL 1/2023 de 10 de Enero. Esta prórroga extraordinaria sería aplicable a todos los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU que vencieran antes del 30 de Junio de 2023 y lo solicitaran los arrendatarios.

Cómo funciona la tácita reconducción

1. Cuándo actúa la tácita reconducción. Para que pueda surgir este nuevo arrendamiento es necesario que se hayan agotado todas las prórrogas del arrendamiento (tanto las obligatorias como las tácitas) y que el arrendatario permanezca en la vivienda arrendada durante 15 días después de vencido el arrendamiento, con el consentimiento y aquiescencia del arrendador.
2. Actualización de la renta. El propietario podrá actualizar la renta del nuevo periodo a través del mecanismo de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, sin tener que aplicar los límites actuales del 2%. Es decir, si en el contrato inicial figurase que la renta se actualizara conforme al IPC, se aplicaría el valor de dicho índice, en la renovación por tácita reconducción. Esto es así, porque el nuevo arrendamiento que surge de aplicar la tácita reconducción no se rige por la ley de arrendamientos urbanos, si no por el código civil
3. Duración del arrendamiento. La duración del nuevo arrendamiento se establecería en función de cómo se determinó la renta en el contrato inicial. Así, si esta se determinó de forma anual (aunque se pague mensualmente) la duración del nuevo arrendamiento renovado sería por años renovables a voluntad del arrendador. En cambio, si la renta se hubiera determinado de forma mensual, la duración de los nuevos periodos de arrendamiento sería por meses renovables a voluntad del arrendador.
4. Ley que lo regula. El nuevo arrendamiento que surge de la aplicación de esta figura, como hemos comentado antes, no se regiría por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no por el Código Civil, pero manteniendo los mismos pactos (excepto el de la duración) recogidos en el contrato original.

Por lo tanto, que los contratos se renueven a través de la tácita reconducción, en este momento de subida de precios, puede ser una buena solución, tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Podría surgir la siguiente pregunta ¿A un arrendamiento renovado a través de la figura jurídica de la tácita reconducción se le podría aplicar el límite de actualización del 2%?

En mi opinión, no, por tres motivos:

1. La propia redacción dada por el gobierno en el modificado artículo 46  del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de Marzo así lo dice, cuando manifiesta que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% ,solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento. Por tanto, vemos que la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU,  justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sometida al código civil.
2. Porque un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de Marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo la excepción que comento a continuación.
3. El 10 de Enero de este año, el Gobierno de tapadillo como hace con mucha frecuencia, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas, ha incluido una modificación (art 71) a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que el contrato que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%.

Ahora bien, el legislador o mejor el Gobierno, ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en tácita reconducción, y el no hacerlo pudiendo haberlo hecho, en mi opinión, me permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera de este límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil sin ninguna excepción como la comentada en el párrafo anterior.

*Me refiero a los contratos anteriores a marzo de 2019, porque después, los arrendamientos pasaron de durar 3 años + 1 a 5 años + 3 de prórroga tácita. Por lo tanto, los arrendamientos firmados después del 6 de marzo de 2019 entrarían en tácita reconducción, a partir del 6 de marzo de 2027