Cómo gestionar el contrato del inquilino que vive en un ‘coliving’

Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal

La relación entre propietario y coliver no cuenta con normativa específica (a salvo de Cataluña y Madrid que aún está pendiente de que la CAM ratifique la nueva normativa), lo que nos lleva al marco de la libertad de pactos, con pleno respeto a la normativa en materia de consumidores y usuarios (normativa estatal y autonómica, que en general está más bien orientada a los bienes muebles y a las viviendas para venta), según Lourdes Barriuso, abogada en derecho inmobiliario en Barriuso Legal. Así, considera idóneas especialmente las disposiciones en materia de consumidores y usuarios prevista para los arrendatarios de vivienda para aplicarlas analógicamente.

¿Cómo regular el coliving?

Pacto voluntario para someterse a la LAU

Cabría que las partes pacten voluntariamente someterse a la LAU en aquello no previsto en el contrato (bien a los preceptos del arrendamiento para uso de vivienda o para uso distinto de vivienda). Esta posibilidad, a mi juicio no es conveniente pues no constituye una regulación adecuada para coliving y poco conveniente para el inversor pues es muy proteccionista con el arrendatario (más tras la Ley de Vivienda)

La LAU es poco adecuada para que sea de aplicación al coliving por diversas razones: es una regulación no pensada para este fenómeno “living” (i.e no contempla aspectos de convivencia o usos de espacios comunes), rígida en el caso de uso de vivienda (i.e normas imperativas o de aplicación obligatoria). Es particularmente poco conveniente para el arrendador someterse a las normas de la LAU para uso destinado a vivienda, pues las normas son  muy proteccionistas del arrendatario (particularmente con las actuales limitaciones al incremento de rentas).

Tras la Ley de Vivienda, si creo que es útil dejar claro en el contrato la no sujeción del mismo a la LAU (i.e. evitar conflictos entre las partes en caso de incremento de precios)

Pacto para someterse al Código Civil

Cabría acudir a la regulación del Código Civil de los contratos típicos más afines (i.e. hospedaje o cesión temporal de uso) o la regulación del arrendamiento del Código Civil (arts. 1.542 y ss.) y la jurisprudencia y doctrina en la materia. Pero se trata de regulación muy escasa que tampoco está pensada para este fenómeno tan moderno, por lo que no sería útil someterse a dichas normas.

La falta de regulación de la relación jurídica entre propietario y coliver creo que es más ventaja que desventaja, siempre que el contrato sea robusto, esto es con una regulación bien meditada y adecuada al concreto proyecto (inmueble y servicios)

Permite que la regulación se ajuste específicamente al proyecto inmobiliario concreto (i.e. espacios de uso privativo, servicios de valor añadido con que cuenta el concreto coliving y cuales están incluidos en le precio o se facturarán como coste extra, periodo minino de estancia, ), pero exige ser muy exhaustivo en la regulación del contrato, porque lo que no contemplemos en el contrato probablemente no quedará resuelto por la ley pues la normativa referente a otras relaciones jurídicas similares, como hemos visto, es escasa, obsoleta y no es directamente aplicable .Y los vacíos regulatorios pueden implicar conflicto entre las partes.

En el contrato entre el inversor y coliver se regularán de manera clara y detallad los derechos, obligaciones y prohibiciones de las partes.  Cuestiones como el uso diligente y exclusivamente destinado a vivienda del espacio de uso privativo que se cede (i.e con prohibición en su caso de ejercer en el una actividad profesional o industrial, o domiciliar la sede de una compañía), la descripción de los suministros y servicios están incluidos en el precio (de modo que cualesquiera otro que existan o puedan existir en el futuro se facturará a parte según las tarifas vigentes en cada momento, el periodo minino de estancia, proceso de entrada y salida (check-in y check- out).

Es de especial importancia hacer una cuidadosa regulación de las normas de convivencia, especialmente por lo que respecta al uso de los espacios comunes No basta una referencia genérica al deber de cumplir con las Ordenanzas municipales o Normas de Comunidad del edificio (si el coliving no ocupa el total edificio). Es preciso establecer reglas concretas, para garantizar la adecuada conservación del inmueble, la higiene y salud de los usuarios (especialmente importante tras el COVID), y tranquilidad del resto de los colivers o los vecinos del edificio (i.e. lugares y horarios para celebrar eventos, limitaciones a los ruidos, o convivencia con mascotas…)

Desde el punto de vista jurídico no son útiles esos “manifiestos” genéricos sobre lo idílico que es vivir en comunidad y compartir actividades. Quizá sea una magnifica herramienta comercial pero si lo que pretendemos es evitar conflictos (y denuncias  los vecinos o que huyan los colivers menos juerguistas) habrá que establecer reglas del juego claras y concretas (con posibilidad por parte del inversor de actualizarlas unilateralmente publicándolas de forma adecuada).Tal sistema prohibiciones tiene que quedar garantizado mediante  un “sistema sancionatorio” (i.e advertencia y resolución del contrato según la gravedad o reiteración de las infracciones)

Es muy conveniente que es esta materia el gestor cuente con poderes de representación y autonomía para ejercer la capacidad sancionadora y hacerla efectiva incluso ante la Administración o los tribunales.

Por tanto, la libertad de las partes para regulación de las relaciones entre inversor y coliver (respetando escrupulosamente la normativa en materia de consumidores) otorga flexibilidad, pero exige una regulación contractual muy clara y minuciosa, para evitar conflictos y la potencial aplicación por los tribunales de una normativa que no queramos que aplique. Sera indispensable detallar los servicios incluidos y costes a abonar por el coliver, así como de las obligaciones, derechos y responsabilidades de las partes, particularizando las prohibiciones y estableciendo normas de convivencia, que permitan imponer sanciones. Todo ello según el caso concreto, es decir “customizando” los contratos según las circunstancias del particular proyecto.