Cómo gestionar el alquiler entre propietario e inquilino en un ‘coliving’ tras la Ley de Vivienda

Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal

El ”coliving” se ha convertido en una alternativa residencial en constante crecimiento en los últimos años en España, especialmente en las grandes ciudades. En esta fórmula residencial “en comunidad”, los usuarios comparten espacios comunes del inmueble con otros “colivers” con los cuales, generalmente, existen ciertas afinidades e interés de relación (i.e. estudiantes, jóvenes profesionales temporalmente desplazados a otra ciudad).

La flexibilidad de este tipo de alojamiento (i.e duración y servicios) y la “comunidad” (i.e. amenities y posibilidades de relación), la convierten en una excelente “solución habitacional” para trabajadores o estudiantes desplazados, pero también resuelven otras situaciones como las dificultades de acceso a una vivienda en propiedad o alquiler, o la existencia cada vez de más número de personas “single”, o las nuevas formas de vida de los seniors.

Inversores de distinto tamaño están apostando por esta fórmula, quizá con más fuerza tras la pandemia y la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda. Y ello porque la relación entre el coliver y el propietario en principio no está sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de la Vivienda establece como definitivas las limitaciones al incremento de las rentas de los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU  sitas en las denominadas “zonas tensionadas”.

¿Cómo se regula la relación entre “inversor” y “coliver”?

La relación jurídica entre el inversor y el ‘coliver’ no está regulada por la Ley. Se asemeja a la figura del arrendamiento “temporal” aunque no se cede el uso de una vivienda. Tampoco hay subarrendamiento (porque no hay arrendatario que subarriende). No está sujeta a la Ley de Arrendamiento Urbanos. Tampoco el propietario concede un derecho de habitación (regulado en artículos 523 a 529 del Código Civil).

¿En qué normativa encajan los proyectos de 'coliving'?

En la fase de planificación del proyecto, habrá que estudiar la normativa urbanística que aplica al suelo o edificio (i.e. Plan General y Ordenanzas) para comprobar que el uso “coliving” está permitido en el suelo o edificio en que se pretende implantar el coliving.

Dado que el coliving es un fenómeno muy reciente, la normativa urbanística no contempla este uso salvo algunas recientes regulaciones (i.e Valencia, Barcelona, Madrid, ….) y se generan dudas sobre si encaja en el uso residencial o terciario (hospedaje, asimilándolo a la actividad hotelera) o bien dotacional privado adaptación de los usos urbanísticos a las nuevas necesidades de la población.

La fase de ejecutado de obra de nueva planta, la rehabilitación del edificio (integral o de menor calado) o la mera adecuación (del edificio o de la planta o vivienda a que se va a destinar a coliving) se llevara a cabo (y ordenará jurídicamente) del mismo modo que se ordenarían esos trabajos constructivos para otro tipo de actividad inmobiliaria. Es decir, cabrá contratar la promoción via “promoción delegada” o acudir a las fórmulas clásica de contrato de obra llave en mano, o por partidas o gremios… Nada nuevo bajo el sol

En la fase de gestión del inmueble corresponde ordenar la explotación del mismo para la actividad de coliving,

Es frecuente que el propietario sea un inversor que encarga la gestión del coliving una empresa especializada en gestión de inmuebles de esta naturaleza (bien sea compañía del propio grupo empresarial del inversor o un tercero). En este caso hay que regular las relaciones entre el inversor y el gestor. Este contrato de gestión del inmueble o asset management (y property management en su caso) tampoco difiere sustancialmente de los que se celebran para la explotación de otro tipo de activo (i.e. Centros Comerciales, oficinas, …) con las particularidades propias del tipo de activo. Habrá que detallar que servicios son de responsabilidad y cargo del gestor, cuales puede subcontratar o no, que decisiones se han de someter a la previa autorización o aprobación del inversor, periodicidad y forma de seguimiento y reporting de la gestión, requerimientos o exigencias operativas del inversor (i.e. scoring de usuario, gestión extrajudicial y judicial de la morosidad,..). Y los honorarios fijos y variables vinculados a la eficiencia en la gestión (tipo sucess fee o promote) definiendo minuciosamente la forma de cálculo y el momento en que devengarán y abonarán, los poderes de representación del gestor frente al coliver. Lo mismo respecto de los gastos soportados por el Gestor está autorizado facturar al inversor. Si el gestor es parte del mismo grupo empresarial,  los honorarios de gestión también han de fijarse a precio de mercado.

Este gestor normalmente subcontratará (a su nombre y contra sus honorarios) parte de los servicios necesarios para la gestión del inmueble: Bien servicios directamente relacionados con el inmueble (i.e limpieza, ajardinamiento, seguridad, mantenimiento, …) u otros accesorios de su gestión (i.e. comercialización, facturación, …) El contrato de gestión deberá dejar meridianamente claro cuáles son refacturables y cuales los ha de soportar el gestor contra sus honorarios

Conviene hacer aquí una matización. Para explotar un inmueble como coliving no es preciso que el que hemos denominado inversor sea el propietario del inmueble. Basta con que cuente con derecho de uso y disfrute para estar facultado para explotar el coliving y celebrar en su nombre y cobrar honorarios a los colivers. (i.e. usufructuario que adquiere este derecho por via contractual o por herencia).