"El riesgo de burbuja inmobiliaria en Portugal surge de la subida injustificada de los precios"

El acceso a la vivienda en Portugal es cada vez más difícil, sobre todo para las familias con salarios medios y bajos. Y detrás de esta dificultad está el "preocupante" aumento del precio de la vivienda en el país en los últimos años, junto con los elevados tipos de interés de los préstamos hipotecarios y la pérdida de poder adquisitivo.

Resulta que este elevado encarecimiento de la vivienda también plantea riesgos para la estabilidad financiera y la economía en general: "El aumento de los precios [de la vivienda] que no esté justificado por los fundamentos económicos podría conducir a una burbuja inmobiliaria", advierte el economista Carlos Tavares, exministro de Economía del Gobierno de Durão Barroso, que recientemente coordinó un estudio sobre la vivienda publicado por el Observatorio de Políticas Económicas de Sedes.

"Me cuesta admitir que no exista el riesgo de que estemos en presencia de una burbuja inmobiliaria", comienza Carlos Tavares, explicando que "los precios de la vivienda estaban, a finales de 2022, en torno a un 75% por encima del 'pico' observado cuando estalló la crisis financiera en 2007/2008". Esta subida fue "apoyada en gran medida por los efectos de la política monetaria y de la oferta de crédito, característica típica de las burbujas", subraya el coordinador del estudio "Vivienda y políticas de vivienda para Portugal", elaborado para Sedes y publicado en julio de 2023.

"La renta disponible de los hogares, pese a haber aumentado más de un 30% entre 2015 y 2022, ha quedado muy por debajo de la variación de los precios"

Aunque las ventas de viviendas cayeron a lo largo de 2023, debido a la pérdida de poder adquisitivo, la rápida subida de los tipos de interés y el clima de incertidumbre, los precios de la vivienda siguieron subiendo a lo largo del año -aunque a un ritmo más lento-, por lo que los inmuebles en Portugal siguen estando sobrevalorados, según advierte la Comisión Europea. Y parece que "la oferta de vivienda asequible en Portugal sigue siendo insuficiente [en relación con la demanda], lo que podría mantener la presión sobre los precios de la vivienda" a medio plazo, advierte el economista. En su opinión, "el escenario más deseable sería un aterrizaje suave de los precios, con una reducción gradual proporcionada por un aumento sustancial de la oferta de viviendas de alquiler".

Para resolver la dificultad de acceso a la vivienda que azota actualmente a Portugal, Carlos Tavares, también expresidente de la Comisión del Mercado de Valores Mobiliarios (CMVM) entre 2005 y 2016 y expresidente del Banco Montepío entre 2018 y 2022, evalúa las actuales medidas de Mais Habitação y plantea propuestas alternativas. Una de ellas pasa por revisar el modelo de remuneración de los agentes inmobiliarios (exclusivo de la oferta), para desincentivar la venta de casas a precios elevados. Descúbrelo todo en esta entrevista con idealista/news.

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¿Cómo valora el acceso a la vivienda en Portugal en los últimos años? ¿Qué justifica esta evolución?

El precio de la vivienda prácticamente se duplicó entre 2015 y 2022, en torno al doble de la media de la Unión Europea. Esta ha sido una causa decisiva de la dificultad de acceso a la vivienda, ya que la renta disponible de las familias, a pesar de haber aumentado más de un 30% en el mismo periodo, ha quedado muy por detrás de la variación de los precios.

Los alquileres medios también han subido, aunque mucho menos, penalizando la rentabilidad de la inversión en vivienda y desincentivando la oferta privada de alquiler. Aún así, la caída de los tipos de interés a niveles anormalmente bajos ha provocado que los alquileres sean más caros que los préstamos para vivienda, desincentivando también el alquiler por el lado de la demanda, impidiendo que este mercado juegue el papel que es normal en otras economías.

Otros factores que contribuyen a la dificultad de acceso a la vivienda en Portugal son la insuficiente oferta de viviendas asequibles, especialmente a través de la rehabilitación inmobiliaria -que también se ve obstaculizada por la debilidad del mercado de alquiler-, la concentración de la población en grandes áreas metropolitanas y la falta de una gestión equilibrada del suelo.

¿Es preocupante la subida del precio de la vivienda en los últimos años? ¿Cuáles son sus efectos sobre las familias y la economía? 

Sí, la subida del precio de la vivienda en los últimos años en Portugal es preocupante, ya que es una de las tres o cuatro mayores subidas de la Unión Europea. Como ya he mencionado, esto ha dificultado el acceso a la vivienda, especialmente para las familias de renta baja y media.

El problema de la asequibilidad sólo se ha visto aliviado temporalmente por la drástica y anormal caída de los tipos de interés de los préstamos. Con la normalización de la política monetaria, el aumento del gasto en vivienda resultante del régimen dominante de tipos variables ya se está reflejando en los presupuestos familiares, reduciendo el consumo y la capacidad de ahorro.

Para la economía, el aumento de los precios de la vivienda y la falta de un mercado de alquiler eficiente tendrán efectos negativos, como la reducción de la movilidad geográfica de los trabajadores, lo que podría afectar a la productividad y a la competitividad de las empresas. Además, un aumento de los precios que no esté justificado por los fundamentos económicos podría dar lugar a una burbuja inmobiliaria, con los consabidos riesgos para la estabilidad financiera y la economía en general.

"Me cuesta admitir que no hay riesgo de burbuja inmobiliaria"

¿Cuál es el riesgo de burbuja inmobiliaria en Portugal? ¿Por qué motivos? 

Me resulta difícil admitir que no exista riesgo de burbuja inmobiliaria.  Los precios de la vivienda se situaban, a finales de 2022, en torno a un 75% por encima del "pico" observado cuando estalló la crisis financiera en 2007/2008, con un incremento muy fuerte desde el final del Programa de Ajuste Económico y Financiero de 2011/2014.  La subida de los precios de la vivienda se apoyó en gran medida en los efectos de la política monetaria y la oferta de crédito, característica típica de las burbujas. Cabe destacar que los precios siguieron subiendo en 2023, con estudios de la Comisión Europea que señalan a nuestro mercado como uno de los más sobrevalorados del mercado inmobiliario....

¿Cómo cree que evolucionará el precio de la vivienda en los próximos años en el contexto actual? 

No es fácil predecir la evolución a corto/medio plazo. Por un lado, la normalización de la política monetaria, con una subida significativa de los tipos de interés, debería tener un efecto de contención de las subidas de precios e incluso reducirlas un poco. Sin embargo, la oferta de viviendas asequibles sigue siendo insuficiente en Portugal, lo que podría mantener la presión sobre los precios de la vivienda. El escenario más deseable, en mi opinión, sería un aterrizaje suave de los precios, con una reducción gradual proporcionada por un aumento sustancial de la oferta de viviendas de alquiler.

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¿Qué se puede hacer para mejorar el acceso a la vivienda (de alquiler y de compra) en nuestro país, sobre todo para los jóvenes y las familias de clase media?  

A corto plazo, la solución más realista y rápida es, sobre todo, impulsar el mercado del alquiler incorporando a él las viviendas ya disponibles. Según el censo, el número de viviendas es significativamente superior al de hogares, incluso sin tener en cuenta las segundas residencias. Esto se refleja en una tasa media de ocupación que es una de las más bajas de la Unión Europea. Está claro que muchas de estas viviendas necesitarán ser rehabilitadas y esto significa que hay que incentivar a sus propietarios para que lo hagan (no desincentivarlos). Para ello es necesario un sistema fiscal del alquiler coherente y más favorable que el actual, procedimientos de concesión de licencias sencillos y rápidos, posibles contribuciones públicas al coste de renovación de las propiedades que puedan amortizarse en un periodo de tiempo más largo y, sobre todo, un sistema legal de alquiler que sea racional, estable y predecible.

A medio y largo plazo, también serán relevantes las políticas de desarrollo armónico del territorio y de incentivos a la movilidad, las políticas de transporte y la reurbanización de las ciudades, todo ello en el marco de una planificación que evite la excesiva concentración de viviendas en las grandes áreas metropolitanas y fomente el desarrollo de viviendas en zonas menos presionadas.

"El programa Mais Habitação (Más Vivienda) contiene aspectos que me parecen positivos porque pretenden frenar la subida de precios".

¿Cómo puede ajustarse el programa Mais Habitação para mejorar la oferta de viviendas en Portugal? ¿Qué medidas son positivas y cuáles deberían reevaluarse? 

Las políticas que influyen en el mercado de la vivienda son de carácter transversal y abarcan la política presupuestaria (incluida la fiscal), la política macroprudencial, la política de rentas, las políticas de regulación del mercado y, como ya he mencionado, las políticas de urbanismo, transporte y ordenación del territorio. Todas estas políticas tendrán que ser coherentes entre sí y competir para garantizar un acceso adecuado a la vivienda y, al mismo tiempo, contribuir a equilibrar el crecimiento económico del país. Esto no puede lograrse con un simple conjunto de medidas puntuales que no garantizan la coherencia con los objetivos a medio plazo.

Aun así, el programa 'Mais Habitação' (Más Vivienda) contiene aspectos que considero positivos porque pretenden frenar la subida de precios. Entre ellos, la eliminación de los "visados de oro" para la inversión inmobiliaria, la reducción de algunos beneficios fiscales injustificados y el replanteamiento del régimen de Alojamiento Local, aunque en este caso la solución adoptada no era necesariamente la más adecuada porque no permitía tener en cuenta la especificidad de las situaciones (lo que sólo puede hacerse a nivel local). Por otra parte, las medidas adoptadas en relación con el mercado del alquiler introducen nuevos niveles de complejidad e incertidumbre que sin duda resultarán contraproducentes.

En definitiva, lo que espero es que el tema de la vivienda se contemple de forma transversal en todas las políticas públicas relevantes, con coherencia y persistencia, en lugar de la filosofía de programas específicos y medidas puntuales, así como frecuentes cambios de leyes y reglamentos que van en contra de la estabilidad que este sector necesita de forma crítica.

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¿Qué papel debe desempeñar el Estado en el sector de la vivienda? ¿Y cómo se puede motivar a los particulares para que participen en la oferta de viviendas asequibles? 

En cuanto al papel del Estado, sólo añadiría la necesidad de poner a disposición los inmuebles que posee y que no están debidamente utilizados (incluidos los que pertenecen a la Administración Central, la Seguridad Social y las entidades locales) para que puedan ser recuperados y puestos en el mercado de alquiler o venta a precios no especulativos.

La mejor motivación para los inversores privados será un marco jurídico y normativo racional y estable, un sistema fiscal que premie la inversión a largo plazo y unos procedimientos administrativos sencillos y poco onerosos. Y, una vez más, el compromiso del Estado de no hacer recaer sobre los propietarios los costes de la (necesaria) protección social de los inquilinos.

¿Qué se puede cambiar en los préstamos a la vivienda para ayudar a las familias a comprar una casa? 

Ya tenemos un porcentaje muy alto de viviendas en régimen de propiedad frente al alquiler. También hemos visto un fuerte aumento de los préstamos para vivienda. Y vemos que la normalización de la política monetaria ha provocado la aparición de dificultades para algunas familias a la hora de pagar sus facturas. Lo que hay que mejorar en los préstamos a la vivienda es el cambio del régimen de tipos de interés vigente de variable a fijo, eliminando los riesgos derivados de la dependencia de las cargas de las fluctuaciones naturales de los tipos de interés del mercado monetario.

Además, no tiene sentido que la limitación de acceso al crédito en función de la renta se establezca a través de un único tipo de esfuerzo, sea cual sea el nivel de renta. No cabe duda de que para una renta de, por ejemplo, 10.000 euros, un tipo de esfuerzo del 50% puede ser asequible, pero desde luego no lo será para una renta de 1.000 euros. Por último, debería fomentarse un mayor nivel de ahorro previo para reducir los costes futuros. No serán necesariamente las medidas más populares, pero son las que darán más seguridad a las familias y racionalizarán el mercado.

"Un periodo de tipos históricamente bajos constituía una oportunidad única (...) para cambiar el paradigma de la financiación de la vivienda, ya que habría hecho posible la adopción sistemática del régimen de tipos fijos."

¿Cómo valora las medidas aplicadas hasta ahora para ayudar a las familias a pagar las cuotas de la vivienda (bonificación de intereses, amortización anticipada sin comisiones, etc.)? ¿Cómo puede el plan de fondos de inversión para el alquiler de viviendas ayudar a las familias a evitar el impago? ¿Qué más se puede hacer? 

En primer lugar, hay que decir que si hubiera habido un comportamiento racional por parte de todos los implicados -prestamistas y clientes- se habrían evitado muchas situaciones difíciles. Las decisiones de endeudamiento y préstamo no podrían haberse tomado sobre la base de unos niveles de tipos de interés que sabíamos que no podían durar. Contrariamente a lo que a veces oímos, no se trata de los tipos más altos conocidos en el pasado.

En octubre de 2008, el euríbor a 12 meses rondaba el 5,5%, frente al 2% de tres años antes (ahora está en torno al 3,5%...). De hecho, el periodo de tipos históricamente bajos fue una oportunidad única -de hecho, una oportunidad perdida- para cambiar el paradigma de la financiación de la vivienda, ya que habría permitido adoptar sistemáticamente el régimen de tipo fijo, incluida la conversión de los préstamos existentes.

La situación en 2007 y 2008 llevó a la solución de los Fondos de Inversión en Viviendas de Alquiler, que permitían a las familias en dificultades tanto conservar sus viviendas como impulsar el mercado del alquiler, con los incentivos fiscales adecuados. Creo que fue una solución racional, que lamenté no ver retomada ahora. En cuanto a las soluciones concretas adoptadas, lo que queremos es una distinción entre lo que es un apoyo social indispensable y la atribución general de responsabilidad a los contribuyentes por comportamientos imprudentes, ya sea por el lado de la demanda o por el de la oferta de crédito.

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¿Qué debería cambiar en la intermediación inmobiliaria para mejorar su funcionamiento? 

Debería abordarse la cuestión del conflicto de intereses inherente al modelo de remuneración de los mediadores inmobiliarios, que actualmente son remunerados exclusivamente por el lado de la oferta. Esto puede llevar a incentivar las transacciones a precios más altos, lo que puede perjudicar a los compradores. Puede ser necesaria una revisión del modelo de remuneración para mitigar este conflicto de intereses. Por otra parte, debería haber un incentivo claro para que los agentes inmobiliarios promovieran activamente soluciones de alquiler para sus clientes, en lugar de concentrarse únicamente en la compraventa de propiedades.

También abogo por una regulación y supervisión efectivas de la actividad de los agentes inmobiliarios, con el fin de garantizar, en primer lugar, que los agentes proporcionen información completa y precisa a sus clientes y actúen de acuerdo con elevadas normas éticas; en segundo lugar, que se establezcan requisitos de formación y cualificación para los agentes inmobiliarios, con actualizaciones periódicas obligatorias, que garanticen que disponen de los conocimientos y aptitudes necesarios para ofrecer un servicio de calidad a los clientes.

"Tenemos que crear un fuerte incentivo fiscal para que la gente se instale en las regiones menos desarrolladas"

También afirman que las políticas de descentralización y desarrollo territorial contribuirán "poderosamente" a mejorar la situación de la vivienda en el país. ¿Cuáles son los principales incentivos a la movilidad que proponen?

El estudio publicado por SEDES propone la adopción de políticas de descentralización y desarrollo territorial más armoniosas, con el fin de crear en las regiones situadas fuera de la franja costera condiciones de calidad de vida y de trabajo comparables a las de las grandes zonas urbanas costeras. Esto puede lograrse invirtiendo en infraestructuras y servicios públicos de calidad.

Otra vía que parece adecuada es crear un fuerte incentivo fiscal para que la gente se instale en las regiones menos desarrolladas, lo que también sería un incentivo para que las empresas se deslocalizaran. Esto debería complementarse con políticas de transporte adecuadas, que garanticen la accesibilidad y la conectividad entre las distintas regiones del país para facilitar la circulación de personas y mercancías.

Una vez más, será necesaria una combinación adecuada de políticas para promover un desarrollo más equilibrado del país, reduciendo la presión sobre las grandes zonas urbanas y creando oportunidades de vivienda y empleo en las regiones menos desarrolladas.

"La estabilidad legislativa y fiscal será sin duda una condición crítica para transmitir confianza a propietarios e inversores y aumentar así la oferta de viviendas para comprar y alquilar en todo el país"

¿Cómo podemos aumentar la oferta de viviendas para comprar y alquilar en todo el país? ¿Es un primer paso contar con una estabilidad legislativa y fiscal que transmita confianza a los propietarios de viviendas y a los inversores?  

La estabilidad legislativa y fiscal será sin duda una condición crítica para transmitir confianza a propietarios e inversores y aumentar así la oferta de viviendas para comprar y alquilar en todo el país. La pérdida de confianza, especialmente en el mercado del alquiler, viene de lejos y se ha visto agravada por medidas puntuales que se toman al albur de las circunstancias.

Por eso será necesario que las políticas que se adopten sean racionales y coherentes con los objetivos de desarrollo del mercado de la vivienda y vayan acompañadas de un compromiso creíble de estabilidad a medio y largo plazo. Porque esta es la característica que queremos para la inversión en vivienda propiamente dicha, que debe tener un horizonte temporal largo y no la búsqueda de ganancias rápidas y especulativas. Es crucial que esta filosofía esté inequívocamente incentivada por las leyes aplicables.