Alquiler Seguro: “Los inquilinos nos trasladan ansiedad y los propietarios, miedo”

El fundador y presidente de Alquiler Seguro critica en esta entrevista con idealista/news las consecuencias de la Ley de Vivienda y la sensación de ansiedad e inseguridad que está generando entre arrendadores y arrendatarios. En su opinión, la propia normativa es un freno para promover más inmuebles y que el desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo seguirá presionando los precios del alquiler, sino que acabará repercutiendo en el mercado de compraventa.

Antonio Carroza también defiende la regulación del mercado, pero no a través de limitaciones de rentas, y confía en un gran consenso político para abordar con medidas a corto, medio y largo plazo lo que califica como un “problema endémico de España”. También anuncia la apertura de nuevas oficinas de Alquiler Seguro y de un nuevo servicio enfocado a los inversores en vivienda. 

Cómo veis actualmente el mercado de la vivienda y el alquiler en concreto

El mercado de alquiler actualmente está sufriendo uno de sus peores momentos por la reducción drástica de la oferta. Todas las consecuencias que estamos viviendo de la Ley de Vivienda están suponiendo una reducción importante de las viviendas que salen al mercado y de inversores que, desalentados, salen de España. Esto, junto a un aumento significativo y constante de la demanda, hace que se generen tensiones artificiales en diferentes submercados dentro de España.

Esta reducción de oferta, ¿es porque se está yendo hacia la venta o hacia otras fórmulas como el alquiler de temporada o turístico?

La reducción de la oferta viene explicada por diferentes factores. El primero es que hay muchísimo propietario que, ante la incertidumbre legislativa, política y legal, directamente cierra sus viviendas. Por otro lado, hay otros que, desalentados, salen del mercado poniéndolas a la venta. Y muchos que también utilizan otras fórmulas para evadir ese control de precios como es el alquiler temporal, el alquiler de habitaciones y, en la medida en la que pueden, el alquiler turístico. En definitiva, estamos viendo cómo hay un gran trasvase de vivienda hacia otros mercados que no son el alquiler, lo que provoca tensiones muy significativas.

¿Realmente se está produciendo una caída de la inversión en vivienda?

La inversión en vivienda es probablemente la forma de ahorro más generalizada de los últimos 40 años en España. No obstante, desde Alquiler Seguro estamos comprobando cómo el inversor institucional abandona o pretende abandonar el mercado, puesto que se les está tachando de especuladores.

Pero lo que quiere el inversor es una rentabilidad razonable y poder recuperar su inversión en un momento determinado. Y vemos cómo este inversor institucional se está yendo hacia otros mercados europeos que son mucho más ‘friendly’. Por parte del inversor particular, vemos que hay muchísimo miedo en entrar en un mercado en el cual te vas a enfrentar a una regulación de precios, a la imposibilidad de desalojar a un inquilino que te deja de pagar, a la inseguridad jurídica… Por tanto, acude a otros productos o al inmobiliario no residencial: por ejemplo, los locales comerciales o los trasteros. Estamos viendo cómo hay muchísimo inversor particular que está tendiendo hacia modelos inmobiliarios que no tengan nada que ver con la vivienda.

En vuestra opinión, ¿qué condiciones tienen que darse para que una vivienda ahora mismo sea un activo rentable?

Para que una vivienda sea un activo rentable lo primero que necesitamos es seguridad jurídica, porque por encima de la rentabilidad, el inversor o la familia ahorradora lo que busca es tranquilidad y saber que su inversión o su ahorro está salvaguardado. Y desafortunadamente estos cambios legislativos continuos y esta falta de un consenso institucional que estamos viendo para atacar el problema de la vivienda lo que está generando es inseguridad.

En segundo lugar, evidentemente es necesario tener un retorno de la inversión razonable y saber que vas a poder tener una salida en el futuro. Nosotros instamos a las instituciones, a la Administración Pública, a que regule, por supuesto, porque el mercado tiene que estar regulado, pero con el consenso de todos los actores y, sobre todo, con un pacto de Estado que nos dé una senda continua de crecimiento en el sector, de estabilidad de precios y de rentabilidades razonables. En la situación en la que estamos, con una crisis de oferta y gran incremento de la demanda, necesitamos un gran acuerdo de Estado que escuche las demandas de la población y del sector.

"Necesitamos un gran acuerdo de Estado que escuche las demandas de la población y del sector"

¿Crees que ese Pacto de Estado es una medida factible, además de deseable?

Estoy convencido de que tarde o temprano nuestros políticos se van a poner de acuerdo y van a tratar el problema de la vivienda como lo que es: un problema endémico de España, y también de otros países europeos. Y que tarde o temprano tendrán que ponerse a legislar consensuando con todos los actores que intervenimos en el mercado. Ojalá sea ya, pero bueno, confiemos en que se va a producir y en que en que nuestros dirigentes se den cuenta de que tienen que resolver el problema de manera a corto, medio y largo plazo.

¿Qué medidas de la Ley de Vivienda son las que están haciendo más daño al mercado?

La limitación del precio, aunque de momento solo se está aplicando en Barcelona, está haciendo mucho daño, porque lo que genera es una sensación de incertidumbre para el arrendador, para la familia ahorradora, porque no sabe cuándo le van a aplicar esa limitación de precios. Con lo cual, la principal medida es el tema de la limitación de precios y probablemente sea más por lo que creemos que va a pasar que por lo que está pasando.

Desde el punto de vista institucional, esta distinción que hace la ley de gran tenedor y pequeño tenedor también desalienta a los ‘family office’ y a los fondos para invertir a largo plazo en vivienda, porque se pueden enfrentar a una situación muy desagradable. Pero, en cualquier caso, la propia Ley de Vivienda en sí es un obstáculo a la generación de oferta.

"La propia Ley de Vivienda en sí es un obstáculo a la generación de oferta"

¿Qué medidas de la Ley os parecen más positivas?

La Ley de Vivienda afecta a muchos factores y hay medidas que pueden estar muy bien tratadas, como la colaboración público-privada o cómo se habla de la financiación. Pero el problema es que no se está llevando a cabo porque toda la dotación presupuestaria que debería tener no existe ni va a existir porque los Presupuestos Generales del Estado están estancados. En definitiva, lo único que ha entrado en vigor de la Ley de Vivienda son aquellas normas restrictivas que lo que hacen es impedir que la oferta salga al mercado.

Nosotros defendemos que la solución al problema de la vivienda en España pasa por un aumento significativo de la oferta de vivienda pública, tanto protegida como asequible, y de un mercado privado sano que evolucione en función de las necesidades de la población. Pero todas esas medidas necesarias son imposibles de aplicar sin dotación presupuestaria y sin consenso de las Administraciones.

Antonio Carroza, durante la entrevista idealista/news

¿Es necesario regular el alquiler de temporada y el alquiler vacacional?

Veo necesario regular el mercado, pero totalmente absurdo limitar los precios o limitar las características de las viviendas.

El alquiler temporal ha existido siempre, existe y va a existir porque hay necesidades de inquilinos que tienen que ser cubiertas por una oferta razonable de vivienda temporal. Hablamos de estudiantes, de profesores… En todos los sectores de la economía encontramos personas que se desplazan por determinados tiempos y que no pueden acceder a una vivienda residencial para cubrir sus necesidades. Con lo cual, estamos viviendo cómo una rueda con un pinchazo se recauchuta y eso acaba generando un pinchazo en otra parte de la rueda.

"Veo necesario regular el mercado, pero totalmente absurdo limitar los precios"

Hay un problema en residencial y, en vez de sacar oferta, la restringen limitando los precios. Y esto hace que la vivienda se vaya al sector turístico. Y como hay un problema en el turístico, se limitan las licencias y dan capacidad a las comunidades de propietarios para que decidan si puede haber o no viviendas turísticas en los edificios. Y esto lo que hace es que la gente se vaya el alquiler temporal, que ahora también se va a limitar. Al final, va a estallar la rueda y lo que queremos es que se fabrique una rueda nueva con caucho de calidad y que sea capaz de sujetar y sostener toda la demanda que la demografía y la economía española está reclamando.

¿Cómo se puede solucionar el problema de la vivienda?

Desde Alquiler Seguro aplaudiremos aquellas medidas que incentiven a los propietarios particulares e institucionales a sacar viviendas al mercado. Creemos en un mercado suficientemente amplio que se ensanche y que dé cabida a todos los inquilinos que tienen una necesidad habitacional en un momento dado.

Si queremos que la vivienda cerrada salga al mercado, hay que dar seguridad jurídica a los particulares y a los institucionales. Si queremos vivienda nueva, hay que incentivar la construcción de esa vivienda, hay que liberar suelo y hay que generar una serie de planes de corto, medio y largo plazo.

Ha habido un abandono de la vivienda social en España, que nos sitúa a la cola de Europa con tan solo un 2,5% de vivienda social, muy lejos de la media europea del 9.3%. Las distintas Administraciones Públicas llevan 15 años sin poner un ladrillo en vivienda social y esta escasez de oferta la están padeciendo, sobre todo, los más jóvenes que tienen que retrasar su edad de emancipación, o las familias con bajos ingresos, que realizan un enorme esfuerzo económico para pagar un alquiler, cada día más caro.

Necesitamos un parque de vivienda pública en alquiler como el comer, necesitamos colaboración público-privada para que los promotores construyan vivienda asequible y esto es necesario con todo el suelo que tienen paralizado los ayuntamientos. Y necesitamos un mercado libre de vivienda que en definitiva sea rentable para aquellos inversores que quieran meterse.

Por otro lado, consideramos que no solo es irresponsable confrontar a los inquilinos con los propietarios, sino que tampoco se ajusta a la realidad de la inmensa mayoría de los casos. Promover los impagos de un bien que se está disfrutando cuando además en España el 95% del alquiler está en manos de particulares y el 40% son a la vez propietarios e inquilinos, es una frivolidad. La inmensa mayoría de los particulares que alquilan sus viviendas lo hacen para complementar sus pensiones, ingresos extra o pagos de hipotecas. No son ricos ni fondos de inversión.  Ninguna solución pasa por fomentar la morosidad y los impagos, y menos entre particulares.  

Insisto, el problema que tenemos en España se basa básicamente en la falta de consenso por parte de los grupos políticos, y en la falta de consenso por parte de las Administraciones en los tres ámbitos: local, regional y estatal. Todo esto lo que está generando precisamente es una parálisis. Y lo que necesitamos es una política de vivienda social decidida y sostenida en el tiempo junto con incentivos a los pequeños propietarios para que saquen sus viviendas al mercado del alquiler. Esa es la mejor solución.

"Necesitamos un parque de vivienda pública en alquiler como el comer"

Defiendes aumentar la oferta y no limitar los precios, pero recientemente Cataluña ha ampliado el número de mercados tensionados, en el País Vasco ya se ha hecho oficial el ejemplo de Rentería y se espera que más ciudades sigan sus pasos, y Navarra también ha anunciado que va a iniciar el procedimiento. ¿Qué opinas al respecto?

Evidentemente, ese es el fin del mercado de alquiler. Cataluña es el ejemplo claro y más cercano que tenemos de un fracaso de la limitación de precios en el ámbito del alquiler. Hemos visto cómo se ha reducido drásticamente la oferta y que hay barrios en Barcelona donde ya no hay vivienda en alquiler, pero siguen insistiendo en que la solución es limitar el precio.

Sin embargo, los datos de la Generalitat de Cataluña muestran una contención de los precios de los alquileres…

La caída del precio se basa precisamente en que solo salen al mercado aquellas viviendas de baja calidad a las que no les afecta el límite de precio, porque las viviendas a las que les afecta desaparecen del mercado y, por lo tanto, no hay oferta para cubrir la necesidad de los inquilinos.

En Alquiler Seguro vemos que hay barrios en Barcelona donde la oferta ha desaparecido totalmente. Como consecuencia, estamos viendo una explosión en determinadas partes del cinturón metropolitano de Barcelona y, sobre todo, que al mercado salen las viviendas de peor calidad, pero que se alquilan porque el inquilino no tiene otra opción. No puede elegir y tiene que alquilar. Lo que ha conseguido la Ley de Vivienda, y concretamente la limitación de precio en Cataluña, ha sido que la calidad de la vivienda baje. Pero confiamos en la sensatez de nuestros políticos y en que se den cuenta de que limitar precios no es la solución.

¿Hay margen para que los precios sigan subiendo?

Las ciudades en España están creciendo en demográficamente principalmente por la entrada de población extranjera, que la necesitamos, por supuesto. Pero, si no aumenta la oferta, desafortunadamente el precio de la renta va a seguir subiendo y eso tirará también del precio de la compraventa.

Hace un año anunciasteis la puesta en marcha de una financiera para dar préstamos tanto a propietarios como inquilinos. ¿Cómo va este proyecto? ¿Habéis actualizado las condiciones ante las bajadas de tipos?

En Alquiler Seguro tenemos 25.000 viviendas bajo gestión y la mayoría son de familias ahorradoras que tienen una vivienda en alquiler o poseen dos viviendas como mucho. El 95% de nuestros clientes son familias ahorradoras que tienen necesidades financieras y el flujo de caja que genera el alquiler es una solución para determinadas circunstancias familiares.

Hace un año lanzamos un producto de adelanto de hasta cinco años de renta a nuestros propietarios y estamos muy satisfechos porque en este año hemos conseguido cubrir los objetivos que nos habíamos marcado y adelantar las rentas que teníamos previstas, adaptándonos a los precios del mercado con una rentabilidad justa y teniendo en cuenta que somos un agente más dentro del mercado financiero español y que tenemos que competir con los bancos en este campo.

Pero lo que hemos descubierto es que es una solución muy eficiente para determinados momentos puntuales de las familias ahorradoras que necesiten cubrir sus necesidades financieras.

¿Qué tipo de necesidades?

Mandar fuera a los hijos a estudiar o hacer una reforma en su hogar habitual.

¿Y cómo va en el caso de los inquilinos? ¿Tenéis mucha demanda?

Muy poca. Normalmente es un inquilino financieramente sano que utiliza poco este servicio, pero está a su disposición y el que lo utiliza lo agradece.

¿Estáis trabajando en alguna línea de negocio nueva?

Alquiler seguro es una empresa viva que, 17 años después, sigue innovando, abriendo oficinas y abriendo líneas de negocio. El último lanzamiento es un servicio específico para inversores y familias ahorradoras, que consiste en la búsqueda de viviendas para ponerlas en el mercado del alquiler.

Afortunadamente, nos ha generado un aumento de nuestra oferta. Ya no solamente acude a nosotros una familia que tiene una vivienda cerrada y quiere ponerla en alquiler, sino una familia que quiere invertir en el mercado del alquiler, ya sean ahorradores o ‘family offices’, Empezamos calificando al cliente dentro de un ‘scoring’ financiero para ver cuáles son sus necesidades como inversor y después le buscamos una vivienda en cualquier parte de la geografía española, adecuándola y poniéndola en gestión para el alquiler. Con esta iniciativa, lo que buscamos es que haya más viviendas de alquiler en el mercado.

"Hemos lanzado un servicio específico para inversores y familias ahorradoras"

¿Pensáis abrir más oficinas a corto plazo?

Actualmente tenemos 67 oficinas en todo el territorio nacional y vamos a seguir abriendo porque seguimos teniendo demanda de muchas localidades. Muchas ciudades nos solicitan el servicio.

Dentro del proceso de intensificación de Madrid, abriremos en algunos municipios donde no estamos presentes, como Boadilla y Majadahonda, y a nivel nacional seguimos buscando localizaciones en capitales de provincia que están creciendo. Asturias está en nuestro radar, Castilla y León está en nuestro radar y probablemente también abramos en alguna capital de Andalucía donde no tenemos oficina física. Nuestros planes ya son para los nuevos presupuestos, por lo que las aperturas serían para el primer trimestre de 2025.

¿Cuál es el prototipo de inquilino que tenéis actualmente?

Tenemos en gestión más de 25.000 viviendas ahora mismo y entre 50.000 y 60.000 inquilinos con una diversidad importantísima. Son de 101 nacionalidades diferentes y el 45% no ha nacido en España.

¿Y qué tipo de inquietudes os trasladan?

El inquilino lo que nos traslada es ansiedad. El que está dentro, porque quiere que le renueven el contrato, porque sabe que el mercado está loco; y el que está fuera, porque no encuentra una vivienda. Tenemos inquilinos que nos reservan cinco viviendas a la vez en diferentes localizaciones y diferentes rentas. Y cuando le preguntamos nos dice “porque alguna tiene que ser mía. No me puedo quedar en la calle”. O sea, hay una sensación de ansiedad horrorosa porque no hay oferta.

¿Y los propietarios?

Por parte del propietario, lo que nos transmiten es miedo, inseguridad. No sabemos qué va a pasar, no sabemos si el inquilino deja de pagar qué es lo que va a suceder. No sé si le renuevo cuánto tiempo voy a tener que estar con este inquilino sin subir la renta, mientras a mí me siguen subiendo la comunidad, me sigue subiendo los impuestos… Hay una sensación de incertidumbre que evidentemente no es buena para el mercado.

Antonio Carroza, en las oficinas de idealista idealista/news

En general, ¿qué es lo que más agradecen?

El propietario lo que más agradece es la gestión del alquiler del día a día, igual que el inquilino. Al final el cliente busca el servicio y es consciente que el servicio cuesta dinero.

¿Una petición a la Administración y los políticos?

La Administración Pública tiene que hacer política social y los que intervenimos en el mercado privado lo que tenemos que hacer es satisfacer a nuestros clientes y a nuestros inversores. El problema que estamos teniendo últimamente en España es que se está confundiendo el estar en un Estado democrático y social con que tenemos que ser las empresas, o incluso las familias, las que hagamos la labor social del Estado.

Yo lo que le pido tanto al Partido Socialista como al Partido Popular como al resto de grupos es que hagan una política de vivienda social en condiciones y que tomen medidas para que haya menos personas vulnerables.

No tiene sentido que en un Estado social como es el Estado español haya familias que están desatendidas y que las ayudas tarden dos años en llegar. Dos años para una persona o para una familia que no tiene ingresos es un drama. La clave está en las medidas para resolver la pobreza y la insolvencia de las familias. Hay que evitar que haya pobreza y repartir la riqueza, no la miseria.

"Hay que repartir la riqueza, no la miseria"

¿Qué futuro ves al mercado del alquiler en España?

El mercado del alquiler en España tiene el futuro totalmente garantizado. Entre otras cosas porque se ha producido en los últimos años un cambio de mentalidad en cuanto al acceso a la vivienda. Veníamos de una sociedad en la que la única manera de acceso a la vivienda era la compraventa con hipoteca y el alquiler ha generado una alternativa y una solución porque tiene más movilidad geográfica.

La demanda aumenta y, por lo tanto, el mercado va a seguir existiendo. Eso sí, necesitamos que las Administraciones Públicas y las familias se den cuenta de que hace falta oferta. Hace falta construir nuevas viviendas, hace falta vivienda social, hace falta vivienda asequible y hace falta un mercado libre. No apuesto por un mercado sano cuando solo aumenta la demanda y no aumenta la oferta, sino que es necesario que este aumento de la demanda que se está produciendo por estas circunstancias socioeconómicas vengan acompañadas por una oferta estable y continuada.