Garantía obra nueva: ¿cuánto dura, qué cubre y qué se puede reclamar?

Al comprar una vivienda de obra nueva, pueden aparecer sorpresas indeseadas en el inmueble, como grietas, acabados dañados, mal funcionamiento de tuberías o del sistema eléctrico, etc. Por fortuna, existe la garantía de obra nueva. En este artículo te explicamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Cuántos años de garantía tiene una obra nueva?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece los plazos de garantía para las viviendas de obra nueva, es decir, cuánto tiempo tienes para reclamar. La duración de la garantía y los plazos dependen del tipo de desperfecto que tenga el inmueble de nueva construcción:

• 10 años de garantía para defectos estructurales (pilares, vigas, cimentación, muros de contención, forjados y otros elementos estructurales). Esto es lo que se conoce como seguro decenal.
• 3 años de garantía para vicios ocultos, defectos constructivos o de instalaciones que afecten la habitabilidad de la vivienda o del edificio (humedades, fallos en el sistema eléctrico, etc.).
• 1 año de garantía para desperfectos en acabados, como azulejos caídos, parte de la tarima suelta, etc.

Estos plazos comienzan a correr a partir de la entrega de la obra por parte de la constructora, no desde la compra del inmueble. Los propietarios deben tener en cuenta la fecha de entrega de la construcción para calcular el periodo de garantía, lo cual es fundamental a la hora de realizar cualquier reclamación.

Además, los compradores tienen hasta dos años para reclamar la reparación de un desperfecto desde su aparición, sin importar el plazo de garantía restante.

La importancia del nexo causal

Los defectos reclamables de una vivienda de obra nueva deben contar con un nexo causal que los atribuya a la construcción. Es decir, un defecto que aparece en la estructura en los primeros años se puede ligar fácilmente a una construcción deficiente. En cambio, si aparece a los 40 años, podría deberse a un mal mantenimiento del edificio. Aunque también podría ser por una mala técnica, sería más complejo ligarlo debido al tiempo que ha transcurrido.

¿Cómo reclamar los daños incluidos en la garantía en obra nueva?

Si se detecta algún defecto, vicio oculto, fallo o daño en la vivienda nueva dentro de los plazos de garantía que contempla la ley, habrá que reclamarlo al promotor o a cualquier otra parte que haya intervenido en la construcción:

• Siempre se aconseja reclamar estos daños mediante algún medio que deje constancia fehaciente, como el burofax, ya que servirá como prueba en caso de que el problema no se resuelva y haya que recurrir al auxilio judicial.

• Si se opta por la vía judicial, hay que asumir que el proceso puede prolongarse en el tiempo y generar gastos adicionales: honorarios de abogados, informes periciales y tasas judiciales. En caso de una sentencia favorable, el promotor tendrá que pagar las costas del juicio y ejecutar las reparaciones necesarias.

• Una vez detectado el defecto, se dispone de un plazo de dos años para reclamarlo, siempre y cuando se haya registrado la notificación del defecto a través de un medio fehaciente al agente correspondiente.

• Si se envía el burofax en el primer año y se dejan pasar más de dos años sin iniciar una acción legal, se pierde el derecho a reclamar ese desperfecto, aunque es posible continuar reclamando otros defectos que surjan posteriormente.

¿Qué pasa si los desperfectos están en zonas comunes?

En estos casos, será el presidente de la comunidad o el administrador de fincas quien deba elaborar un listado en el que recoja todos los desperfectos y reclamar la subsanación de los mismos al promotor.

¿Sobre quién recae la garantía de obra nueva?

La responsabilidad de reparar los desperfectos corresponde a todos los agentes del proceso constructivo: arquitectos, aparejadores, constructora, promotor, empresas de acabados, etc.

Si se logra identificar a un responsable específico debido a una ejecución deficiente, esa parte será quien deba asumir los costes de reparación. En el caso de que hayan sido los promotores, asumirán una mayor parte de las reparaciones, aunque pueden reclamar ciertos desperfectos a los agentes responsables.

¿Qué hacen las promotoras ante los defectos en una obra nueva?

Así es como suelen manejar las promotoras las reclamaciones de defectos de construcción en viviendas de obra nueva:

1. Recepción y análisis de la reclamación: La promotora recibe la reclamación y la revisa.
2. Inspección técnica: Envían a un técnico para que inspeccione los defectos reportados.
3. Informe detallado: El técnico elabora un informe que documenta el estado de los defectos.
4. Evaluación y resolución: La promotora decide si acepta o rechaza la reclamación. Si la acepta, se programan las reparaciones. Si la rechaza, quizá haya que acudir a la vía judicial.

Normalmente, las promotoras cuentan con un servicio de atención al cliente para atender estas cuestiones y se muestran proclives a solucionar los problemas.