Con una población cada vez más envejecida, los servicios para mayores proliferan. Dentro del inmobiliario, el senior living crece y lo hace especialmente en grandes ciudades como Barcelona y zonas de la comunidad, gracias a áreas de costa en las que vivir dentro en un magnífico entorno.
El senior living es una alternativa de vivienda dirigida al segmento senior (mayores de 65 años) para dar respuesta a las necesidades concretas de este grupo de población. Según Stefano Somoggi, Head de Alternative Living en España de CBRE, es un concepto de vivienda aspiracional que, por medio de una gestión profesionalizada, ofrece al mercado comunidades con servicios que cubren necesidades de seguridad, salud y bienestar, fomentando un envejecimiento activo. “Se enfoca en seniors independientes (validos) o con necesidades de medicalización bajas (light-care)”.
Una tendencia novedosa e imparable
Aunque es una tendencia ya asentada en diversos países europeos, todavía es novedosa en España. Nuria Béjar, National Director Healthcare en Savills, destaca que las viviendas con servicios para personas mayores de más de 50 años es una tendencia relativamente nueva en España y desde luego, no exenta de retos, pero ya imparable.
Pablo Romaní, National Director Strategic Consultancy & Business Development en Savills Barcelona, expone que el contexto del senior living pasa por un pilar básico que es la demografía y el ejemplo más claro de todos es que desde 2018 la población mayor de 65 años supera a la población menor de 5 años, “este cambio en la tendencia de la pirámide poblacional viene marcado por una mayor longevidad, donde la esperanza de vida aumenta año tras año”.
Esta tendencia global es tan redundante y está tan consolidada que vemos cómo se están creando nuevos índices para valorar cómo se adaptan los diferentes países a este nuevo reto demográfico, como el Senior Economy Tracker (SET) que se suma ya al Active Aging Index de la Organización Mundial de la Salud. “Lo interesante del SET es que pretende analizar esta nueva realidad desde cuatro pilares básicos; el demográfico, el institucional, el macroeconómico y el individual".
Cuando estos cuatro pilares básicos confluyen es cuando un territorio puede consolidar una actividad y crecer de manera sostenida, “vemos en el Senior Living que la colaboración público-privada es el binomio esencial para poder consolidar el sector, pues la climatología, el coste de vida y las infraestructuras públicas hacen de Cataluña una región muy interesante para el público tanto nacional como internacional. Fruto de esta ubicación estratégica vemos como el interés de los inversores pone el foco directo en Cataluña, posicionándose claramente en un Tier 1 para los inversores como puede estarlo un mercado más maduro como Costa del Sol”.
El senior living, en ascenso en Cataluña
Para Nuria Béjar, obviamente Cataluña tiene todos los ingredientes para suscitar interés, y de hecho, una de las principales áreas geográficas solicitadas por los inversores para desarrollar el modelo, es sin duda la Costa Brava por la influencia de un público habitual extranjero muy familiarizado con estos conceptos como son Francia, Alemania, Holanda y por tanto Tier 1 de interés para invertir.
“El gran reto ha de venir de la mano del regulador sectorial que facilite y promocione este tipo de desarrollos que tendrán un impacto muy relevante, especialmente en los entornos de costa, desestacionalizando zonas como por ejemplo Tarragona, y dando un perfil de usuario de mayor poder adquisitivo y más respetuoso con el entorno y el estilo de vida local”.
Desde CBRE analizan que el stock actual operativo es de 1.900 unidades residenciales en España, lo que representa un ratio de cobertura sobre personas mayores 65 años que tiende al 0%. “Cataluña cuenta con aproximadamente un cuarto del stock nacional (373 unidades). Sin embargo, el ratio de cobertura sigue siendo cercano al 0%, puesto que la población senior representa el 20% del total en la región”.
Nuevos proyectos en la comunidad
Nuria Béjar, de Savills, destaca algunos proyectos en senior living que ya vive la comunidad. “Contamos con algunas experiencias pioneras en el sector como fue Las Arcadias en el año 2000 en la ciudad de Barcelona, algunos activos desarrollados por grupos que venían de gestionar residencias de mayores como es la marca Adorea de Domus Vi, y proyectos en Tarragona, ejecutados en régimen de concesión, donde se desarrolló un complejo de apartamentos a precios muy asequibles en Salou”.
Hay más, Sitges también es un ejemplo de ubicación muy estratégica para el desarrollo de este tipo de viviendas enfocado a público catalán nacional y extranjero. “Igualmente, hay una actividad social importante liderada por el mundo de las cooperativas como son los proyectos intergeneracionales de Attelier 80, que copiaron el modelo francés. Pero está todo por hacer para ello, las administraciones locales y CCAA tienen que favorecer estos desarrollos futuros”.
Mientras que Pablo Romaní tiene claro que hay un crecimiento del sector en la amplia gama de tipología de soluciones habitacionales para el perfil senior que están apareciendo en Cataluña. “Muchas de estas modalidades responden al encaje de bolillos que la actividad requiere en determinadas normativas urbanísticas que parecen envejecer peor que nuestra población, con lo cual, los operadores optan por diferentes tipologías de servicios para la misma necesidad”.
Fruto de lo anterior, podemos encontrar desde residencias de mayores tradicionales a los apartamentos Independent Living, Co-Housing y todos ellos con diferentes formatos de gestión, desde entidades privadas, públicas, público-privadas o incluso en regímenes de cooperativas.
Barcelona y capitales de provincia
Cataluña tiene una esperanza de vida de 83,6 años y aglutina el 16% de la población mayor de 65 años en España. Este envejecimiento de la población se observa en el aumento de las personas mayores de 65 años, que ha crecido un 6% en los últimos 5 años. Así lo establece Stefano Somoggi, Head de Alternative Living en España de CBRE, “por otro lado, en el último año, el número de seniors extranjeros en Barcelona ha aumentado un 9%, un crecimiento superior por encima de la media nacional”.
En cuanto al crecimiento de la población senior en Cataluña, desde 2012 este sector de la sociedad ha aumentado un 17%. La media de los últimos 5 años se sitúa en +1,4% frente al +1,6% nacional. Asimismo, esta variación se sitúa por encima de +2.3% en las provincias de Girona y Tarragona, aunque el número de seniors es menor, de unos 150.000 en cada una.
“Barcelona es la segunda provincia de España con mayor número de seniors: más de un millón de personas mayores de 65 años, y un crecimiento de +1,6% respecto al año anterior. Además, es la cuarta provincia con mayor número de seniors extranjeros (por detrás de Alicante, Málaga y Madrid), con 40.000 personas extranjeras mayores de 65 años y un aumento de +9%”, apunta Stefano.
Como vemos, se trata de un sector en proceso de desarrollo y en fase de gestación dado que venimos de un contexto de mercado donde ha sido muy difícil levantar capital. “Ahora, con la bajada de tipos, parece que el capital vuelve y se anima a invertir en todos los sectores de living y en España, así que tenemos una gran oportunidad para sembrar las bases de este nuevo concepto. Tenemos que hacer que sea un éxito”, declara Nuria Béjar.
En esta línea, Pablo Romaní, National Director Strategic Consultancy & Business Development en Savills Barcelona, destaca que los principales focos de crecimiento de senior living en la comunidad se encuentran en las ciudades más relevantes y en sus poblaciones vecinas, las capitales de provincia o de comarca, “suelen ser las que más atraen el interés de los operadores ya que el público potencial es mayor que en zonas despobladas aunque en estas la población mayor de 65 años pueda ser mayor a nivel porcentual”.
Destaca así nuevos proyectos relevantes en ubicaciones como Sant Cugat del Vallés, donde FIATC ha apostado por el proyecto “Cugat Natura Apartments”, Girona, donde DomusVi gestiona varios centros, tanto en centro ciudad como a las afueras.
“En muchas ocasiones y en mercados que todavía no han alcanzado una madurez a nivel institucional vemos como el crecimiento de la actividad acaba estando más influenciado por la disponibilidad de suelo viable tanto a nivel económico como de normativa urbanística que únicamente por el driver de la demanda”.
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