La gran demanda y poca oferta seguirán siendo dominantes en este 2025 que empezamos. Las previsiones auguran también un aumento de precios de viviendas en Cataluña y la buena evolución de las transacciones de compraventa.
En líneas generales, Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis, cree que el mercado inmobiliario se encuentra en un momento realmente bueno y eso se notará también en Cataluña el año que viene.
Entre los factores a destacar, a nivel macro, la experta resalta la estabilización de los tipos de interés. A nivel nacional, “entre aquellos que han impulsado el tope de precios, empiezan a darse cambios de opiniones”. Y, en relación al sector, las tendencias de flipping colaborativo, la tokenización de activos y las altas rentabilidades que pueden dar los préstamos impagados con garantía inmobiliaria marcarán la agenda de 2025.
Fuerte demanda
Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, establece que, en la proyección de población para los próximos 15 años se puede ver que el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará entre Cataluña y la Comunidad de Madrid.
Para el experto, en estas dos comunidades harían falta 800.000 nuevas viviendas, sólo en el caso de Barcelona ese déficit es de 381.300 unidades. Por lo tanto, continuará una fuerte presión sobre el mercado inmobiliario por la llegada de inmigrantes a las grandes ciudades, como Barcelona, y la falta de construcción de nuevas viviendas.
“Además, cabe recordar que un 21,5% del total de transacciones se realiza por un segmento de extranjeros o no residentes en España, en expansión clara desde la pandemia, que se instalan en el mercado español por medio de la propiedad residencial”. Escogen Cataluña por el incremento de auge del teletrabajo, el incremento de jubilados en los países europeos y la inestabilidad creciente en ciertos países, que empuja a sus ciudadanos a buscar un lugar de residencia alternativo. “Todos estos factores van a continuar en 2025”.
La demanda seguirá fuerte
Desde Inviertis dan a conocer que la demanda de propiedades en Barcelona, área metropolitana y costa no dejará de subir. “Los últimos datos, además, ponen el foco en un aumento de demanda en Girona y la Costa Brava para el próximo año”.
Mientras que Carlos Balado opina que la alta demanda embalsada existente en España, ya que la crisis y la pandemia han obligado a muchos jóvenes a postergar su emancipación, en un contexto de tipos de interés más bajos y ante la expectativa de un mercado de precios al alza, tiende a acelerar la decisión de compra de vivienda.
Las necesidades actuales están entre 21.000 y 30.000 viviendas anuales, pero si el mercado se anima, como cabe esperar, “eso llevará a que la demanda efectiva de vivienda en propiedad en 2025 en Cataluña pueda llegar, en el supuesto más optimista, a las 80.000 viviendas. Cabe recordar que, en los últimos años, la construcción de nuevas viviendas en Cataluña se mueve alrededor de las 11.000 viviendas anuales”.
Crecerá la compraventa de viviendas
Como consecuencia de la demanda, crecerá también la compraventa de viviendas. En este sentido, Francesc Salas, socio fundador de la consultora Enlace, es de la opinión que todo apunta a que, si la bajada de tipos mantiene la tendencia, las compraventas crecerán en Cataluña en 2025. “El inmobiliario es un refugio contra la inflación. Ahora bien, necesitamos mayor certidumbre por parte de la Administración y una política de vivienda sólida, alejada de populismos”.
Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex, cree que si no hay una escalada militar que nos afecte más directamente, “la combinación de tipos más bajos y poca oferta va a empujar los precios y las transacciones al alza”.
Por su parte, Ramón Riera, presidente mundial de FIABCI, Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, afirma que, para inicios de 2025, no se espera un crecimiento significativo en la compraventa de viviendas en Cataluña. “Las previsiones indican que las dificultades que han frenado el mercado en 2024, como los altos tipos de interés y la inflación, seguirán afectando el sector”.
Aunque podría haber cierta estabilización en los tipos de interés dado las últimas bajadas, lo cual beneficiaría al acceso al crédito, los expertos creen que el volumen de transacciones inmobiliarias seguirá siendo limitado debido a la falta de oferta y a la presión de los precios.
“No obstante, hay un posible repunte a medio plazo si los tipos de interés se suavizan y la economía en general mejora junto a la estabilidad del empleo. Esto dependerá en gran parte de la evolución de los factores macroeconómicos y de la respuesta del mercado ante políticas gubernamentales que incentiven la oferta de viviendas asequibles”, remarca Riera.
Desde donpiso son optimistas y opinan que acabaremos 2024 con volumen de compraventas algo superior al del año pasado, “creemos que un 10-15%, con incrementos de precio entre el 5 y el 7%”.
La escasez de suelo es algo permanente
Hay déficit de suelo. Carlos Balado analiza que deberían salir al mercado 332.000 viviendas al año durante cuatro años para equilibrar la oferta y la demanda, pero la construcción de vivienda nueva alcanza apenas las 100.000 unidades al año.
Por otra parte, “para que eso pueda suceder se necesita suelo. Hay en juego una bolsa de suelo para el desarrollo de más de 540.000 viviendas. Si se cruzan estas cifras con las necesidades actuales del mercado, serían casi capaces, por sí mismas, de solventar una gran parte del problema esencial que existe en el mercado de la vivienda”.
La escasez de vivienda convive con una sobreabundancia de suelos urbanizables a la espera de desarrollo y ejecución. Hay 9,3 millones de viviendas previstas para edificar según el Sistema de Información Urbana 2023 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y Censo de Población y Viviendas del INE; de este total, 6,8 millones permanecen en situación urbanística de “suelos urbanos no consolidados o suelos urbanizables delimitados o sectorizados”, es decir, terrenos que disponen de un planeamiento en desarrollo, aunque paralizado desde hace 20 años. Ese total es un excedente de cada municipio.
Aumento de precios también en 2025
En la medida en que el mercado laboral continúa fuerte, siga la escasez de oferta en las principales ciudades, los tipos de interés desciendan y con ellos los costes de financiación, es de esperar precios al alza.
Carlos Balado recuerda que en Cataluña todavía se está un 9,2% por debajo del máximo histórico alcanzado en 2007 y entonces, a diferencia de ahora, los problemas de escasez de oferta no existían. Esto hará que en Cataluña aumenten a ritmos de, al menos, el 5% durante 2025 y superaren los 2.677 euros por metro cuadrado, máximo histórico de junio de 2007.
“Aunque los costes de los materiales se han frenado, llevan acumulada una subida de años anteriores cuando se empezó a construir lo que ahora sale al mercado, y esto se va a reflejar en el precio final”.
En el caso de la vivienda usada las tasas de crecimiento pueden llegar al 10%, puesto que las viviendas ofertadas son en España un 33% de las que se necesitarán para los próximos años. Entre 2024 y 2028 se crearán 1.330.000 hogares en España y, al ritmo de construcción actual, sólo habrá disponibles en cuatro años 400.000 viviendas; será un déficit de 930.000 viviendas. “El desajuste es notable y esa escasez hace que los precios suban”.
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