¿Cómo tributan las rentas impagadas de los inquilinos morosos?

Tener un inquilino moroso indudablemente afecta a tus finanzas mes a mes, pero también repercute en la declaración de la renta. Una vez recuperado el importe de las rentas impagadas y ejecutado el desahucio, muchos arrendadores tienen la duda de cómo declarar dichos ingresos y en qué período fiscal deben incluirse.

Te contamos todo lo que tienes que saber sobre los inquilinos morosos y las deudas del alquiler en la declaración de la renta.

Tributación de las rentas impagadas por inquilinos morosos

No cobrar el alquiler no te exime de pagar sus respectivos impuestos, al menos no en todos los casos, por descabellado que parezca. Mientras que el contrato de alquiler no se resuelva (ya sea por acuerdo entre las partes o por resolución judicial), tocará seguir declarando y tributando en el  IRPF las rentas del alquiler como ingresos íntegros del capital inmobiliario. 

También podrían tributar como rendimientos de actividad económica si el propietario tiene un empleado con contrato laboral a jornada completa para la gestión de los alquileres.

En cualquiera de los dos casos, se puede optar a deducir los impagos como saldos de dudoso cobro, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Saldos de dudoso cobro: así puedes deducir impagos del alquiler

Si se justifica adecuadamente los impagos, se pueden deducir como “saldos de dudoso cobro”. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos:

• Que el inquilino esté en concurso de acreedores.
• Que hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la obligación de pago sin que se haya satisfecho la deuda.
• Haber reclamado judicial o extrajudicialmente el cobro de las rentas impagadas (burofax, demanda, etc.).

¿Hay que declarar si se cobra la deuda?

Si se produce el cobro de las cantidades previamente deducidas como saldos de dudoso cobro, deberás incluir dichas cantidades como ingresos en el ejercicio fiscal en que se realice el cobro.

El problema surge cuando el arrendador cobra las rentas pendientes del inquilino moroso una vez finalizado el contrato de alquiler. En estas circunstancias, no queda claro si deben declararse como ingresos por alquiler o como una ganancia patrimonial.

En el auto del 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020), el Tribunal Supremo zanjó esta controversia al establecer que dichas cantidades deben tributar como rendimientos del capital inmobiliario.

Cuando se presenta una demanda de desahucio, el inquilino tiene la posibilidad de saldar las deudas antes de que se celebre el juicio. Este acto no pone fin al contrato de alquiler, sino que extiende su vigencia. Por ello, las cantidades pendientes que se logren cobrar se clasifican como tal.

Así debes declarar los impagos de alquiler: caso práctico

Un arrendatario tiene un alquiler de 800 euros al mes y no pagó ninguna renta durante el 2025. En este caso, el propietario debe declarar los 9.600 euros anuales completos (800 euros/mes x 12 meses), pero puede hacerlo como saldo de dudoso cobro los 4.800 euros correspondientes a los seis primeros meses, tributando así por los 4.800 euros restantes.

En el contexto mencionado anteriormente, pueden darse tres escenarios:

1. El propietario declaró el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir saldos de dudoso cobro: En este caso, el contribuyente ya ha cumplido con sus obligaciones fiscales. Cuando se cobren las cantidades adeudadas tras el desahucio, no será necesario realizar ajustes adicionales en su declaración de la renta.
2. El propietario declaró el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo, pero dedujo saldos de dudoso cobro: Conforme al artículo 13.e) de la Ley del IRPF, cuando se cobren las cantidades pendientes, estas deberán declararse como ingresos en el ejercicio fiscal en el que se reciban.
3. El propietario no declaró el rendimiento de arrendamiento ni las cobró, pero las recibe tras el desahucio: En este caso, el propietario deberá presentar declaraciones complementarias correspondientes al ejercicio fiscal en el que las rentas eran exigibles, siguiendo lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria. Sin embargo, si han pasado más de cuatro años desde el cierre del periodo fiscal, no estará obligado a tributar por dichas cantidades.