El reto de la vivienda protegida: los números que explican su escasez

El acceso a la vivienda es uno de los principales retos en el mercado inmobiliario, y la vivienda de protección oficial (VPO) es una herramienta clave para facilitarlo. Sin embargo, durante años, la promoción de este tipo de vivienda ha sido escasa. La razón principal: no es viable económicamente para los promotores. Sergio López, CEO de Viviendea, ha llevado a cabo un ejercicio, con datos y gastos, sobre cuál es el coste de levantar un edificio de pisos para un promotor y aclarar si es o no rentable para ellos participar en la construcción de VPO en España. Si bien López se ha centrado en el mercado valenciano, este ejercicio es extrapolable a cualquier ciudad española.

Costes de construcción y honorarios técnicos

El primer factor que determina la viabilidad de una promoción es el coste de construcción. Actualmente, en Valencia, el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de una promoción está por encima de los 1.000 euros por metro cuadrado. Cuando se incluyen costes adicionales y margen de la constructora, el Precio de Ejecución por Contrata (PEC) rara vez baja de los 1.250 euros/m2.

 A esto se suman los honorarios de los profesionales técnicos:

• Arquitecto: Entre 3.000 y 5.000 euros por vivienda, lo que supone un coste medio de 33,5 euros/m2.
• Arquitecto técnico (aparejador): Entre 1.000 y 2.000 euros por vivienda, con una media de 12,5 euros/m2.
• Ingeniería: Costes entre 250 y 750 euros por vivienda, con una media de 5 euros/m2.

 Otros costes asociados

A los costes de construcción y diseño se suman otros gastos clave:

• Licencias, tasas y otros impuestos: Aproximadamente 120 euros/m2.
• Gastos financieros: Con un interés del 4,5%, suponen unos 120 euros/m2.
• Gastos generales de la promotora y comercialización: Alrededor de 90 euros/m2.

Sumando todos estos conceptos, el coste total asciende a 1.635 euros/m2 antes de incluir el suelo.

El coste del suelo y el precio de venta

El suelo es otro factor determinante. En el mercado actual, la repercusión media del suelo para una VPO se sitúa en torno a los 250 euros/m2, lo que eleva el coste total a 1.885 euros/m2.

El problema es que el módulo de venta de una VPO está fijado en 2.400 euros/m2 de superficie útil, que al traducirse a superficie construida da un valor de 1.805 euros/m2. Esto genera un desfase económico que los promotores solo pueden compensar con la venta de garajes y anejos, lo que implica un riesgo elevado con un margen de ganancia mínimo.

El auge del modelo cooperativo

Ante esta situación, la mayoría de las promociones de VPO actuales se desarrollan en régimen de cooperativa. Este modelo permite que los compradores asuman la promoción directamente, reduciendo los costes de gestión y eliminando el margen de beneficio de una promotora tradicional. No obstante, este esquema también implica riesgos: cualquier imprevisto económico o retraso puede poner en jaque la viabilidad de la promoción.

 Para un promotor privado, desarrollar vivienda de protección oficial supone asumir un gran riesgo con un margen de beneficio muy reducido. Los costes de construcción y financiación son elevados, mientras que el precio de venta está regulado y no permite generar rentabilidad suficiente. Además, cualquier imprevisto en la ejecución del proyecto puede comprometer su viabilidad económica. Por ello, las promociones de VPO en manos privadas son escasas y la mayor parte de estos proyectos se impulsan bajo modelos cooperativos o con fuerte apoyo público.