La compraventa con pago aplazado de vivienda, ¿qué es y cómo funciona?

¿Qué es una compraventa con pago aplazado?

En una compraventa con pago aplazado el comprador va pagando a plazos el precio total de venta de un inmueble.

Es una buena opción cuando no se dispone de la liquidez necesaria para comprar una vivienda, pero no se quiere perder la oportunidad de adquirirla. Para el vendedor, es una alternativa si lo que quiere es vender la casa rápido, a un precio determinado y no necesita liquidez.

Para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago y proteger al vendedor, las partes pueden pactar determinadas garantías. Por ejemplo, no traspasar la propiedad hasta que se haya pagado el precio final o resolver el contrato si se produce un incumplimiento en el pago.

¿Dónde se regula la compraventa con pago aplazado?

La compraventa con pago aplazado está amparada en la libertad de pactos que establece el artículo 1255 del Código Civil. 

Por su parte, la compraventa de bienes muebles a plazos está expresamente regulada en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. 

Obligaciones de las partes en la compra aplazada de vivienda

Las principales obligaciones que tiene el comprador son:

• Abonar el precio acordado según las condiciones fijadas en el contrato
• Realizar los pagos en los plazos, cantidades y formas pactadas
• Pagar los intereses pactados, si los hubiera

En cuanto a las obligaciones del vendedor destacan:

• Entregar el bien objeto de la compraventa
• Transmitir la propiedad según lo estipulado en el contrato
• Si se ha pactado una condición suspensiva o reserva de dominio, la propiedad se transfiere solo al completar el pago total

El contrato de compraventa con pago aplazado

El contrato de compraventa con pago aplazado entre particulares puede formalizarse mediante escritura pública o a través de un documento privado. En ciertos casos, la escritura pública queda supeditada al pago íntegro del precio de venta.

Sin embargo, la formalización mediante documento privado no proporciona suficientes garantías al comprador. Por ello, la opción más aconsejable es elevar el contrato a escritura pública. 

Escrituras de compraventa con pago aplazado

En ellas se deben establecer claramente las condiciones que rigen la transmisión de la propiedad. En consecuencia, deberán incluir los siguientes puntos:

• Las condiciones acordadas para la compraventa y la posterior transmisión de la propiedad
• El precio pactado
• El calendario de pagos, especificando la periodicidad, las cantidades a abonar y la duración total
• Las garantías que respalden el cumplimiento de los pagos

En el caso de bienes inmuebles, la escritura de compraventa con pago aplazado puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya que ofrece mayor seguridad jurídica a ambas partes. Esto es posible incluso si la transmisión de la propiedad está condicionada al pago total del precio, puesto que dicho contrato tiene efectos reales y, por tanto, es inscribible.

Garantías en el contrato de compraventa a plazos

En este tipo de contrato, únicamente intervienen el comprador y el vendedor, sin la participación de una entidad bancaria que otorgue financiación. Es el propio vendedor quien asume el rol de financiador, permitiendo al comprador adquirir el bien sin necesidad de recurrir a una hipoteca.

Sin embargo, esto supone un riesgo para la parte vendedora, ya que podría haber transmitido la propiedad sin haber recibido el pago total del precio pactado. Para reducir los posibles problemas y proteger los intereses de ambas partes, se pueden establecer distintas garantías en la compraventa que, además, también pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que reforzaría su seguridad jurídica. Estas son algunas de las garantías que pueden establecerse:

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Compraventa con pago aplazado con condición resolutoria

Se incluye una cláusula que permite resolver el contrato si el comprador incumple con uno o más pagos.

En este caso, si el contrato se resuelve, el vendedor recupera la propiedad Asimismo, el comprador puede recuperar todo o parte del dinero abonado, salvo que se pacte que el vendedor pueda retenerlo como compensación por los perjuicios sufridos.

Venta aplazada con condición suspensiva

Con esta garantía, el vendedor entrega el bien al comprador, pero la propiedad no se transmite hasta que se pague el precio total. Hasta que se cumpla esta condición, el vendedor sigue siendo el propietario legal del bien.

Compraventa con pago aplazado y reserva de dominio

El vendedor retiene la propiedad hasta que el comprador haya abonado la totalidad del precio. Funciona parecido a la condición suspensiva, ya que el comprador solo adquiere la titularidad una vez que complete el pago.

Compraventa con pago aplazado con garantía hipotecaria

Aunque no es común, es posible constituir una hipoteca a favor del vendedor en lugar de a favor de una entidad financiera. Si el comprador incumple, el vendedor puede ejecutar la hipoteca y cobrarse con el bien inmueble, mientras que el comprador perdería las cantidades abonadas.

Pago aplazado mediante alquiler con opción de compra

Otra opción en caso de que se quiera vender un inmueble a plazos es optar por un contrato de alquiler con opción a compra. En este documento mixto, el comprador paga una renta durante un tiempo determinado y tiene la opción de adquirir el inmueble dentro del plazo pactado en el contrato.

Si decide no ejercer la opción de compra, no adquiere la propiedad y no está obligado a seguir pagando.

Compraventa a plazos mediante cuenta de depósito en garantía

En esta situación, el comprador deposita el dinero en una cuenta pignorada a su favor. El vendedor solo puede acceder a esos fondos una vez que se haya realizado la transmisión efectiva de la propiedad. En caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador tiene la posibilidad de recuperar su dinero.

Compraventa con precio aplazado garantizada con fianza o aval

Un tercero actúa como fiador y se compromete a responder por el pago del comprador. Si este último incumple, el vendedor tiene derecho a exigir el pago directamente al fiador. Desde el inicio, la propiedad se transmite al comprador, pero el vendedor cuenta con una garantía adicional que le asegura el cobro.

¿Cómo tributa la compraventa con precio aplazado?

La venta de un inmueble con pago aplazado entre particulares está sujeta a la tributación en tres impuestos:

• El vendedor debe declarar la ganancia obtenida en el IRPF y pagar la plusvalía municipal
• El comprador, por su parte, debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Tributación en el IRPF del vendedor

El vendedor de la vivienda debe tributar en el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. Para calcular este valor, se comparan el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble.

Sin embargo, cuando el pago a plazos supera el año, el vendedor tiene la opción de imputar la ganancia patrimonial de forma proporcional en los ejercicios en que los vaya recibiendo.

Pago aplazado en la plusvalía municipal

Para que se genere la obligación de pagar la plusvalía municipal, debe haberse entregado el inmueble. A diferencia del IRPF, este impuesto no permite fraccionar el pago en función de los plazos acordados en la compraventa. Por lo tanto, una vez realizada la transmisión, el vendedor debe liquidarlo en su totalidad.

Sin embargo, si la operación se realiza con pérdidas, no habrá que pagar este tributo, ya que solo se devenga cuando hay un incremento en el valor del terreno.

Tributación en el ITP del comprador

Para que se genere la obligación de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), también es necesaria la transmisión efectiva del inmueble.

Al igual que ocurre con el impuesto de plusvalía municipal, el ITP debe abonarse en su totalidad tras la firma de la transmisión, sin posibilidad de fraccionarlo.