Las compraventas de viviendas entre particulares baten récord y otras curiosidades del mercado en 2024

El mercado de la vivienda registró un aumento de dos dígitos tanto de las compraventas de viviendas como de la firma de hipotecas en 2024, aunque los datos del INE muestran muchas más lecturas. 

Las transacciones entre personas físicas han batido récord, mientras que las transacciones de obra nueva han marcado su nivel más alto desde 2013 y las de viviendas usadas han vuelto a superar las 500.000 unidades. Las permutas, por su parte, han registrado el dato más bajo de la serie estadística, al tiempo que las herencias se han quedado al borde de los máximos de 2021. También destaca el incremento del importe medio de las hipotecas, así como el auge de la contratación del tipo fijo. 

El peso de las ventas entre particulares bate récord

Una de las lecturas más destacadas de los datos oficiales del INE es que las compraventas de viviendas entre personas físicas batieron récord en 2024, al suponer el 70,2% del mercado, con 450.627 operaciones de las 641.919 totales. Desde que empezó la serie en 2007, nunca había llegado a tocar dicho nivel, mientras que el mínimo histórico se registró en 2013, cuando las operaciones entre particulares apenas representaron el 47% de las transmisiones. 

Así, en el último año han perdido fuelle tanto las transacciones entre personas jurídicas como aquellas en las que un particular actúa como vendedor y una empresa como comprador.

Las viviendas nuevas, en máximos desde 2013

Las transacciones de viviendas nuevas son las que crecieron con más fuerza durante el año pasado. Según el INE, en 2024 se vendieron 135.052 inmuebles de obra nueva, un 23,4% más que el año anterior. La subida supera con creces a la del promedio nacional (10%) y al repunte registrado por las viviendas usadas (6,9%). 

El volumen de ventas, además, es el más alto desde el año 2013. Desde los mínimos de 2016 (cuando se registraron 75.134 operaciones), el volumen se ha disparado un 80%. No obstante, todavía sigue lejos de los máximos desde 2007, cuando se contabilizaron más de 326.000 transacciones de viviendas nuevas. 

Las viviendas usadas marcan su segundo mejor dato

Las viviendas usadas también han tenido protagonismo, a pesar de haber crecido menos que las de obra nueva. Y es que durante el pasado ejercicio se transaccionaron un total de 506.867 unidades, lo que se traduce en el segundo dato más alto de la serie histórica del INE. 

Solo se vendieron más inmuebles de segunda mano en 2022, cuando se contabilizaron 533.807 operaciones. En 2007, en cambio, las ventas se quedaron por debajo de las 450.000 unidades, mientras que la cifra actual más que triplica a la registrada en 2012, cuando el mercado de segunda mano tocó fondo con apenas 162.644 compraventas.

Comunidad Valenciana supera a Cataluña un año más

Las compraventas de viviendas crecieron en todo el país durante el año pasado, excepto en Baleares (-3,8%). En cambio, Galicia lideró las subidas interanuales con un 22,3% más de operaciones, seguida de La Rioja (20%), Castilla-La Mancha (19,4%) y Asturias (18,6%).

Por encima de la media nacional también crecieron en Cantabria (16,4%), Navarra (15%), País Vasco (13,8%), Castilla y León (13,6%), Extremadura (12,4%), Madrid (10,4%) y Aragón (10,2%). En el caso de Comunidad Valenciana, el alza interanual de las compraventas de viviendas se situó en el 9%, por encima del registrado en Cataluña (8,4%), Andalucía (6,8%) y Canarias (4,6%), que ha sido la autonomía con el incremento más modesto. 

Si miramos el volumen absoluto de transacciones, ninguna CCAA registró máximos históricos. Pero Comunidad Valenciana logró reforzarse como la segunda más destacada de España, con 104.773 operaciones, tras Andalucía (106.039). Ya en 2023, la región superó en ventas a Cataluña y en 2024 la distancia entre ambas se ha ampliado, con una brecha de casi 5.200 compraventas, frente a las 4.284 del año pasado.

Las herencias rozan niveles récord 

Además de las compraventas de viviendas, los datos del INE también traen sorpresas en otras transmisiones, como las herencias o las permutas.

En el caso de las viviendas transmitidas vía herencias, 2024 se saldó con 201.030 operaciones, la segunda cifra más elevada de la serie histórica y muy cerca del récord de 2021, cuando se contabilizaron 201.117 unidades y se notó el efecto de la pandemia sanitaria del covid-19. Desde entonces, el número se ha incrementado con creces y se encuentra un 50% por encima de los niveles del boom inmobiliario. 

Las permutas marcan mínimos históricos

Las permutas de viviendas siguieron el camino contrario a las herencias y tocaron mínimos de la serie estadística en 2024, tras quedarse en apenas 1.046 operaciones, muy lejos de las más de 10.000 transacciones de estas características que se formalizaban en 2007 y 2008. 

La permuta consiste en adquirir una vivienda sustituyendo el pago en dinero por una vivienda de similar valor. Es decir, en intercambiar los inmuebles, aunque siempre y cuando se cumplan unas condiciones, como que los dos propietarios estén recíprocamente interesados por los inmuebles y que las viviendas tengan el mismo valor. 

Las donaciones marcan el tercer mejor dato de la serie

En cuanto a las transmisiones de viviendas vía donaciones, el año pasado se saldó con 23.090 unidades, lo que se traduce en el tercer dato más elevado de la serie del INE. Actualmente, 2021 mantiene el récord con más de 25.000 unidades, seguido de 2008, cuando se registraron 23.507.

En el último año, las donaciones de viviendas en España se han disparado más de un 16%, lo que significa que han crecido más que las compraventas, ante el temor de que se pongan en marcha cambios fiscales que puedan elevar su tributación.  

Las hipotecas suponen dos tercios de las ventas

En 2024 se contabilizaron un total de 423.761 hipotecas sobre viviendas registradas en España, lo que supone un 66% de las 641.919 compraventas totales. Se trata del cuarto peso más bajo de la serie histórica del organismo de estadísticas, tras los de 2013 (63,88%), 2014 (64,08%) y 2023 (65,27%).

Este precisamente es uno de los datos que utilizan los expertos para argumentar que, a pesar del actual problema de acceso a la vivienda en España, el mercado está lejos de sufrir una burbuja similar a la de 2007-2008. Por aquel entonces, el volumen de préstamos hipotecarios concedidos superaba con creces a las compraventas, con cifras de hasta el 150%.

El importe medio de las hipotecas se acerca a 2007

Otro de los datos más destacados sobre el mercado de la vivienda es que el importe medio de las hipotecas se acerca a máximos históricos. En 2024, el promedio creció un 2,7%, hasta quedarse en 145.675 euros por préstamo, impulsado por la subida del precio de la vivienda. 

Como recuerda Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, este importe supera por 760 euros el importe que se había alcanzado en 2022 y se ha quedado a 3.190 euros del récord alcanzado en 2007.

La cancelación de hipotecas, en máximos desde 2008

Durante el año pasado se cancelaron registralmente más de 445.000 préstamos hipotecarios, según el INE, lo que se traduce en la cifra más elevada desde 2008. Se trata del cuarto dato más alto de la serie histórica que empezó en 2006. Además, por segundo año consecutivo, las hipotecas sobre viviendas canceladas han superado a las nuevas formalizadas. 

Conviene recordar que cuando se termina de pagar la hipoteca es recomendable realizar la cancelación registral de la misma. Para ello, es necesario solicitar al banco que expida el llamado 'certificado de deuda cero', que acredita que ya hemos abonado el préstamo en su totalidad.

Las hipotecas fijas se refuerzan como la opción más contratada

Las hipotecas fijas han vuelto a ganar protagonismo en 2024, después de que perdieran terreno en favor de las mixtas durante la etapa de las subidas de los tipos de interés. Pero ahora que el Banco Central Europeo (BCE) está en pleno proceso de flexibilización monetaria, tras acometer cinco rebajas del precio del dinero desde el pasado mes de junio y con perspectivas de más movimientos en los próximos meses, la contratación de este tipo de préstamos está subiendo de nuevo.

Según el INE, representaron el 63,4% del mercado el pasado diciembre, frente al 36,6% que representaron las alternativas mixtas y variables, lo que se traduce en su nivel más alto desde marzo de 2023. 

Este impulso viene de la mano de la mejora de las ofertas hipotecarias fijas por parte de la banca, con unos tipos bonificados que vuelven a acercarse al 2,5%.

En cuanto al tipo de interés medio de las hipotecas contratadas, el último dato del año se situó en el 3,25%, por debajo del 3,28% de noviembre y de diciembre de 2023 (3,33%), aunque está por encima de los datos de octubre y septiembre. Además, ya se acumulan 20 meses consecutivos con tipos por encima del 3%.