Juan Cubo: “El coto a la vivienda turística es una cortina de humo para tapar irresponsabilidades políticas”

Las viviendas de uso turístico están en el foco de la opinión mediática y de los poderes públicos. La mayoría de las administraciones están limitándolas y endureciendo los requisitos; incluso prohibiéndolas como es el caso de Barcelona.

Una de las comunidades más afectadas es Andalucía, donde el auge del turismo y de estas viviendas ha aumentado en los últimos años, por ello, en idealista/news hemos hablado con el presidente de la Asociación de profesionales de viviendas y apartamentos turísticos de Andalucía (AVVA PRO), Juan Cubo, quien ha declarado: “Si hay un Gobierno suficientemente miope como para prohibir la vivienda de uso turístico, no conseguiría ni solucionaría nada. El coto a los apartamentos vacaciones es una cortina de humo para tapar las irresponsabilidades políticas”.

Cubo también ha catalogado el Registro Único de Arrendamiento como un “despropósito”, y ha asegurado que es una “invasión manifiesta de las competencias. Éstas corresponden a las CCAA, no al Estado”.

Situación y restricciones de las viviendas turísticas

¿Cómo ve la situación habitacional actual? 

La población de España ha crecido en 1,5 millones los dos últimos años, es decir, unos 750.000 habitantes al año. Si construimos unas 100.000 viviendas anuales, es normal que tengamos una falta de oferta. Además, los políticos tienen controlados todos los procesos en torno a la construcción. Hay una hiperburocracia y una hiperregulación insoportable e insostenible.

Hace poco hablé con un alcalde de una gran ciudad y me dijo: “Es que no tenemos suelo. ¿Cómo que no tenemos suelo? España está vacía, es uno de los países con la densidad de población más baja de toda Europa. Hay terrenos por todas partes, pero en este país todo es rústico, no urbanizable o terreno protegido. Además, desde que un promotor compra un terreno hasta que vende los pisos pasan de media, en Málaga, 12 años. 

Es imprescindible que los políticos dejen de desviar la atención, que es lo que están haciendo, desviar la atención muy hábilmente sobre dónde está el problema de la falta de vivienda. Y el problema está en el control del suelo y en la hiperregulación que existe para conseguir todas las licencias que son necesarias para desarrollar un proyecto inmobiliario.

Desde que un promotor compra un terreno hasta que vende los pisos pasan de media, en Málaga, 12 años.

Con desviar la atención intuyo que se refiere a las viviendas turísticas. ¿Cree que existe un acoso por parte de la administración pública sobre ellas?

No hay ningún género de duda. A la población se la está manipulando muy descaradamente. En España, obviamente, hay un problema habitacional, pero nadie en su sano juicio, salvo que esté abducido por alguna opción política que se lo esté contando, se puede creer que el 1,4 % de las viviendas de este país, que son las que se destinan a uso turístico, sean las responsables de que los precios de los alquileres o la falta de vivienda. Es imposible de creer.

Además, es una irresponsabilidad de la clase política. El tratar de expiar sus culpas tratando de dañar y de culpabilizar a la que es la principal palanca de crecimiento y de riqueza de nuestro país, como es la industria turística, es de una irresponsabilidad inadmisible.

Nadie en su sano juicio, salvo que esté abducido por alguna opción política que se lo esté contando, se puede creer que el 1,4 % de las viviendas de este país, que son las que se destinan a uso turístico, sean las responsables de que los precios de los alquileres o la falta de vivienda.

Mi deseo es que la ciudadanía tome nota, analice de verdad el dato y cuando corresponda, den un toque de atención a los políticos, porque lo que están haciendo es una negligencia.

¿Se están imponiendo una sobrerregulación?

Se nos han impuesto medidas fiscalizadoras que ninguna otra actividad en España, como es el modelo de DAC7, con el que la Agencia Tributaria conoce al dedillo los ingresos de cada uno de nuestros alojamientos. Esto ha afectado a todas las capacidades alojativas. Se nos hace conseguir una cantidad de información desproporcionada de los turistas que nos visitan, hasta el punto en que los turistas están manifiestamente molestos.

Además, este modelo obliga a todas las plataformas a comunicar a la Agencia Tributaria los ingresos que recibe cada propietario. No un resumen, no. Reserva a reserva e inquilino a inquilino. Cuando el propietario va a hacer su declaración de la renta, la Agencia Tributaria ya sabe hasta el último céntimo que ha recibido por sus alquileres.

Hablando de las plataformas, ¿qué opinión le merece el nuevo Registro único de Arrendamiento?

Es una invasión manifiesta de competencias, desde Andalucía ya la hemos recurrido. Pero es que, además, si ya existe un registro, para qué quieren otro registro. Por no decir que lo han dejado en manos de los registradores, que no tienen capacidades inspectoras en materia de turismo, porque esa capacidad corresponde a las comunidades autónomas.

Creo que finalmente los tribunales lo van a tumbar, pero a día de hoy, estamos todos trabajando a destajo para conseguir el dichoso registro.

¿Tenéis previsiones sobre cómo puede afectar el Registro a la oferta?

”Según la información que a día de hoy nos ha proporcionado el MIVAU, aproximadamente solo el 20% de la oferta reglada ya han obtenido el número de registro, por lo que a pocas semanas de la entrada en vigor de la norma, y tras casi seis meses desde que se aprobó y se comunicó su fecha de entrada en vigor, aproximadamente el 80% aún no lo han obtenido obtenido. Veremos qué porcentaje de viviendas finalmente no obtenienen el número de registro, pero si el porcentaje es muy elevado, las consecuencias para la economía y el empleo pueden ser considerables. Es otro despropósito, otro más.

¿Cree que las viviendas que pierdan licencia turística saldrán al mercado residencial?

Para nada. La mayoría de las viviendas turísticas se han habilitado en zonas que se quedan vacías durante la época no estival, porque son segundas residencias y los propietarios solo la usan en un periodo concreto.

Están en barrios sin colegios cercanos, no suelen ser muy grandes y están pensadas para el disfrute, no para vivir. El turista viene durante tres o cuatro días y no le importan esas incomodidades.

Por simplificar, estas viviendas están destinadas al uso vacacional, no residencial, además, representamos muy poco porcentaje del parque.

A pesar del mensaje machacado y repetido por activa y por pasiva, el coto a las viviendas turísticas es simplemente una cortina de humo para tapar las irresponsabilidades políticas de este país.

Hace no mucho, el PSOE registró una proposición de ley para subir del IVA de los pisos turísticos al 21%, ¿qué opinión le merece?

Un ministro dice que la vivienda turística no paga impuestos y la gente se lo cree. No paga IVA, pero el propietario paga muchísimos impuestos en IRPF.

Aparte, esta proposición lo que realmente va a hacer es encarecer nuestras vacaciones. No es que le vayan a quitar nada al propietario, el propietario aumentará ese 21% y lo tendrá que pagar la persona que viaje. Por lo tanto, los perjudicados somos todos los ciudadanos que en algún momento somos turistas, ya que los hoteles cuando vean que las viviendas suben los precios, van a hacer lo mismo.

Esta proposición lo que realmente va a hacer es encarecer nuestras vacaciones (…) El propietario aumentará ese 21% y lo tendrá que pagar la persona que viaje (…) Los hoteles cuando vean que las viviendas suben los precios, van a hacer lo mismo.

También se habla mucho de la tasa de basuras para pisos turísticos, ¿cómo funciona en Andalucía?

Nos están diciendo que por tener una vivienda de uso turístico hay que pagar el doble de basura, algo manifiestamente injusto. La ocupación de una vivienda de uso turístico a lo largo del año puede ser aproximadamente el 60%, por lo tanto, el 40% restante, esa vivienda no genera basura, pero está pagando el doble.

No solamente eso, el turista que viene a una vivienda vacacional suele ir a cafeterías, comercios y restaurantes de la zona, por lo que genera mucha menos basura que un residente habitual, pero aun así, quieren que paguemos el doble. 

Además, esta medida es totalmente arbitraria y cada municipio impone sus condiciones. ¿Por qué? Pues porque los ayuntamientos están infrafinanciados por un problema estructural del país.

¿Realmente hay tanta vivienda turística ilegal como se dice?

Te voy a hacer un símil. Si tú le preguntas a un taxista qué le parece que haya taxis ilegales, el taxista te va a decir con su licencia en la mano, que el ilegal sea denunciado y la autoridad competente tome las medidas oportunas, ¿no? Pues aquí igual, que Turismo haga inspecciones y las cierren, no deja de ser competencia desleal para nosotros.

Ahora bien, hay que ser realistas. Desde 2016, está regulada la vivienda de uso turístico en Andalucía, y las casas rurales, desde 2002. Este registro era gratuito y sencillo; por lo tanto, es muy difícil de creer que haya tantas viviendas turísticas ilegales operando, tal y como nos quieren hacer ver.

Es muy difícil de creer que haya tantas viviendas turísticas ilegales operando, tal y como nos quieren hacer ver.

Situación actual y previsiones del sector turístico

¿En qué situación se encuentra el sector turístico en Andalucía?

Un año más nos tenemos que felicitar, porque la realidad es que nuestros alojamientos están llenos. Nuestro ADR (Average Daily Rate, en inglés) año tras año mejora y nuestra valoración es en todas las plataformas es muy buena. Tenemos una media por encima de 4,7 sobre cinco, lo cual nos hace pensar que lo hacemos bien desde el punto de vista de lo esencial o lo realmente importante.

¿Por qué los turistas prefieren las viviendas vacacionales por delante de los hoteles? 

El turista elige nuestra opción alojativa, entre otras cosas, porque somos complementarios a otras tradicionales que ya existían. Nos eligen esencialmente las familias porque nuestros alojamientos, ya sean villas independientes, casas rurales o apartamentos, atienden las necesidades específicas que pueda necesitar una familia o un grupo de amigos que quieren estar todos juntos compartiendo unas zonas comunes. Y bueno, pues nos tenemos que felicitar precisamente por eso, porque los turistas, a pesar de todo el ruido que parece que hay alrededor de esta opción alojativa, nos siguen eligiendo.

¿Cómo es el perfil de los turistas que optan por una vivienda vacacional?

Actualmente, el porcentaje de turismo internacional que recibimos ronda el 75%-80%, el resto es nacional. Suelen ser familias o amigos que quieren estar de vacaciones todos juntos.

Lo común en Andalucía es un turismo centroeuropeo, aunque ha habido un pequeño repunte de estadounidenses en Málaga o Sevilla. Pero lo tradicional, lo que da volumen, lo que al final llena nuestras cafeterías, nuestra restauración, nuestros chiringuitos de playa es el cliente centroeuropeo, que, además, es un turista muy bien recibido porque no dan problemas y tienen un alto poder adquisitivo.

¿Qué impacto tiene el turismo en la economía andaluza?

Hay que tener en cuenta que los turistas que eligen nuestra opción alojativa gastan seis de cada 10 euros en el destino, eso es muy bueno. Consumen, comen y gastan en los barrios o las zonas donde están alojados, esto genera muchísima economía a la comunidad, y la cual estamos arriesgando.

¿Arriesgando?

Así es. Andalucía recibe unos 34 millones de turistas al año y el 53% se alojan en una vivienda de uso turístico en cualquiera de sus modalidades. En el caso de que se terminen prohibiendo, se van a ir a Grecia, Turquía, Italia o Croacia, allí lo van a recibir con los brazos abiertos.

¿Cree que los hoteles tienen capacidad para abastecer toda la demanda turística?

Es imposible, literalmente imposible, los hoteles están llenos.

Además, las VUT descentralizan el turismo. El 75% de la oferta está fuera de las grandes ciudades, en municipios de menos de 50.000 habitantes. Por lo tanto, sacamos turistas de las ciudades, los llevamos a otros destinos donde si no fuera por la vivienda de uso turístico no irían porque no hay capacidad hotelera.

Los hoteles están establecidos en su inmensa mayoría en las grandes ciudades. En cambio, en la costa y en el interior no hay capacidad hotelera suficiente y ahí es donde está el 75% de la oferta de viviendas de uso turístico. Llevamos turistas a otras zonas, donde, además, los turistas generan empleo y lo mantienen durante todo el año.

Y, por último, ¿cree que prohibir las viviendas turísticas solucionaría el problema de la vivienda?

Si hay un Gobierno suficientemente miope como para prohibir la vivienda de uso turístico, no conseguiría ni solucionaría nada. 

En Andalucía hay unas 140.000 VUT, de las cuales, un altísimo porcentaje son segunda residencia, por lo tanto, simplemente las mantendrías cerradas durante todo el año hasta la próxima temporada estival. Esto causaría un daño irreparable en esas zonas.

Si hay un Gobierno suficientemente miope como para prohibir la vivienda de uso turístico, no conseguiría ni solucionaría nada.