Denunciar al propietario por inquilinos molestos, ¿cómo hacerlo?

¿Qué ocurre cuando tus vecinos generan molestias y resulta que no son los propietarios del piso, sino los arrendatarios? ¿Qué medidas se pueden tomar? ¿Se podría denunciar al propietario por inquilinos molestos? Te contamos todo lo que tienes que saber y la forma de proceder ante esta casuística muy habitual.

La responsabilidad del propietario si los inquilinos generan molestias

El propietario de una vivienda en alquiler tiene derechos, pero también responsabilidades y obligaciones. Entre ellas está la de velar porque sus inquilinos cumplan con las normas de la comunidad de propietarios y no alteren la convivencia. Si los arrendatarios generan problemas reiterados y el propietario no actúa para corregirlos, los vecinos afectados podrían emprender acciones legales contra él.

De hecho, el contrato de alquiler suele recoger cláusulas que obligan al inquilino a respetar la tranquilidad del inmueble y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece unas pautas generales de convivencia en las comunidades de propietarios. Si el arrendador hace caso omiso a las quejas y no busca y logra una solución, será considerado responsable subsidiario de las molestias.

¿Cómo denunciar al propietario por inquilinos molestos?

Antes de acudir a la vía judicial, conviene agotar otras opciones:

1. Hablar con el inquilino: A veces el problema se soluciona con diálogo.
2. Notificar al propietario de los problemas con sus inquilinos. Lo ideal es enviar un escrito formal (incluso un burofax) para dejar constancia de las quejas.
3. Reunir pruebas, como grabaciones de ruidos, testimonios de vecinos o actas de la comunidad, que sirvan de apoyo en el proceso legal.

Si tras esto la situación no mejora, los vecinos pueden presentar una denuncia contra el propietario. Existen dos vías principales:

• Que la denuncia la interponga la comunidad de propietarios: La LPH permite a la comunidad demandar al propietario del piso para que ponga fin a las actividades molestas de su inquilino.
• Vía judicial individual. Cualquier vecino afectado puede presentar una demanda civil o incluso acudir a la vía penal si las molestias son graves y continuadas.

Proceso de denuncia de la comunidad contra el inquilino

Si la conducta del inquilino resulta especialmente perjudicial, la comunidad de propietarios puede ejercitar la acción de cesación, que requiere presentar una demanda con la intervención de abogado y procurador. El juez, atendiendo a la gravedad de la infracción, podrá adoptar las siguientes medidas:

1. Ordenar el cese inmediato de la actividad molesta.
2. Condenar al infractor al pago de una indemnización por daños y perjuicios.
3. Imponer la privación del uso de la vivienda o local hasta un máximo de tres años.
4. En caso de arrendamiento, declarar extinguido el contrato de alquiler y devolver la posesión al propietario.

Proceso de denuncia contra propietario e inquilino

La acción de cesación puede dirigirse tanto contra el inquilino infractor como contra el propietario del inmueble, ya que las consecuencias de las medidas judiciales suelen recaer directamente sobre este último.

Por ejemplo, si se solicita la privación temporal del uso del inmueble, dicha medida afecta al propietario, lo que obliga a demandarlo junto con el inquilino.

¿Qué actividad de los inquilinos se puede denunciar?

Según el artículo 7.2 de la LPH, pueden denunciarse aquellas conductas que alteren de forma grave o continuada la convivencia, ya que todos los propietarios e inquilinos están obligados a respetar el descanso y la tranquilidad del resto de vecinos. Algunos de los motivos más habituales que pueden derivar en una denuncia son:

• Ruidos excesivos o reiterados de música, televisión u otros aparatos, sobre todo en horario de descanso (habitualmente de 22:00 a 8:00). No se consideran denunciables ruidos puntuales inevitables, como el llanto de un bebé.
• Obras o reformas fuera de horario o sin permiso, siempre que se realicen al margen de lo aprobado por la comunidad o lo establecido en la normativa local.
• Fiestas o reuniones prolongadas con gritos o volumen elevado, especialmente si se extienden durante la noche o exceden un permiso previamente concedido en junta de propietarios.
• Mascotas que provocan molestias continuas, ya sea por ruidos persistentes o por problemas de higiene que afecten al descanso vecinal.
• Actitudes violentas o conflictivas, como peleas o discusiones graves. En estos casos, lo más recomendable es avisar directamente a la policía.

Errores a evitar para lograr el desalojo del inquilino molesto

Para que la demanda prospere y se consiga una sentencia favorable, la comunidad debe evitar ciertos errores habituales:

1. No iniciar el procedimiento sin requerimiento previo: Es indispensable que, antes de demandar, se haya requerido formalmente al inquilino que cese la actividad molesta.
2. Falta de autorización de la junta de propietarios: El presidente debe contar con un acuerdo adoptado en junta, debidamente convocada, que autorice la interposición de la demanda. De lo contrario, el juzgado considerará que la comunidad carece de legitimación.
3. No solicitar medidas cautelares: Es recomendable pedir al juez la cesación inmediata de la actividad mientras se resuelve el procedimiento, evitando así que continúe el perjuicio durante el proceso judicial.
4. No reunir pruebas de las actividades molestas: Fotografías, vídeos, grabaciones de audio, etc.