Qué hacer ante un vecino peligroso que causa problemas

La convivencia en una comunidad de propietarios puede verse seriamente afectada cuando uno de los vecinos adopta comportamientos peligrosos o perturbadores, como ruidos, amenazas, actos violentos o destrozos. 

Esto afecta a la normal convivencia de la comunidad de vecinos, pero también pueden suponer un riesgo para la seguridad del resto de los propietarios, especialmente para aquellos que plantan cara al vecino problemático. 

¿Cómo proceder ante un vecino peligroso que causa problemas en la comunidad de propietarios? 

Qué hacer ante un vecino peligroso

No es lo mismo un vecino molesto que uno peligroso. Un vecino molesto puede ser aquel que causa problemas de ruidos o aparca mal quitando espacio en tu plaza de garaje. Uno peligroso es aquel que cuando le comentas el conflicto te amenaza o te agrede. 

Si la situación implica amenazas, agresiones o cualquier otra conducta que suponga un delito, cualquier vecino afectado puede presentar una denuncia ante la Policía o la Guardia Civil. En los casos más graves, puede solicitarse una orden de alejamiento o medidas cautelares de protección.

Ante esos casos, siempre se recomienda actuar con cautela. Uno no sabe a quién se enfrenta. Estos son los pasos a seguir para solucionar los problemas derivados de un vecino peligroso.

1. Documentar los hechos

Antes de tomar cualquier medida, es fundamental reunir pruebas, como grabaciones de audio o video (dentro de los límites legales), partes policiales, informes médicos si ha habido agresión, y declaraciones de testigos. También es recomendable llevar un registro cronológico de los incidentes: fechas, horas y naturaleza del comportamiento.

“La instalación de cámaras de videovigilancia en espacios comunes, tienen una doble función: por un lado, función disuasoria para aquellos que pretenden realizar cualquier tipo de actividad delictiva o dañosa frente a personas o cosas y, por otro lado, la grabación de estas imágenes en caso de producirse las conductas anteriormente señaladas, sirviendo de prueba ante la policía nacional y los juzgados y tribunales”, comenta Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

2. Informar al administrador o presidente de la comunidad

Se puede informar formalmente al presidente de la comunidad y/o al administrador de fincas sobre el problema. Estos tienen la capacidad de actuar como mediadores iniciales y convocar una junta de propietarios para tratar el asunto. Además, pueden enviar al vecino conflictivo un requerimiento escrito exigiendo el cese inmediato de las conductas problemáticas.

3. Convocar una junta de propietarios

Si el comportamiento persiste, la comunidad puede convocar una junta extraordinaria para valorar la situación y, si procede, adoptar medidas legales. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a la comunidad actuar judicialmente contra el propietario o inquilino que realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

4. Vía judicial

“La LPH establece la posibilidad de entablar la acción de cesación para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Por tanto, en el caso indicado. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”, explica Patricia Briones.

“Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”, añade.

¿Qué es la acción de cesación?

La acción de cesación es un procedimiento legal que permite al presidente de una comunidad de propietarios, con la autorización previa de la junta, iniciar un juicio ordinario contra un comunero que persista en realizar una conducta prohibida. Para ello, es necesario haber realizado un requerimiento fehaciente al infractor y contar con el acuerdo formal de la junta. 

Una vez presentada la demanda, el juez puede ordenar de forma cautelar el cese inmediato de la actividad molesta y adoptar otras medidas necesarias para garantizar su cumplimiento. Si la sentencia da la razón a la comunidad, puede imponerse la cesación definitiva de la actividad, el pago de una indemnización por los daños causados y, en casos graves, la pérdida temporal del derecho de uso de la vivienda o local por un plazo no superior a tres años. Si el infractor no es el propietario, también puede perder todos sus derechos sobre el inmueble y ser desalojado.