¿Cómo legalizar una vivienda ya construida por antigüedad?

Legalizar una vivienda por antigüedad es posible siempre que se cumplan determinados requisitos. Dar este paso aporta seguridad jurídica y te permite incrementar el valor de tu inmueble, mejorar sus probabilidades de venta, entre otras muchas cosas.

Te contamos cómo legalizar una obra ya construida, cuándo es posible y cuánto cuesta para que sepas qué esperar (y qué no) de este tipo de procesos.

Legalizar una vivienda por antigüedad, ¿en qué consiste?

Cuando hablamos de legalizar una vivienda antigua nos referimos a regularizar la situación de un inmueble que se construyó sin licencia. Se trata, por tanto, de conseguir el equivalente a una 'licencia de obra' para un inmueble que, en realidad, ya fue construido hace tiempo, así como de lograr el acceso al Registro de la Propiedad.

El simple paso del tiempo no convierte en legal una obra: no basta con que la administración pierda el derecho a demoler una vivienda para que se considere legal y, en caso de que no cumpla con la normativa, su regularización se podrá llevar a cabo con muchos 'peros', encontrándose en una situación de fuera de ordenación o similar.

Esto implicará limitaciones de distinto tipo en cuanto a posibles obras, mejoras o ampliaciones del inmueble, e incluso con respecto a la capacidad de transmitirlo.

¿Cómo legalizar una casa ya construida?

El trámite que permite legalizar una casa ya construida por antigüedad es la declaración de obra nueva antigua. Estos son los pasos que deberás seguir:

1. Demostrar la antigüedad del inmueble y el cumplimiento de la normativa. Deberás obtener pruebas sobre la fecha en la que se construyó el inmueble para demostrar que ninguna Administración tiene derecho a reclamar o demoler.
2. La Ley del Suelo exige obtener una certificación expedida por el ayuntamiento o por un técnico competente, o bien un acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción, como requisito para obtener la escritura de declaración de obra nueva.
3. Deberás apoyarte en el informe técnico de un arquitecto, entre otros documentos, para garantizar el cumplimiento de la normativa aplicable, que puede variar en función del lugar en el que se encuentre la casa, el momento en que se construyó, su grado de protección patrimonial, etc.
4. Obtén la escritura de obra nueva antigua ante notario. Pide cita en cualquier notaría y presenta los documentos necesarios para obtener la escritura de obra nueva antigua. El fedatario público comprobará la existencia del inmueble, su antigüedad, sus características y limitaciones, etc. para proceder al acceso del inmueble en el Registro de la Propiedad, previa emisión de la escritura de obra nueva por antigüedad.
5. Paga los impuestos y tasas. Deberás liquidar los impuestos que corresponda abonar para que la inscripción se lleve a cabo, así como los honorarios de notario y registro.
6. Acceso de la nueva escritura al Registro de la Propiedad. El notario suele encargarse del registro de la nueva información acerca del inmueble, por lo que no tendrás que hacer nada.

¿Cuánto cuesta legalizar una casa ya construida?

No existe un precio cerrado, ya que depende de los aranceles aplicables a notarios y registradores. Lo que sí está claro es que: 

• Estos precios son idénticos para cualquier notaría y Registro de la Propiedad, al basarse en aranceles establecidos por Ley.
• La escritura de declaración de obra nueva antigua está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se mueve entre el 0,5% y el 1,5%.

Ten en cuenta también el coste de la obtención de medios de prueba gráficos, informes técnicos, etc., que dependerán de la complejidad del caso y de los honorarios de cada profesional, entre otros supuestos. En general, esta partida puede rondar desde los 1.000 euros hasta los 4.000 euros.

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¿Cuántos años tienen que pasar para que una vivienda sea legal?

La Ley del Suelo dice en su artículo 28.4. que, "en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento".

Sin embargo, esta norma no establece un plazo concreto, siendo la normativa autonómica y/o local la que podrá establecerlo. En general, el plazo autonómico de prescripción se mueve entre los 4 y los 6 años. Por ejemplo, en el caso de Cataluña, el plazo de prescripción es de 6 años. Cumplido este plazo, la Administración no podrá demoler el inmueble o actuar para restablecer la legalidad urbanística.

¿Cuándo es posible legalizar una vivienda?

Legalizar tu vivienda es posible siempre que se cumplan dos requisitos: 

• Que la vivienda cumpla con la normativa aplicable desde el punto de vista urbanístico y de habitabilidad, ya sea la normativa aplicable en el momento en que se construyó o bien la normativa actual, o ambas, ya sea total o parcialmente. 

En ocasiones es posible consolidar por antigüedad construcciones que se encuentran fuera de los parámetros urbanísticos legales, a veces con limitaciones: la casuística es muy amplia y depende de normas locales y autonómicas.

• Que se haya cumplido el plazo de prescripción marcado por la normativa local o autonómica. 

La importancia de la normativa no estatal es clave en estos procesos, y de ella depende en gran medida la posible legalización y acceso registral del inmueble. Sin embargo, como marco inicial, la Ley del Suelo exige lo siguiente:

• Para el acceso registral del inmueble es imprescindible que no exista ningún expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no sea de dominio público o esté afectado por servidumbres de uso público general.
• La inscripción puede llevarse a cabo con limitaciones impuestas al propietario, fruto de la situación especial del inmueble. Recuerda que la prescripción del derecho de la administración a restablecer la legalidad urbanística no significa necesariamente que la vivienda sea cien por cien legal.

¿Cómo demostrar la antigüedad de una vivienda?

Ya sabemos que uno de los requisitos para poder legalizar una vivienda antigua, además del cumplimiento con la normativa aplicable, es el cumplimiento de cierto plazo de antigüedad que depende de la normativa autonómica y local. Por tanto, necesitarás demostrar la antigüedad de la vivienda para poder registrarla y legalizarla. 

Estos son algunos medios de prueba:

• Fotografías que permitan datar la antigüedad de la construcción.
• Testimonios y pruebas documentales varias.
• Certificación catastral que demuestre que se ha cumplido el plazo legal que fija la normativa. 

¿Cómo demostrar que la vivienda cumple con la normativa?

El siguiente paso consiste en demostrar que la vivienda cumple con la normativa y, para ello, es necesario:

• Obtener el informe de un arquitecto que garantice el cumplimiento con la normativa aplicable y que especifique la antigüedad del inmueble y sus características urbanísticas, topográficas...
• Contar con una certificación catastral descriptiva y gráfica con las características del inmueble, año de construcción, ubicación...
• Apoyarse en un certificado del ayuntamiento que constante la legalización del inmueble, con o sin limitaciones.

Estos documentos darán acceso, en su caso, al Registro de la Propiedad.