El ex director general de la AEAT: "La vivienda es el objeto más gravado en este país"

La fiscalidad está ganando protagonismo como vía para ayudar a solucionar los problemas de acceso a la vivienda. Y tanto los economistas como los juristas tienen claro que la clave está en reformar el actual esquema tributario y bajar los muchos y diferentes gravámenes que se aplican sobre la vivienda.

Durante su intervención en el Congreso Nacional de Vivienda, celebrado en la Universidad Complutense de Madrid, Ignacio Ruiz-Jarabo, ex director general de la Agencia Tributaria y expresidente de la SEPI, se ha mostrado categórico al respecto. "La vivienda es el objeto imponible más gravado en este país. Sufre un maremagnum de hasta ocho tributos y de las tres Administraciones: la central, la autonómica y la municipal", ha asegurado. 

Actualmente, los impuestos se aplican sobre toda la 'vida' de una vivienda: hay tributos relacionados con la construcción, con la compra, la tenencia, la donación, la herencia o la venta. "Esto es un galimatías, pero lo grave es la forma en la que se persigue fiscalmente a la vivienda", ha insistido Ruiz-Jarabo.

El exdirectivo del fisco ha puesto como ejemplo de "enorme gravedad" el gravamen que se aplica sobre las viviendas que no son la habitual (es decir, segundas residencias y ulteriores), que se incluyen como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF. El criterio de Hacienda es que esta propiedad genera una renta imputada, aunque sea para uso propio, por lo que debe declararse.

En este caso, "el Estado se inventa una renta ficticia y te hacen tributar por ella. Y no es poco el importe. Es una desfachatez que el Estado haga trampas al contribuyente", ha remarcado Ruiz-Jarabo. En su opinión, la Administración lo que debería hacer es "desfiscalizar la vivienda".

Una de las voces jurídicas que ha hablado sobre la situación fiscal es José María Salcedo, socio director del despacho Salcedo Tax Litigation, que ha insistido en que la Administración Tributaria (en sus tres niveles) “está remando a favor de la recaudación y no del acceso a la vivienda". 

Prueba de ello, por un lado, es que en los últimos años se han ido reduciendo las deducciones relacionadas con los inmuebles en el IRPF (en 2013 acabó la deducción por la compra de una vivienda y recientemente se ha bajado la reducción general que pueden aplicarse los propietarios por alqular sus viviendas ha bajado del 60% al 50%). Por otro lado, Salcedo ha recordado que muchas de las normas tributarias permiten diferentes interpretaciones, lo que abre la puerta a una elevada litigiosidad. El abogado afirma que, en muchos casos, estas interpretaciones conllevan un gasto extra para los contribuyentes, a quienes "Hacienda exige pruebas diabólicas" para darles la razón. 

Durante el Congreso, los expertos también han puesto el foco en otros tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica sobre la compraventa de viviendas usadas. Este tributo se encontraba en el 4% en España hasta que fue transferido a las CCAA, y desde entonces la mayoría de ellas han optado por incrementarlo. Actualmente varias regiones aplican tipos de entre el 6% y el 10%.

La última autonomía que lo ha subido es Cataluña, donde el tipo se mantiene en el 10% para compraventas de viviendas de hasta 600.000 euros, aunque a partir de esa fecha va escalando en función del importe de la transacción, con un máximo del 13%. Para los grandes tenedores, el tipo alcanza el 20%.

Esos cambios, que entraron en vigor el pasado mes de junio, suponen "una aberración teórica máxima", sobre todo teniendo en cuenta que distingue el tipo de persona implicada en la transacción (física o jurídica), además del importe. 

Además del tipo del ITP aplicado, para José María Salcedo uno de los cambios normativos que está haciendo más daño en el segmento inmobiliario es el valor de referencia de Catastro, que entró en vigor en 2022 y que es la base para calcular el tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). 

"El valor de Catastro está inflado y esto encarece la vivienda", recalca el socio director de Salcedo Tax Litigation, quien añade que "el valor de referencia incrementa el valor de compra de la vivienda, porque, si inflas la base imponible sobre la que se calcula el impuesto, al final al que compra la vivienda le está saliendo más caro y estás dificultando el acceso a la vivienda". 

El Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la tenencia de inmuebles, es otro de los tributos que ha salido a relucir, ya que "España es el único país de la Unión Europea que lo aplica", según el ex director general de la Agencia Tributaria. También es uno de los pocos países europeos que aún tiene vigente un impuesto concreto sobre las herencias y donaciones (Impuesto de Sucesiones y Donaciones -ISyD-), cuya base es el valor de referencia de Castastro, igual que en el caso del ITP.

El IVA es otra de las figuras tributarias que más han mencionado los ponentes. Según el economista Juan Manuel Pérez Mira, este tributo impide a los promotores privados y públicos reducir los costes de construcción en los proyectos residenciales asequibles, por lo que ha pedido que se aplique un IVA del 0%. En general, la patronal de la construcción estima que los impuestos suponen el 25% del coste final de una vivienda. 

Para Judith Gifreu i Font, profesora titular de Derecho Administrativo en la Universidad Autónoma de Barcelona, esta situación demuestra que "la fiscalidad no es neutral" y considera necesario plantear el debate sobre si conviene aplicar la fiscalidad a la vivienda como un mero activo inmobiliario o consideraerlo un bien de primera necesidad, lo que conllevaría rebajar impuestos.

Cristina Bueno Maluenda, profesora titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Zaragoza, comparte esa visión y asevera que "la fiscalidad no puede ser usada como mecanismo de recaudación, sino para hacer política. Y hablar de política de vivienda es hablar también de política fiscal de la vivienda". Según la docente, "el legislador lleva tiempo apostando por el mismo esquema y unos instrumentos que no son originales", ya que no se están planteando opciones destinadas a aumentar la oferta de vivienda a través de anternativas como el 'coliving', a pesar de la tendencia al alza de las nuevas fórmulas habitacionales. 

Los cálculos del Instituto de Estudios Económicos (IEE), el ‘think tank’ de la CEOE, sitúan la recaudación fiscal ligada a la vivienda cerca de los 52.200 millones de euros anuales, lo que representa un 3,5% del PIB español y un 18% de la recaudación tributaria total. Por tanto, los inmuebles son una fuente clave de recaudación para las Administraciones Públicas, siendo el IBI y el IVA los dos tributos más destacados en términos de ingresos para el sector público (unos 25.000 millones entre ambos).

Eliminar la tributación de los ingresos por alquiler

Uno de los cambios que proponen los expertos para aumentar la oferta de inmuebles de alquiler es crear bonificaciones fiscales masivas para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas a precios asequibles; es decir, que la Administración, que no tiene capacidad para sacar miles de pisos al mercado de forma rápida, 'use' a los propietarios y les ofrezca incentivos a cambio. 

El ex director general de la Agencia Tributaria ha ido un paso más allá y ha propuesto directamente eliminar la tributación de los ingresos que perciben los propietarios al arrendar un piso.

Según Ruiz-Jarabo, esta medida supondría una pérdida de entre 1.000 y 1.200 millones de euros anuales a las arcas públicas, una cantidad irrisoria si tenemos en cuenta que la recaudación fiscal está en niveles récord y que se ha disparado en 100.000 millones de euros en apenas tres años. 

Sin embargo, la Administración Tributaria está optando por el camino contrario. "Ya está bien de denostar a los propietarios de inmuebles", porque en su mayoría son pensionistas o pequeños inversores. "Si lo que no se quiere es beneficiar a los grandes tenedores, es tan sencillo como enfocar las medidas en el IRPF". ha aseverado el ex director general de la Agencia Tributaria. 

El Constitucional analiza si el valor de referencia es legal

El pasado mes de junio, el Tribunal Constitucional admitió a trámite la cuestión de inconstitucionalidad presentada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía contra el valor de referencia de Catastro. El objetivo del Alto Tribunal es dilucidar si la opción legislativa consistente en determinar la base imponible de impuestos como el ITP o el ISyD mediante la imposición del valor de referencia de Catastro, prescindiendo de la valoración singularizada de los inmuebles, es objetiva y razonable. En caso contrario, podríamos hablar de la existencia de un gravamen ficticio, que vulneraría el principio de capacidad económica establecido en el artículo 31.1 de la Constitución Española. 

Según el el socio director de Salcedo Tax Litigation, el 'quid' de la cuestión es que al contribuyente "se le impone un valor con coeficientes y parámetros, pero Catastro no ha ido a visitar el inmueble. Por tanto, se está gravando una renta ficticia" que, por ejemplo, no tiene en cuenta si está reformado o no. 

Y a eso se le suma un segundo escollo: que el fisco traslada la carga de la prueba al contribuyente, "que es el que tiene que demostrar que el precio que ha pagado no se corresponde con el valor de mercado". Y eso supone un sobrecoste para el contribuyente, ya que tiene que pagar una tasación pericial, los honorarios de los abogados... "Al final es inviable en muchos casos, sobre todo cuando la diferencia de impuestos extra que se paga es pequeña. Es un saqueo y muchas personas no recurren porque los gastos que debe asumir no le compensan", ha concluido José María Salcedo.