Matilde Cuena: "Por muy barata que queramos poner la vivienda, en España los salarios son miserables"

El precio de la vivienda está subiendo más que los salarios en España y este es uno de los principales motivos que explica la actual crisis residencial. Esta es la teoría que defendió la semana pasada Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho, durante el primer Congreso Nacional de Vivienda.

Según Cuena, la crisis de vivienda "es un problema global", aunque en España tenemos un escollo adicional que ha calificado como "muy grave", a pesar de que no se menciona: "es un país con unos salarios miserables".

Para la catedrática, "por muy barata que queramos poner la vivienda o hacer políticas para que la vivienda baje de precio, los salarios tienen que ser unos salarios dignos y lo que se está pagando a muchos jóvenes es un insulto". En su opinión, es necesario hacer políticas destinadas a mejorar la productividad y los salarios, ya que este problema incide de manera notable en la vivienda. "Sin salarios más dignos no se va a poder acceder ni a propiedad, ni temporal, ni compartida, ni nada de nada. Por lo tanto, lo que hay que hacer es que la gente no sea pobre y que se le pague bien", argumentó Cuena Casas. 

Como ejemplo concreto, expuso que en grandes ciudades como Madrid y Barcelona el alquiler representa hasta el 70% de los ingresos totales de muchas familias, lo que calificó como una situación "insostenible. No hay economía que lo aguante".

Según los datos de idealista, referentes al tercer trimestre, el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda en alquiler se situó en el 36% de todos los ingresos netos de una familia media en España, donde destacan capitales como Palma (46%), Barcelona (45%), Málaga (41%), Valencia (40%), Alicante (39%) o Madrid (39%). En el caso de la compra, el promedio nacional se sitúa en el 25%, aunque el esfuerzo se sitúa por encima del 30% máximo que recomiendan los expertos en Palma (45%), Málaga (38%), San Sebastián (38%), Madrid (33%) o Barcelona (31%). 

La catedrática incidió en que el elevado esfuerzo para acceder a la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, "tiene externalidades importantes", como el retraso en la emancipación de los jóvenes del hogar familiar o la baja natalidad, que podría desembocar en otra crisis. "Vamos a tener un problema serio", insistó.

La tasa de emancipación juvenil en España se situó en el 15,2% en la segunda mitad de 2024, el dato más bajo para ese periodo de la serie histórica del Consejo de la Juventud de España (CJE), que arrancó en 2006.

Consejo de la Juventud de España

Lo que también está en mínimos históricos es la tasa de natalidad. Según el INE, en 2023 -último dato disponible- se contabilizaron 6,61 nacidos por cada 1.000 habitantes, la menor cifra de la serie estadística que empezó en 1975. Por aquel entonces, la tasa bruta de natalidad superaba el 18%.

España es, de hecho, uno de los países de la UE donde más se ha desplomado la natalidad desde la crisis de 2008. Según un estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), los nacimientos en el mercado doméstico se han reducido un 38% entre la Gran Recesión y 2023, lo que se traduce en el tercer peor dato de los Veintisiete, solo por detrás de Letonia (41%) y Grecia (40%). La cifra de nacimientos tan solo ha aumentado en ese periodo en cuatro países: Alemania, Luxemburgo, Chipre y Malta

La inseguridad jurídica, el enemigo indiscutible

Otro de los mensajes que lanzó la catedrática durante el Congreso Nacional de Vivienda fue la importancia de reforzar la seguridad jurídica en el mercado residencial.

Para Matilde Cuena Casas, el actual déficit de oferta residencial que arrastra España es consecuencia de varios factores. Entre ellos, un aumento generalizado de la demanda, una falta déficit de vivienda social para colectivos vulnerables o la falta de estabilidad normativa, que está provocando inseguridad jurídica.

"Lo que está claro es que tenemos un enemigo que que nadie discute, que es la inseguridad jurídica que asola el mercado de la vivienda. Un problema que es muy español. La inseguridad jurídica que hay en España no ocurre en la mayoría de los países, es muy nuestra", destacó la catedrática.

Entre las medidas que están provocando esta situación de inseguridad en un mercado cada vez más intervenido se encuentran la suspensión de los desahucios por impago del arrendamiento que ya lleva cinco años en vigor y podría prorrogarse en 2026, o los límites de precios de alquiler en las zonas tensionadas (ya hay más de 300 en toda España). Según Cuena Casas, actualmente hay un desequilibrio contractual entre propietarios e inquilinos, "y todo esto está provocando la situación que estamos viviendo".