Madrid se perfila como destino urbano capaz de cubrir el apetito inversor hotelero

Artículo escrito por Gabriella Pelosi, directora de fondos hoteleros paneuropeos de Generali Real Estate 

Los inversores inmobiliarios institucionales encuentran en el sector hotelero un área de gran interés. Se trata de un sector en rápido crecimiento que requiere conocimientos de los mercados inmobiliarios locales y experiencia en la dinámica del negocio hotelero. Desde Generali Real Estate (parte de Generali Investments) hemos analizado las perspectivas del segmento hotelero desde la óptica de un inversor inmobiliario paneuropeo.

Factores detrás de la fortaleza del sector hostelero europeo 

La resiliencia del sector hotelero se debe a tres factores estructurales: la demanda de experiencias, la adaptabilidad de los precios en tiempo real y la gestión profesionalizada. 

Los viajeros modernos dan prioridad a las experiencias y los servicios, lo que favorece el ADR (precio medio diario) y el gasto complementario. La dinámica de precios -gestión de ingresos, canales directos y distribución digital- permite que el aumento de los precios de las habitaciones se repercuta más rápidamente que en los activos «tradicionales» con alquileres indexados, pero rígidos. Por último, los operadores y las marcas han ampliado su gama de conceptos, desde el estilo de vida hasta los complejos turísticos, pasando por las estancias prolongadas y los apartahoteles, integrando la restauración y los espacios híbridos.

Desde el punto de vista geográfico, observamos un buen desempeño en destinos urbanos con alta conectividad, como Milán, Madrid y Lisboa, y en zonas de ocio 'premium' del Mediterráneo, donde se ha prolongado la temporada turística. Entre los segmentos, los de lujo y alta gama son los que más están creciendo, junto con los MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) de nueva generación.

Perspectivas para el sector hostelero en 2026 

El pronóstico es sin duda positivo, pero selectivo. En general, esperamos una estabilización de las tasas de ocupación en los niveles saludables actuales y que el crecimiento de los ingresos se vea impulsado más por la combinación que por el volumen puro. La principal ventaja sigue siendo operativa: reposicionamiento de productos, optimización de alimentos y bebidas, programación MICE y, sobre todo, inversiones en sostenibilidad para mejorar la eficiencia energética y el confort. La tecnología, desde la fijación dinámica de precios hasta la elaboración de perfiles de demanda, es ahora un factor clave para generar rentabilidad operativa. 

En cuanto al riesgo, las tres variables más importantes que supervisamos son: la volatilidad geopolítica (por ejemplo, los conflictos mundiales, la incertidumbre económica y los costes energéticos), el coste del capital y la disponibilidad y accesibilidad de la capacidad aérea.

El proyecto en la calle Alcalá de Madrid

La conversión de las oficinas del Grupo Generali a lo largo del eje de Alcalá mejorará la dimensión patrimonial, reconectando la propiedad con la vida cultural y comercial del centro de la ciudad, con el hotel como «puerta de entrada» para eventos, restaurantes y servicios.

Situado en la confluencia de la calle Alcalá con la calle Virgen de los Peligros, una de las zonas más elegantes del centro de Madrid, este edificio de estilo monumentalista fue diseñado en la década de 1930 por Lluís Bonet i Garí como sede del Banco Vitalicio.

Después de haber albergado las oficinas de marcas de renombre internacional, el edificio está siendo completamente reformado y transformado para convertirse en el primer hotel Radisson Collection de Madrid. 

Por qué los inversores institucionales deberían considerar el sector hotelero en su cartera

Apreciamos tres razones: 

• Diversificación: los factores que impulsan la rentabilidad del sector hotelero (una combinación de inmuebles y operaciones) solo están parcialmente correlacionados con las inversiones tradicionales en oficinas y comercios minoristas.
• Protección contra la inflación: la fijación dinámica de precios permite un ajuste más rápido que los arrendamientos tradicionales, lo que ofrece una cobertura durante los periodos de precios más altos.
• Potencial de rentabilidad adicional: mediante inversiones de capital específicas, selección de marcas, optimización operativa y estrategias basadas en datos, la propiedad activa de hoteles puede influir en los ingresos operativos y en la revalorización de los activos.