El Tribunal Supremo ha despejado una de las dudas más habituales entre propietarios y profesionales: ¿cuánto tiempo tiene realmente el Catastro para investigar reformas no declaradas? La respuesta, tras su sentencia del 31 de octubre de 2025, cambia por completo el escenario.
El alto tribunal confirma que la inspección catastral no se guía por el clásico límite administrativo de seis meses, sino por los 18 meses previstos en la Ley General Tributaria (LGT), y lo hace dejando claro que estamos ante actuaciones de naturaleza tributaria.
¿En qué consisten estas inspecciones y qué comprueba el Catastro?
Las inspecciones catastrales, como dispone el artículo 19 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), tienen por objeto comprobar e investigar los hechos y circunstancias que afectan a los bienes inmuebles a efectos catastrales, pudiendo incorporar nuevas construcciones o modificaciones no declaradas para ajustar la descripción y el valor catastral a la realidad.
Cuando se detectan elementos no declarados (como ampliaciones, piscinas, porches o cualquier obra que altere la superficie construida) la Administración puede actualizar la descripción y el valor catastral.
Esto no es menor, ya que cualquier modificación impacta directamente en el IBI, plusvalía y otros impuestos patrimoniales. Por eso, durante años, muchos contribuyentes han intentado anular regularizaciones alegando que el Catastro se había excedido del plazo de seis meses para resolver, pero ahora, el alto tribunal cierra esa puerta.
El Supremo confirma que las inspecciones catastrales se rigen por la Ley General Tributaria
La sentencia confirma que las inspecciones del Catastro, se rigen supletoriamente por la Ley General Tributaria (LGT), cuyo artículo 150 establece un plazo general de 18 meses para su tramitación y, de forma expresa, el 150.6 señala que el incumplimiento de ese plazo no determina la caducidad del procedimiento, que continuará hasta su terminación.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo descarta así cualquier interpretación que pretendiera aplicar el plazo de seis meses previsto en la disposición adicional tercera del TRLCI, ya que ese límite corresponde al procedimiento de regularización catastral regulado en dicha disposición, un mecanismo especial que se activa mediante resolución de la Dirección General del Catastro publicada en el BOE. Las inspecciones catastrales individuales (que afectan directamente a propietarios y empresas) se rigen por la LGT y, por tanto, por el plazo de 18 meses.
Esto significa que el Catastro dispone de un margen temporal más amplio para investigar obras no declaradas y actualizar la descripción del inmueble. Incluso si la resolución llega tras esos 18 meses, la regularización sigue siendo válida porque el procedimiento no caduca.
Ahora bien, aunque el procedimiento no caduque, el artículo 150.6 LGT establece que el incumplimiento del plazo puede afectar a determinados efectos del procedimiento (como la interrupción de la prescripción o el cómputo de intereses) sin que ello invalide la regularización ni la nueva valoración catastral. Para el contribuyente, la vía de anulación por caducidad basada en los antiguos seis meses queda totalmente descartada.
El caso que ha dado lugar a la sentencia del Tribunal Supremo
El asunto que ha permitido al Supremo fijar esta doctrina arranca en 2017, cuando la Gerencia Territorial del Catastro de Almería detectó diversas construcciones no declaradas en un inmueble situado en Turre. Tras iniciar las actuaciones inspectoras en noviembre de ese año, el acuerdo final de alteración catastral no se notificó hasta marzo de 2019.
La mercantil afectada recurrió y el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía le dio inicialmente la razón, anulando la regularización al considerar que el expediente había superado un supuesto plazo máximo de seis meses.
Sin embargo, el Supremo ha corregido ese enfoque, aclarando que el plazo aplicable no era el de seis meses, sino el de 18 meses previsto en el artículo 150 LGT, y en este caso no se había agotado.
La nueva doctrina que redefine las inspecciones catastrales
Con esta sentencia, el Supremo reordena de forma definitiva cómo deben tramitarse las inspecciones catastrales. A partir de ahora, tribunales y administraciones deberán aplicar un criterio uniforme, rigiéndose por la Ley General Tributaria.
Con esta interpretación, el alto tribunal aporta una mayor seguridad jurídica y evita que los expedientes queden a merced de interpretaciones dispares según la gerencia catastral o el tribunal que los analice.
¿Cómo puede afectar este plazo a un inmueble con obras no declaradas?
La ampliación del plazo de inspección a 18 meses otorga a la Administración un margen mucho mayor para detectar y regularizar cualquier obra no comunicada. Si durante la inspección se identifican elementos no declarados, el Catastro podrá incorporarlos a la descripción del inmueble y recalcular su valor.
El incremento dependerá de la superficie añadida, el tipo de construcción y el valor del suelo del municipio, por lo que determinadas ampliaciones pueden traducirse en una subida significativa del valor catastral, con repercusión directa en tributos como el IBI, la plusvalía municipal, el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Cómo debe actuar un contribuyente si recibe una inspección?
El primer paso es revisar la notificación, comprobar que está bien formulada y verificar si la descripción que figura en el Catastro coincide con la realidad física del inmueble.
Recuerda que, al tratarse de un procedimiento de naturaleza tributaria, su finalidad es determinar la descripción física del inmueble y su valoración a efectos fiscales. La inspección catastral no legaliza ni ilegaliza obras, ni evalúa su conformidad urbanística; simplemente incorpora su existencia al Catastro para calcular los impuestos que dependen de ese valor.
Documentación que conviene tener preparada ante una inspección catastral
Para afrontar una inspección con solvencia resulta esencial disponer de toda la información técnica y registral que permita acreditar la realidad física del inmueble. Lo más recomendable es reunir planos actualizados, licencias de obra o comunicaciones previas, certificados técnicos cuando existan, así como las escrituras y notas simples que acrediten la superficie y linderos. Junto a ello, aportar fotografías recientes facilitará la comprobación del estado actual de la edificación.
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