Hacienda puede elevar el ITP solo con la tasación hipotecaria y sin explicaciones

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha dado un paso decisivo en materia fiscal e inmobiliaria al confirmar que Hacienda puede apoyarse en la tasación hipotecaria para elevar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sin motivación adicional cuando la operación es anterior a 2022 y existe una diferencia apreciable con el precio escriturado, conforme a la doctrina fijada recientemente por el Tribunal Supremo.

¿Puede Hacienda usar la tasación hipotecaria para subir el ITP?

El TSJM confirma que la tasación hipotecaria puede emplearse directamente para comprobar el valor declarado y aumentar la cuota del ITP si el importe tasado supera al precio de compraventa.

Lo que en el pasado exigía una motivación más detallada, ahora se simplifica para las transmisiones realizadas antes de 2022: el Supremo confirma que la tasación hipotecaria es suficiente por sí misma y no requiere explicaciones adicionales. La clave está en que exista una diferencia apreciable entre el precio declarado y el valor tasado.

Impacto en el ITP: más cuota cuando la tasación supera el precio

Si la tasación refleja un importe superior al escriturado, Hacienda puede subir la base y, con ello, el impuesto. El movimiento consolida la tasación como herramienta válida para la Administración, siempre que se emita conforme a la legislación hipotecaria y haya sido conocida o aportada por el propio contribuyente.

Para los compradores supone un aviso importante: la cifra que aparece en la tasación del banco no es solo un trámite financiero, sino un elemento que Hacienda puede usar en estos casos para recalcular el impuesto.

Una compra por 125.000 euros y una revisión al alza por Hacienda

El caso que origina esta resolución arranca con una situación muy habitual: una vivienda adquirida por 125.000 euros, importe que la compradora utilizó para calcular y liquidar el ITP. Sin embargo, meses después recibió una liquidación complementaria.

El motivo fue que Hacienda sustituyó el precio escriturado por el valor de la tasación hipotecaria que la propia contribuyente había aportado al solicitar el préstamo. Ese informe fijaba el valor del inmueble en 263.166,18 euros, más del doble del precio pactado.

La afectada recurrió alegando que la tasación respondía a otra finalidad (obtener financiación) y que la Administración debía justificar por qué la utilizaba para comprobar el valor real. Pero la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJM, en su sentencia del 19 de septiembre, rechazó esos argumentos.

El tribunal concluyó que, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, Hacienda puede apoyarse en la tasación hipotecaria sin necesidad de motivación adicional cuando la transmisión es anterior a 2022 y existe una diferencia apreciable respecto del valor declarado.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la tasación hipotecaria?

Las sentencias del Tribunal Supremo núm. 1915/2024, de 4 de diciembre y 1976/2024, de 17 de diciembre, consolidan la tendencia que ya venían apuntando varias resoluciones anteriores: la tasación hipotecaria puede utilizarse como medio válido de comprobación de valores en el ITP. Estas decisiones refuerzan la aplicación del artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria, que reconoce esta posibilidad.

El Supremo sostiene que, cuando Hacienda decide apoyarse en la tasación hipotecaria, no necesita aportar una motivación adicional que explique por qué se aparta del precio declarado en escritura. La propia tasación ya contiene elementos técnicos suficientes para justificar la comprobación.

No obstante, el contribuyente mantiene intacto su derecho a impugnar la tasación utilizada por la Administración. Ahora bien, el Supremo subraya que esta impugnación no puede basarse en argumentos genéricos o apreciaciones subjetivas: para rebatir eficazmente la valoración, es necesario aportar informes periciales rigurosos, documentación técnica o cualquier otra prueba objetiva que ponga de manifiesto errores, inconsistencias o falta de adecuación del informe de tasación al estado real o al valor de mercado del inmueble.

¿Puede usarse el valor de referencia catastral?

En el caso analizado, la contribuyente intentó defender su posición aportando el valor de referencia catastral de 2022, inferior al precio escriturado. Sin embargo, el TSJM recuerda que este se aplica desde 2022 y no puede utilizarse con efectos retroactivos. Como la compraventa se firmó en 2020, el valor de referencia quedaba descartado del debate.

El peso de la tasación hipotecaria en las comprobaciones del ITP

La doctrina reciente ha cambiado el peso de la tasación hipotecaria dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Este documento, que tradicionalmente se percibía como un requisito más para obtener financiación, se convierte en un elemento decisivo en determinadas comprobaciones de valores realizadas por la Administración.

La normativa y la jurisprudencia permiten a Hacienda apoyarse en este dato sin necesidad de aportar explicaciones adicionales, siempre que exista una diferencia notable respecto al precio escriturado, lo que desplaza hacia el contribuyente una mayor responsabilidad a la hora de demostrar que el informe no refleja el valor real del inmueble.