Austin (EEUU) y la lección para España: más vivienda construida y precios a la baja

En Austin, capital de Texas, los carteles de “se alquila” y “se vende” se acumulan en fachadas relucientes de promociones recientes. Hace solo unos años, encontrar una vivienda en esta ciudad era poco menos que misión imposible; hoy, los propietarios compiten a base de descuentos para atraer a inquilinos y compradores. El giro no es fruto de un desplome de la demanda ni de una crisis económica local, sino de algo mucho más simple (y poco habitual): se ha construido vivienda en masa. Tanto, que los precios han terminado cayendo.

El caso de Austin se ha convertido en uno de los ejemplos más citados en EE. UU. para explicar cómo el aumento de la oferta puede corregir un mercado tensionado. Mientras en España los precios siguen subiendo a doble dígito por la escasez de vivienda disponible, la ciudad texana ha registrado descensos de más del 20% desde los máximos, tanto en compraventa como en alquiler, tras varios años de boom constructor.

La historia comienza durante la pandemia. El fuerte crecimiento demográfico, impulsado por la llegada de empresas tecnológicas y miles de nuevos residentes, disparó los precios de la vivienda y los alquileres, que llegaron a subir un 25% solo en 2021.

Pero, a diferencia de lo que ocurre en muchas grandes ciudades europeas, en Austin el encarecimiento activó de inmediato la respuesta del mercado: construir más.

La clave está en una regulación urbanística mucho más laxa. Menos límites de altura y densidad, trámites más ágiles y mayor disponibilidad de suelo permitieron a los promotores reaccionar con rapidez. “Aunque Austin es la ciudad que se pone siempre de ejemplo, lo cierto es que Texas casi por completo podría servir para ejemplificar este éxito marcado por la escasa regulación que existe en lo que respecta a la vivienda y la laxa regulación del urbanismo”, explica Daniel Fernández, profesor de Economía en la Universidad de las Hespérides, en una entrevista con ‘El Economista’.

Los datos lo reflejan con claridad. Solo en 2024 se autorizaron más de 32.000 nuevas viviendas en el área metropolitana de Austin, que ronda los 2,5 millones de habitantes. Es una cifra que duplica la producción anual de la Comunidad de Madrid, pese a tener menos de la mitad de población. El resultado ha sido un exceso de oferta que ha dado la vuelta al mercado.

“Cuando hay una señal de los precios, que la hubo cuando comenzaron a subir tras la pandemia, los productores reciben esta señal y con un tiempo prudencial actúan para que la oferta se adecúe a este nuevo precio”, señala Fernández. El ajuste ha sido tan intenso que, en algunas ciudades texanas, los precios ya están por debajo de los niveles de 2020. “Los constructores se han pasado de frenada y no solo ha caído todo lo que ha subido hasta 2022, sino que ha bajado más todavía”, resume.

En el último año, Austin ha liderado las caídas de precios inmobiliarios en EE. UU., con un descenso interanual del 7,3%, mientras que otras ciudades del estado, como Houston, también han registrado retrocesos. Y todo ello sin que la demanda haya desaparecido. Según los expertos, la bajada responde casi exclusivamente al incremento masivo de la oferta.

El contraste con otros modelos dentro de EE. UU. es evidente. “El otro modelo es el de California, donde el precio promedio de la vivienda es el triple que el de Texas”, apunta Fernández, pese a que el PIB per cápita californiano solo es ligeramente superior. “El caso de España es similar al de California”, añade. “No se deja construir por cuestiones de planificación urbanística y donde ya se ha construido no se permite densificar más la población. Además, apenas se conceden permisos y el suelo es escaso y caro. El resultado es que los precios se han disparado”.

Este debate ha vuelto al centro de la conversación en EE. UU. con la crisis de la asequibilidad. Si en 1950 una vivienda costaba unas tres veces el salario anual de un trabajador medio, hoy puede llegar a multiplicarlo por once. Frente a quienes culpan a grandes fondos de inversión, algunos analistas apuntan directamente a la regulación.

“La verdadera respuesta es que la vivienda nueva no solo se volvió cara. En efecto, ilegalizamos su construcción”, sostiene el analista estadounidense Graham Stephan. Según denuncia, casi una cuarta parte del precio de una vivienda nueva corresponde al cumplimiento normativo. “No es la avaricia corporativa. No es la inmigración. Es una capa oculta de costes que yo llamo la prima de burocracia”, afirma.

En Austin, parte de la solución ha pasado por permitir más densidad, eliminar mínimos de plazas de aparcamiento y facilitar la construcción de dúplex y triplex en zonas antes reservadas a viviendas unifamiliares. También ha ganado peso la vivienda modular y la industrialización del proceso constructivo, reduciendo tiempos y costes.

“La verdadera solución no es glamurosa”, resume Stephan. “Si queremos viviendas más baratas, tenemos que abaratar su construcción. No necesitamos una revolución”. Austin lo ha hecho, y los precios han caído. Una lección que muchos miran hoy desde España, donde el problema sigue siendo, esencialmente, el contrario: la vivienda sigue siendo un bien escaso.