Colliers: “La vivienda se ha convertido en un freno para el negocio de oficinas en Barcelona”

El mercado de oficinas de Barcelona vuelve a moverse, pero no sin obstáculos. Andrea Suasi, recién incorporada a Colliers para liderar el negocio de oficinas en la ciudad, charla con idealista/news sobre las luces y sombras de este sector y asegura que la recuperación es real y visible en las operaciones cerradas y en el regreso del inversor institucional. Sin embargo, advierte de un freno inesperado: “La vivienda se ha convertido en un ‘stopper’”. La dificultad para alojar talento internacional, la falta de grandes superficies de calidad y la nueva exigencia de los usuarios dibujan un mercado más activo, pero también más complejo. En esta entrevista, repasa el momento del sector, la evolución de la demanda y los retos que marcarán el futuro de Barcelona como destino empresarial.

Acabas de incorporarte a Colliers para liderar el negocio de oficinas en Barcelona. ¿Qué te atrajo de este proyecto y de este momento de mercado?

Empiezo esta nueva etapa en Colliers con la oportunidad de desarrollar el negocio de oficinas en Barcelona tanto en leasing como en inversión. Para mí era importante decidir hacia dónde quería evolucionar profesionalmente, y aquí tengo la posibilidad de construir y hacer crecer un área de negocio prácticamente desde cero.

Me atrajo también el perfil de la firma: hay mucho profesional con mentalidad analítica, algo que diferencia a Colliers de otras consultoras. Se trabaja de forma muy transversal entre departamentos y eso enriquece mucho el asesoramiento. Y, por supuesto, la marca internacional aporta una base muy sólida para salir al mercado.

Otro punto importante es el trabajo con equipos internacionales. En solo tres meses ya he colaborado con equipos de Alemania, Francia, Londres o Estados Unidos, y ves otras formas de trabajar que te obligan a mejorar. Además, muchos propietarios con los que trabajé en el pasado han vuelto a contactar conmigo. Eso confirma que, más allá de la empresa, lo que cuenta es la persona y la forma de trabajar.

¿Cómo ves el momento actual del mercado de oficinas en Barcelona?

Lo veo como una oportunidad clara. Barcelona está viviendo un momento de recuperación real en oficinas, y lo estamos viendo en operaciones cerradas, no en previsiones. Está volviendo el inversor core institucional al producto oficinas, y eso es una señal muy positiva.

Hay edificios que se han transformado, que han cambiado de uso, que se han modernizado y que ahora están captando gran demanda. Cuando se cierra una gran operación, eso genera confianza y anima otras transacciones. Es un efecto cadena. Y ahora mismo ese movimiento existe.

Vienes de trabajar del lado del propietario, Colonial. ¿Qué aprendizajes te llevas y cómo te ayudan ahora como consultora?

Sobre todo, la importancia de la transparencia. Siempre he sido muy directa con los propietarios. Maquillar la realidad puede funcionar a corto plazo, pero no a largo. Y lo cierto es que muchos propietarios valoran que les digas la verdad, aunque no siempre sea lo que quieren oír.

También me llevo la cultura de trabajo en equipo y la visión a largo plazo. En un edificio, el usuario final conoce problemas y peculiaridades que desde fuera no ves. Por eso es tan importante trabajar coordinados y dar un mensaje coherente.

Y algo clave que aprendí en etapas como el COVID: trasladar confianza en la incertidumbre. A veces no tienes la solución inmediata, pero el cliente necesita sentir que estás a su lado. Escuchar bien se ha vuelto casi un lujo hoy en día, y marca la diferencia.

Hablando del COVID, ¿fue el gran punto de inflexión del mercado de oficinas?

Fue uno de los grandes puntos de inflexión, sí. Pero no el único. La crisis de 2011 también fue durísima, con rentas muy bajas y mucha disponibilidad. El COVID cambió la forma de trabajar y generó mucha incertidumbre. Ahora estamos en un momento más sólido: las empresas tienen más claro su rumbo y muchas han impulsado políticas de vuelta a la oficina por cultura corporativa, imagen de marca y cohesión de equipos. La confianza ha tardado en volver, pero está volviendo.

¿Qué están pidiendo hoy las empresas que buscan oficina en Barcelona? ¿En qué se diferencia de hace diez años?

La búsqueda es mucho más compleja. Ya no es solo “quiero oficina”, sino que comparan coworking, flexibilidad, servicios… lo quieren saber todo. Además, necesitan verlo. Un render ya no basta. Si no pueden pisarlo, pierden interés. Hay mucha inmediatez y poca paciencia para procesos de análisis. Muchas veces quieren visitar sin haber definido bien sus necesidades, y eso obliga a improvisar.

Por eso la exclusividad en el asesoramiento cobra sentido: permite hacer un trabajo ordenado y realmente útil para el cliente. Sin eso, a veces ves a la misma demanda visitando con varios agentes a la vez.

¿Sigue el 22@ siendo el gran foco del mercado de oficinas en Barcelona?

Sin duda. El 22@ sigue concentrando muchísima actividad. Yo lo divido en tres submercados: frente marítimo, sur y norte. El frente marítimo es muy atractivo para empresas internacionales. La zona sur está muy consolidada. Y la norte aún tiene recorrido.

Es la zona con más operaciones y metros contratados, lo que genera efecto llamada. Ahora bien, las condiciones de cierre suelen incluir incentivos: carencias, aportaciones a obra, flexibilidad. Muchos propietarios prefieren mantener la renta nominal y ajustar por otro lado.

La sostenibilidad y la eficiencia energética, ¿ya son un requisito más que un valor añadido?

Para muchas multinacionales, totalmente. Si el edificio no tiene certificaciones, directamente queda fuera. Va ligado a su imagen de marca y a la responsabilidad corporativa. Además, estos edificios suelen ofrecer mayor confort, mejor climatización y menos problemas técnicos a largo plazo. Eso sí, las certificaciones son costosas y no todas las empresas pueden asumir esos niveles de renta. Parte del parque tendrá dificultades para adaptarse.

¿Hay suficiente producto de calidad en Barcelona para grandes empresas?

Para grandes superficies en centro ciudad, no. A partir de ciertos metrajes, las opciones son muy limitadas. Las grandes corporaciones muchas veces deben adaptarse a lo existente o plantear proyectos llave en mano. Eso podría reactivar operaciones de prealquiler en el medio plazo, algo que llevábamos años sin ver.

¿Cuáles dirías que son las fortalezas y debilidades de Barcelona frente a otras ciudades?

Barcelona tiene un atractivo enorme y muy difícil de replicar. Combina clima, calidad de vida, oferta cultural, gastronomía, mar, montaña y una escala de ciudad que permite tenerlo todo relativamente cerca. Eso, para el talento internacional, pesa muchísimo. Muchas empresas nos trasladan que empleados de otros países piden venir a Barcelona, incluso compitiendo con otros destinos europeos. La ciudad proyecta una imagen muy potente y eso ayuda a atraer compañías de sectores innovadores y tecnológicos.

Además, Barcelona tiene ecosistema: universidades, hubs de innovación, startups, centros de investigación y un tejido empresarial que genera sinergias. No es solo calidad de vida, también es entorno profesional. Y eso explica por qué muchas empresas que llegan con pequeñas superficies luego quieren crecer aquí.

El gran “pero”, ahora mismo, es la vivienda. Se ha convertido en un auténtico stopper. Cuando una empresa internacional valora dónde implantarse en España, Barcelona pierde puntos por la dificultad de acceso a la vivienda para sus empleados. No es solo un tema de precio, que ya es elevado, sino de oferta disponible y de condiciones de mercado.

Nos encontramos con perfiles muy cualificados, con salarios de 4.000 o 5.000 euros mensuales, que aun así tienen dificultades para alquilar vivienda. Propietarios que priorizan ciertos perfiles, contratos que generan inseguridad al inquilino, oferta limitada en determinadas zonas… Todo eso complica la decisión de relocalizar talento. Y si una empresa no puede garantizar a sus empleados una vivienda razonable, la ciudad pierde atractivo frente a otras capitales.

¿Y frente a Madrid?

Son mercados distintos. Barcelona tiene una personalidad muy marcada y un estilo de vida que invita a quedarse. Atrae mucho talento tecnológico y startups.

Madrid tiene una potencia corporativa y de conexiones superior y concentra muchas grandes sedes. Pero muchas empresas que están en Barcelona quieren seguir creciendo aquí. Son dos polos complementarios.

Mirando a corto y medio plazo, ¿qué tendencias marcarán el próximo ciclo?

La demanda seguirá priorizando edificios clase A con servicios y buenas zonas comunes. Habrá presión al alza en rentas prime por falta de oferta de calidad, y ya estamos viendo operaciones por encima de los 30 €/m²/mes en Barcelona.

También veremos crecimiento en zonas bien conectadas como Esplugues por el polo sanitario. En periferia, todo dependerá del transporte y de la cercanía al talento.

Después de cinco años de recorrido del teletrabajo, ¿es aliado o enemigo de la oficina?

Para muchas empresas es más enemigo que aliado, porque reduce sentimiento de pertenencia. Pero depende del sector y del perfil del empleado.

El modelo híbrido parece el equilibrio razonable. La oficina sigue siendo clave para la cultura de empresa, la colaboración y la energía de los equipos. La flexibilidad ha llegado para quedarse, pero la oficina no desaparece.