El consejero delegado de Colliers en España y Portugal, Mikel Echavarren, advirtió de que en los próximos tres a cinco años unas 40.000 viviendas actualmente destinadas al alquiler desaparecerán del mercado, al ser vendidas por unidades ante la falta de viabilidad económica del modelo, durante su intervención en la XI edición de EFIMAD, organizada por CaixaBank y Asprima.
Según explicó, la salida de estos activos (en su mayoría viviendas de nueva construcción promovidas por fondos institucionales) responde a una lógica estrictamente financiera: la venta individual permite obtener precios hasta un 30% superiores a los del alquiler, en un contexto marcado por el aumento de los costes de construcción, la financiación y las limitaciones regulatorias. “No salen los números”, resumió.
Echavarren enmarcó este fenómeno en un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que, de mantenerse las tendencias actuales, podría llevar a un déficit de hasta diez millones de viviendas en la próxima década. La creación de hogares, recordó, triplica hoy el ritmo de construcción, impulsada por el crecimiento poblacional, la reducción del tamaño de los hogares y la concentración de la demanda en las grandes áreas urbanas.
El directivo defendió las iniciativas de colaboración público-privada impulsadas en los últimos años, especialmente en la Comunidad de Madrid, que calificó como el modelo que ha marcado el camino en vivienda asequible en alquiler. Sin embargo, advirtió de que el fuerte incremento de los costes ha comprimido las rentabilidades de estos proyectos hasta el entorno del 5,5%–6% neto, niveles que considera insuficientes para compensar el riesgo promotor.
En este contexto, Echavarren fue especialmente crítico con Cataluña, a la que señaló como “el ejemplo de lo que no hay que hacer” en materia de vivienda, al considerar que sus políticas generan inseguridad jurídica y desincentivan la inversión privada. A su juicio, estas medidas no solo frenan la entrada de capital, sino que agravan la escasez de oferta en un mercado ya tensionado.
Asimismo, cuestionó la falta de coherencia de las administraciones públicas al declarar una “emergencia habitacional” mientras mantienen una elevada presión fiscal sobre la vivienda protegida en alquiler, mediante impuestos como el IBI, el ICIO o distintas tasas municipales. En su opinión, esta combinación encarece el acceso a la vivienda sin beneficiar al inquilino final.
En comparación con otros países europeos, Echavarren recordó que España parte con un retraso histórico en el desarrollo de parques de vivienda asequible y social, frente a modelos como los de Austria, Países Bajos o Dinamarca, con más de un siglo de recorrido. No obstante, subrayó que estos sistemas se basan en una gestión profesional y rigurosa, en muchos casos privada o mixta.
Como conclusión, el CEO de Colliers reclamó un “impasse regulatorio” de entre cinco y diez años para facilitar la promoción de vivienda protegida, flexibilizando costes y exigencias normativas. “En una emergencia habitacional no se puede discutir si el agua es potable; hay que apagar el incendio”, concluyó.
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