El mercado del alquiler en Barcelona ya no funciona como un sistema equilibrado, sino como una estructura fragmentada en la que cada vez es más difícil encontrar vivienda “normal”. Según el informe de mercado 2025 de Amat Immobiliaris, el último año ha consolidado una tendencia que venía gestándose desde hace tiempo: la polarización de la oferta. Por un lado, aumentan los pisos de gran tamaño, asociados a rentas altas; por otro, proliferan viviendas pequeñas. En medio, el producto más demandado, el piso de tamaño medio, prácticamente desaparece.
El fenómeno no es casual. Responde a un problema estructural: la falta de oferta. Y no solo eso, sino que la poca vivienda disponible no responde a lo que necesita la mayoría de la demanda.
Según el informe, la oferta de alquiler sigue en niveles “muy bajos” y condiciona absolutamente todo el sistema, desde el número de contratos hasta el perfil de los inquilinos y, por supuesto, los precios.
En este contexto, aunque el número de contratos ha crecido un 8,1% en el último año, no se puede hablar de normalización. La actividad aumenta, sí, pero dentro de un mercado estructuralmente tensionado donde la oferta sigue siendo insuficiente.
El mapa de precios del alquiler en Barcelona confirma una fuerte disparidad entre distritos. Las zonas más caras se concentran en Gràcia (20,52 euros/m2/mes) y Horta-Guinardó (20,80 euros/m2/mes), con subidas destacadas del 29% y 69%, respectivamente, mientras que Nou Barris (13,18 euros/m2/mes) y Sants-Montjuïc (13,73 euros/m2/mes) se mantienen como las opciones más asequibles, aunque con evoluciones muy dispares. Llama la atención el ajuste en Sants-Montjuïc (-20%) frente a incrementos significativos en Les Corts (+35%) o Ciutat Vella (+7%), reflejando un mercado heterogéneo donde la presión de precios no se distribuye de forma uniforme.
El resultado es un mercado que se mueve, pero no mejora.
La radiografía es clara. El precio medio del alquiler ha subido un 8,9% en términos de euros por metro cuadrado, pasando de 15,09 euros/m2 al mes en 2024 a 16,43 euros/m2 en 2025. En términos absolutos, la renta media mensual ha alcanzado los 1.482 euros, un 7,1% más que el año anterior.
Pero el dato más revelador no es tanto el precio como el tipo de vivienda que se alquila. La distribución por tramos de renta muestra un desplazamiento claro hacia segmentos más altos. De hecho, los contratos por encima de 2.500 euros mensuales se han duplicado en apenas un año.
Detrás de esta subida no solo hay presión de demanda, sino un cambio en el “mix” de producto disponible.
La clave está en la desaparición progresiva de la vivienda media. El propio informe señala que “todo apunta a una polarización de la oferta”, con un aumento del peso de viviendas grandes y, al mismo tiempo, la aparición de unidades más pequeñas, mientras que el producto intermedio es el menos disponible.
Las razones son múltiples y acumulativas. Por un lado, estos pisos rotan menos. Por otro, cuando quedan libres, muchos propietarios optan por venderlos en lugar de volver a ponerlos en alquiler. Y en otros casos, directamente no regresan al mercado porque pasan a ser utilizados por familiares, como hijos de los propietarios.
El resultado es que la vivienda que mejor encajaría con la demanda real, especialmente familias y clases medias, queda fuera del circuito.
A esta situación se suma otro factor clave: el mercado del alquiler depende casi exclusivamente de la rotación del parque existente. La inversión en nueva vivienda destinada al alquiler de larga duración está “bajo mínimos desde hace años”.
Es decir, no se está generando nueva oferta. El sistema se alimenta únicamente de las viviendas que entran y salen, lo que limita enormemente su capacidad de crecimiento.
Además, cada vez más viviendas se comercializan fuera de los canales tradicionales, lo que dificulta aún más el acceso para una parte importante de la demanda. En muchos casos, los pisos se alquilan con rapidez extrema, incluso sin exposición pública.
El perfil del inquilino también está cambiando. El peso del arrendatario extranjero sigue siendo muy elevado, especialmente en Barcelona, donde representa el 58% de los contratos, frente al 42% de inquilinos locales.
No se trata necesariamente de un aumento de la demanda extranjera, sino de que, en un entorno de alta competencia, estos perfiles suelen ser considerados mejores candidatos por los propietarios.
En paralelo, disminuye el peso de los jóvenes en los nuevos contratos. El inquilino local se sitúa mayoritariamente entre los 40 y los 60 años, mientras que el extranjero se concentra entre los 30 y los 40.
Todo esto refuerza la idea de un mercado cada vez más selectivo y menos accesible.
El impacto es claro: el problema de acceso a la vivienda se agrava. La combinación de oferta insuficiente, precios al alza y una competencia muy elevada por cada piso disponible deja fuera a una parte creciente de la población.
Y lo más relevante es que no hay señales de cambio a corto plazo. El propio informe es contundente: más actividad no significa más normalización, y el déficit estructural de vivienda sigue intacto.
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