El proyecto urbanístico Madrid Nuevo Norte echa a andar tres décadas después

Madrid Nuevo Norte inicia este 15 de abril las obras de este gran desarrollo del norte de la capital con la firma del acta de replanteo que formaliza el inicio de los trabajos en Las Tablas Oeste, según ha explicado el consejero delegado de Crea Madrid Nuevo Norte, José Ignacio Morales.

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"Estamos llenos de ilusión y con mucha responsabilidad, porque después de treinta y tantos años yo creo que es momento de hacer las cosas y, por supuesto, hacerlas también como Madrid se merece", ha apuntado el CEO de la promotora durante su intervención en el Foro Wake Up! Spain, organizado por 'El Español'.

De esta forma, Morales ha subrayado que, tres décadas desde que se vislumbrara este proyecto con la denominación de 'Operación Chamartín', la firma de este acta de replanteo supone el inicio de las obras en Las Tablas Oeste, uno de los cuatro ámbitos que integran el proyecto (Malmea-San Roque-Tres Olivos, Centro de Negocios y Estación de Chamartín).

Con una superficie total de 3,4 millones de m2 y una longitud de 5,6 kilómetros, Madrid Nuevo Norte contempla la creación de casi 10.500 viviendas, 1,5 millones de m2 dedicados a oficinas y 400.000 m2 de zonas verdes, incluido un gran parque central de 13 hectáreas.

El objetivo de Crea Madrid Nuevo Norte es ayudar a situar a Madrid "en la Liga de las grandes ciudades a nivel internacional" y que pueda "competir de tú a tú" con Nueva York, Londres, París, Frankfurt o Shangai.

"Un proyecto diferencial" para "sentar las bases" de la ciudad "más dinámica del futuro", ha subrayado para defender este desarrollo urbanístico. Así, ha destacado que su "máxima sostenibilidad", con unas zonas verdes que son el equivalente a 13 estadios Santiago Bernabéu puestos en el norte de Madrid, o las 1.600 hectáreas propiedad del Ayuntamiento de Madrid.

Además, ha recalcado, Madrid Nuevo Norte se configura como "un polo de atracción a las mejores empresas, a los mejores talentos, a las mejores compañías que quieran venir y que piensen que no es posible ser un jugador global a nivel mundial si no es estando en Madrid".

En este sentido, ha destacado que este papel como centro de negocios se plasmará de forma concreta, por ejemplo, en 1,5 millones de m2 de oficinas, "con 20 torres de oficinas como las Cuatro Torres que coronan Madrid en el norte".

"Madrid y el área metropolitana tienen censados 18,2 millones de m2 de oficinas, de los cuales, si te circunscribes un poco a lo que queda dentro de la M-30, el nivel de ocupación ahora mismo es del 97,6%. Es decir, ese 2,4% de no ocupación es lo que en el sector atribuimos a la mera rotación de los inquilinos. Es decir, las oficinas en Madrid están en ocupación plena", ha destacado.

Pero Madrid Nuevo Norte va más allá de un centro de negocios, ha indicado, para defender que es un "error garrafal" defender como un proyecto inmobiliario. "Tenemos muy claro que tenemos una enorme responsabilidad y tenemos que acabar haciendo el proyecto que Madrid merece en términos de la calidad", ha recalcado.

En este sentido, ha subrayado que se trata de "un proyecto de infraestructuras", concebido a partir de la renovación de la nueva estación ferroviaria de Chamartín Clara Campoamor, que "va a ser la cuarta estación de ferrocarril más grande de Europa, solo por detrás de Roma-Términi, la estación norte de París y la estación principal de Munich", y tendrá "unos 100 millones de pasajeros anualmente, algo absolutamente diferencial".

"Tenemos que rehacer toda la entrada de agua dulce de la estación; tenemos que rehacer todos los nudos de circulación del norte de Madrid porque se calcula que este desplazamiento del centro de negocios, vamos a decir, esa decantación interna del mundo de las oficinas de otras ubicaciones hacia el norte de Madrid va a generar el doble de tráfico. Tenemos que garantizar que las infraestructuras que construyamos tienen esa capacidad de digestión de ese flujo nuevo, vamos a decir, de movilidad que se genera hacia el norte de Madrid", ha apuntado.

Las claves del proyecto urbanístico

Madrid Nuevo Norte es el mayor proyecto de regeneración urbana de la capital, y uno de los más destacados de Europa actualmente, y se prepara para convertirse en una realidad tras llevar 33 años sobre el papel.

Logró el visto bueno del Ayuntamiento de Madrid a finales de enero al plan de urbanización de Las Tablas Oeste, uno de los cuatro ámbitos que componen el proyecto, lo que permitirá el inicio inminente y simultáneo de las obras de demolición y urbanización en esta primera ‘pata’ de la antigua 'Operación Chamartín'. Los trabajos tendrán un coste estimado de 160 millones de euros, incluyendo las infraestructuras. 

El proyecto está formado por cuatro grandes ámbitos: Las Tablas Oeste, Malmea-San Roque-Tres Olivos, Centro de Negocios Chamartín y Estación Chamartín. 

Las Tablas Oeste, el primero en hacerse realidad, es el más simple desde el punto de vista urbanístico. Se trata de una ampliación convencional, sin interferencias de grandes infraestructuras. La iniciativa urbanística se presentó en noviembre de 2023, y se estima que las primeras viviendas comiencen a construirse a lo largo del próximo año.

Más complejo es el ámbito de Malema-San Roque-Tres Olivos, que incluye la construcción de unas 7.138 viviendas en un suelo muy repartido: Crea Madrid Nuevo Norte tiene el 25%, el Canal de Isabel II otro 9% y el resto se lo reparten cientos de pequeños propietarios. En mayo se aprobó la propuesta de urbanización y la previsión es que los trabajos comiencen en 2028.

El punto crítico del proyecto es Centro de Negocios, donde están previstos casi un millón de m2 de oficinas y 2.500 viviendas. El mayor propietario de suelo residencial en este ámbito es el Ayuntamiento de Madrid, aunque Crea Madrid Nuevo Norte concentra un 60%, incluyendo el resto de actividades (oficinas, terciario...). Esta fase incluye infraestructuras críticas: el nuevo intercambiador de transportes, el cubrimiento de las vías del tren, la nueva estación de Chamartín y el eje soterrado de Agustín de Foxá. Su desarrollo complejo podría durar una década. 

El último ámbito es la Estación de Chamartín, que se centra en la estación ferroviaria y las torres colindantes, donde tendrá un papel destacado Adif como transformador de la infraestructura ferroviaria. Incluye suelo de oficinas y desarrollos privados, pero pocas viviendas. De momento, no cuenta con un calendario aproximado de ejecución. 

Desde Crea Madrid Nuevo Norte aseguran que la gran clave del proyecto es que posibilitará una profunda transformación del norte de la capital de España. "Esta actuación de regeneración urbana no sólo cerrará la histórica brecha urbana ocasionada por las vías del tren, dando solución a problemas de movilidad, seguridad y falta de servicios públicos, sino que permitirá situar a Madrid en una gran situación para afrontar los grandes cambios económicos y sociales de las próximas décadas", concluye la compañía que ha impulsado este proyecto. 

Venta de suelos en Las Tablas

En un encuentro con los medios de comunicación celebrado a principios de marzo, el CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, la empresa impulsora de este ‘megaproyecto',   desveló sus planes más inmediatos. 

La compañía no tiene pensado lanzar una promotora inmobiliaria a corto plazo, sino que su plan pasa por desinvertir y vender tanto los suelos residenciales como los terciarios en el ámbito de Las Tablas, que suma cerca de 305.000 m2 y en el que están previstos usos residenciales, oficinas, comercio, equipamientos y zonas verdes.

Las operaciones, que podrían alcanzar un importe total de entre 300 y 400 millones de euros dada su ubicación estratégica, podrían canalizarse a través de una subasta -como están haciendo las juntas de compensación de los desarrollos del sureste de Madrid- o bien mediante procesos privados. En el caso de los suelos terciarios no se contempla la opción de una subasta, sino aprovechar el apetito de los grandes operadores inmobiliarios. Y es que esos terrenos no solo podrían destinarse a oficinas, sino que también tendrían cabida residencias de estudiantes, hoteles o complejos de ‘flex living’, cuyo interés en el mercado está en pleno apogeo.  

Las ventas de los terrenos irán destinadas a captar recursos que se destinarán a ejecutar las siguientes fases del gran desarrollo urbanístico de la capital sin tener que recurrir al endeudamiento, y se sumarán a los 66 millones de euros que inyectaron BBVA, Merlin y San José a principios de año a través de una ampliación de capital para iniciar las obras en el ámbito de Las Tablas Oeste. 

De cara al futuro, no obstante, Crea Madrid Nuevo Norte no se cierra a promover desarrollos en otras fases del proyecto. "Respecto al resto de ámbitos, se irán tomando las decisiones en función de la evolución del proyecto y del mercado, analizando siempre las mejores opciones para maximizar el valor de los activos", afirmó José Ignacio Morales.