La limitación del acceso a zonas comunes vuelve a situarse en el centro del debate. En una reciente sentencia, la Audiencia Provincial de Cáceres ha avalado una medida de este tipo al considerar que no se estaba causando un perjuicio grave a los propietarios de locales comerciales, revocando la decisión del juzgado de primera instancia y validando el acuerdo que restringía la entrada a un patio.
¿Puede la comunidad limitar el acceso a zonas comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a la comunidad regular el uso de los elementos comunes mediante normas de régimen interior, entre ellas la fijación de horarios de apertura y el cierre de accesos.
Este tipo de medidas pueden ser válidas mientras no alteren el uso esencial del inmueble, permitan el desarrollo normal de las actividades profesionales y no supongan una limitación sustancial de los derechos de los propietarios.
Todo ello debe valorarse conforme al principio de proporcionalidad y a las circunstancias concretas del caso, sin que la medida pueda suponer una restricción absoluta o impedir de forma efectiva el acceso al edificio.
En el caso analizado, la comunidad acordó la modificación del horario de las verjas que daban acceso al patio interior. La medida no partía de cero, sino que adaptaba un sistema de cierre vigente desde 2003, el cual establecía que las verjas permanecerían abiertas de lunes a sábado de 9:00 a 21:00 horas en invierno, con un horario ampliado durante el verano.
Impugnación de acuerdos comunitarios: ¿cuándo hay un perjuicio grave?
Los propietarios de varios locales impugnaron el acuerdo al entender que dificultaba la entrada de clientes, afectando negativamente a sus negocios. Sin embargo, la Audiencia Provincial introduce un matiz clave: no basta con alegar molestias o incomodidades.
Para que prospere la nulidad de un acuerdo de este tipo al amparo del artículo 18.1.c) de la LPH, es necesario acreditar un perjuicio grave, real y probado, como una disminución de la actividad, pérdida de clientela o impacto económico relevante, cuya carga de la prueba recae precisamente sobre quienes se oponen.
El nuevo horario de apertura se fijó de lunes a viernes de 10:00 a 14:00 y de 17:00 a 20:00 horas, y los sábados de 10:00 a 14:00 horas, franjas diseñadas para coincidir con la jornada del personal de limpieza y vigilancia, ajustándose además al horario comercial habitual de la zona.
Un factor determinante para descartar la existencia de una restricción efectiva fue que cada local contaba con un portero automático, permitiendo la comunicación directa con el exterior y el acceso controlado. Un sistema que permite a los clientes acceder al edificio mediante un mecanismo distinto, evitando que la entrada resulte impracticable.
Incluso en situaciones excepcionales, como un fallo puntual del sistema o la falta de respuesta inmediata del timbre, el tribunal valora que existen otras alternativas razonables, como el contacto telefónico directo con el establecimiento, especialmente lógico en negocios que organizan su actividad mediante cita previa.
¿Cuándo puede la comunidad limitar el acceso por motivos de seguridad?
La sentencia pone el foco en la necesidad de que existan hechos reales y probados para adoptar este tipo de medidas. En este caso, la comunidad no actuó por mera conveniencia, sino ante problemas de seguridad concretos, como el uso inapropiado de zonas comunes, la presencia de personas ajenas e incluso la comisión de robos.
La Audiencia destaca que el patio del edificio colinda con una terraza pública, lo que generaba un riesgo evidente de accesos indebidos. Además, la decisión se adoptó en beneficio general de todos los copropietarios, y se integró en un plan de protección más amplio que incluyó la instalación de cámaras de videovigilancia.
Este aspecto resulta determinante, ya que cuando existe una justificación documental y testifical de situaciones de riesgo, los tribunales tienden a considerar que la limitación del acceso constituye una medida justificada, proporcional y necesaria que no implica un abuso de derecho.
Mayoría necesaria para limitar el acceso: el criterio del Tribunal Supremo
La Audiencia de Cáceres aclara que, para limitar el acceso por motivos de seguridad, no es necesaria la unanimidad. Al tratarse de una regulación del uso de elementos comunes que no altera el título constitutivo, tiene encaje en la figura del artículo 6 de la LPH como norma de régimen interior, al haberse aprobado conforme al quorum legal aplicable, mediante el voto favorable de la mayoría de los propietarios asistentes, según lo dispuesto en el artículo 17.7.
Este criterio se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 141/2019, de 6 de marzo, la cual establece que es válido el acuerdo por el que una mayoría aprueba un cerramiento o limitación de acceso por razones de necesidad y en beneficio general.
Según el alto tribunal, estas medidas pueden considerarse válidas mientras se cumplan tres requisitos esenciales: que no se altere el uso originario del inmueble, que se respeten los horarios comerciales legales y que no se cause un perjuicio grave a los dueños de los locales.
En este caso, la Audiencia subraya que el posible perjuicio queda neutralizado por la existencia de porteros automáticos que comunican el exterior con cada local, permitiendo un acceso de clientes incluso fuera del horario de apertura.
Este criterio permite a las comunidades reaccionar ante problemas de inseguridad, siempre que se mantenga un equilibrio razonable entre el interés colectivo y los derechos individuales, sin que la discrepancia de un solo propietario sea suficiente para invalidar el acuerdo.
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