El incremento de precios ha provocado que el mercado inmobiliario ‘premium’ de Madrid registre la “menor accesibilidad de su historia reciente”. Así de contundentes se han mostrado María Luisa Medrano y Fernando Pinto, profesores de Economía de la Universidad Rey Juan Carlos y directores técnicos del informe Diza Market, elaborado por la consultora y que analiza la evolución del segmento de lujo en la Comunidad de Madrid durante estos últimos años.
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El estudio señala que el precio medio de las viviendas ‘premium’ en las 20 zonas más exclusivas de la región ha aumentado más de un 150%, hasta alcanzar los 6.445 euros/m2, con respecto a 2014, año en el que comenzó el análisis de estos datos.
Este auge en el valor de los inmuebles ha generado una considerable falta de accesibilidad, ya que, durante el primer trimestre del año, los interesados podrían adquirir 1,17 viviendas-tipos en las zonas ‘prime’ de la capital por un millón de euros. Sin embargo, con esa misma cantidad hace 12 años, la cifra era de 2,28.
Desde Diza utilizan este concepto de “vivienda-tipo” para identificar la propiedad más representativa de cada zona, definida a partir de la superficie media observada en las transacciones recogidas por el Portal Estadístico del Notariado.
El incremento de precios ha provocado que en casi la mitad (9) de las 20 zonas más selectas, se necesite más de un millón para adquirir este tipo de vivienda: La Moraleja (0,503), Recoletos (0,626), Ciudad del Campo (0,758), Castellana-Lista (0,757), Aravaca (0,848), Nueva España (0,923), Plaza Castilla (0,985), La Finca (0,979) e Ibiza-Niño Jesús (0,997).
Ante estos datos, María Luisa Medrano ha destacado: “El ‘prime’ madrileño no es homogéneo. Es una mezcla de micro mercados diferentes entre sí”. Por su parte, Fernando Pinto ha recalado que esta situación “no es un fenómeno aislado en una zona concreta. Se está experimentando en todo Madrid y se espera que continúe”.
Ibiza-Niño Jesús: mención especial en el lujo de la capital
Ambos expertos han destacado una zona por encima del resto en la ciudad: Ibiza-Niño Jesús, donde los precios han registrado un incremento interanual del 19% y de casi un 200% en estos 12 años, convirtiéndose así en una posición ‘ultraprime’ dentro de la capital.
Desde Diza destacan esta zona por su ubicación estratégica: zona residencial y tranquila al este de la capital, buena conexión con transporte público, acceso directo a la M-30 y, lo primordial, justo al lado del Parque del Retiro.
Le siguen Ciudad del Campo (+12,50% anual), La Moraleja (+6,58%) y Tres Cantos (+6,44%), lo que sugiere un desplazamiento parcial del foco de mayor presión hacia las urbanizaciones premium del área metropolitana y hacia activos con mayor recorrido comparativo de precio.
En el lado opuesto se encuentra Jerónimos, que ha registrado la única variación trimestral negativa de la muestra (−1,97%). Aunque, Diza asegura que se trata de un “movimiento puntual que conviene interpretar con prudencia dada la limitada profundidad muestral del enclave en horizontes trimestrales y que no altera su trayectoria estructural alcista”.
Impacto del conflicto de Irán y el cierre de Ormuz en el inmobiliario de Madrid
En primer lugar, desde la consultora han querido recalcar que el periodo analizado recoge datos del primer trimestre del año, es decir, hasta el 31 de marzo, por lo que, al estallar el conflicto en Irán el 28 de febrero, la muestra es mínima, por ello, el impacto real del cierre del Estrecho de Ormuz aún no está cuantificado.
Con esta información en la mano, Diza destaca que este enfrentamiento bélico ha “añadido presión inflacionaria que mantiene los tipos del BCE en niveles restrictivos, pero simultáneamente ha generado flujos de capital procedentes de inversores de Oriente Medio que buscan activos físicos de calidad en mercados europeos seguros. Este doble efecto explica por qué el precio sigue subiendo a pesar de un entorno financiero que debería moderarlo”.
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