La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 538/2026, de 9 de abril, vuelve a poner el foco en una de las figuras más utilizadas y a la vez más discutidas del mercado inmobiliario: las arras penitenciales en los contratos de reserva de vivienda sobre plano.
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El fallo llega en un contexto en el que muchas promociones no llegan a ejecutarse ante problemas financieros, y responde a una pregunta clave: ¿puede una promotora desistir y limitar su responsabilidad a devolver el doble de la señal recibida?
Las arras penitenciales en la reserva de vivienda
Este tipo de arras funcionan como una vía de salida pactada, siendo una de las figuras más recurrentes a la hora de reservar una vivienda, especialmente si las partes quieren mantener un cierto margen de maniobra, ya que les permite desvincularse del acuerdo sin tener que alegar ninguna causa.
Mientras que el comprador pierde la señal si desiste, el vendedor debe devolver esa cantidad duplicada cuando decide no seguir adelante. Dicha previsión convierte este tipo de arras en una herramienta que aporta flexibilidad en estas operaciones, aunque no está exenta de conflictos.
Diferencias entre arras penitenciales y arras penales
Dicho lo cual, ciertos litigios en este ámbito giran en torno a una cuestión aparentemente técnica, pero con consecuencias económicas muy relevantes: la diferenciación entre arras penitenciales y arras penales, pensadas para sancionar un incumplimiento culpable.
Esta distinción marca el alcance de la responsabilidad: en el escenario de las penitenciales, la penalización queda estrictamente limitada a la señal, funcionando como el precio pactado para desligarse.
Por el contrario, las penales actúan como una garantía de cumplimiento que no impide, en su caso, reclamar daños adicionales. Precisamente, los compradores en este caso defendían la naturaleza penal de las arras para aspirar a indemnizaciones muy superiores a la señal duplicada.
¿Qué ocurre si la promotora desiste tras firmar un contrato de reserva?
El origen del conflicto se sitúa en varios contratos firmados para adquirir viviendas sobre plano. En ellos, los compradores entregaron 6.000 euros como señal, vinculada expresamente al régimen de las arras penitenciales previsto en el artículo 1454 del Código Civil.
Sin embargo, más de dos años después de obtener la licencia de obras, la promotora decidió no continuar, alegando dificultades de financiación. Acto seguido, vendió el solar a otra promotora y devolvió a los compradores el doble de las cantidades entregadas, es decir, 12.000 euros.
Ante esta situación, los afectados acudieron a los tribunales reclamando indemnizaciones muy superiores a la señal entregada. Su tesis era que la promotora no podía escudarse en una cláusula de arras para evitar responder por el fracaso de la promoción, entendiendo que no se trataba de un desistimiento legítimo, sino de un incumplimiento.
También defendían que la falta de financiación forma parte del riesgo empresarial propio del sector, por lo que no debería justificar la resolución del contrato en los términos previstos.
Sin embargo, el debate se desplaza hacia la calificación del pacto, ya que cuando las arras son verdaderamente penitenciales, el desistimiento no requiere causa ni justificación y la responsabilidad queda, en principio, limitada a la consecuencia económica pactada.
Criterio del Tribunal Supremo: el desistimiento no es un incumplimiento
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Móstoles consideró que la promotora “disfrazaba” de desistimiento un incumplimiento culpable. Sin embargo, la Audiencia Provincial corrigió este criterio al dar pleno valor a la literalidad del pacto, una decisión que ha ratificado el Tribunal Supremo, descartando un incumplimiento contractual y poniendo el foco en la voluntad de las partes.
En este sentido, la referencia expresa al artículo 1454 es clave. Sobre esta base, el fallo pone énfasis en que el desistimiento no es un incumplimiento, ya que mientras este último supone una vulneración de obligaciones (artículo 1124), el desistimiento mediante arras penitenciales constituye el ejercicio lícito de una facultad potestativa.
Al ser un derecho libre y no causal, en principio, nada se puede exigir a la promotora más allá del cumplimiento de la consecuencia económica pactada, sin perjuicio de los límites derivados de la buena fe y la prohibición del abuso de derecho. Así, desde la perspectiva del alto tribunal, lo determinante no es el resultado de la operación, sino la existencia de una facultad válida y el correcto ejercicio de la misma.
¿Es abusiva la cláusula de arras penitenciales?
Otro de los frentes del caso se centró en el posible carácter abusivo de la estipulación. En este sentido, la Sala de lo Civil concluye que no existe ningún desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
La razón es que el contrato establece un régimen simétrico de desistimiento: tanto los compradores como la promotora pueden ejercerlo con consecuencias económicas equivalentes.
En este caso, el coste era idéntico, ya que la penalización se fijó en la misma suma de 6.000 euros para ambas partes, siendo esta la pérdida de la señal íntegra para los reservistas o la devolución de la señal duplicada para la promotora.
La sentencia aclara que el problema surgiría ante una posible alteración del régimen legal del artículo 1454 que solo favoreciera al empresario, como ocurriría si este pudiera desistir sin devolver las arras dobladas.
El hecho de que la promotora se reserve la facultad de fijar la firma en un plazo de 30 días tras obtener la licencia de obras tampoco se considera abusivo, al tratarse de una consecuencia lógica de la gestión de los hitos administrativos y de las negociaciones bancarias.
Además de esta simetría formal, el fallo subraya que la cláusula cumple con los requisitos de transparencia, al estar redactada de forma clara y comprensible, permitiendo los consumidores conocer la carga económica que se deriva del pacto.
Doctrina de los actos propios en contratos inmobiliarios
Los compradores también intentaron apoyarse en la doctrina de los actos propios, alegando que diversas comunicaciones de la promotora crearon una expectativa razonable de que el proyecto seguiría adelante.
Sin embargo, el Supremo no aprecia una conducta contradictoria que pudiera generar una confianza legítima protegible, subrayando que los comunicados de la empresa no constituían una manifestación inequívoca de que no se fuera a ejercer la facultad de desistimiento. Al contrario, la promotora puso en conocimiento de los demandantes las dificultades de financiación que atravesaba, advirtiendo así de que la operación podría verse frustrada.
Por tanto, la activación de las arras penitenciales no fue un acto imprevisible ni contrario a la buena fe, ya que la posibilidad de no formalizar la compraventa nunca fue descartada ni renunciada por la vendedora.
El ‘precio del arrepentimiento’: qué pierde el comprador si la promotora se retira
La sentencia subraya la importancia de una redacción clara del contrato que refleje sin ambigüedades la voluntad de las partes y pone de manifiesto un riesgo estratégico para el comprador en mercados inmobiliarios alcistas.
Al validar las arras penitenciales como una vía de salida libre y no causal, la sentencia confirma que el vendedor puede desvincularse de la obligación de perfeccionar la compraventa ejerciendo su facultad de desistimiento, permitiéndole recuperar la disponibilidad de su activo, mientras que el comprador, que ha confiado en la operación, queda fuera de ella con una compensación que puede resultar insuficiente para resarcir el aumento de precios.
En el caso analizado, el perjuicio es evidente: los afectados reclamaban indemnizaciones que oscilaban entre los 120.000 y 232.000 euros, argumentando que la devolución de los 6.000 euros duplicados no cubría la pérdida de oportunidad tras el paso del tiempo.
A este perjuicio se suma el riesgo procesal, ya que la desestimación de los recursos determinó la condena en costas de los compradores y la pérdida de los depósitos constituidos, incrementando el impacto económico de la reclamación.
Por ello, antes de firmar recuerda que las arras penitenciales no son una garantía total, sino un mecanismo que permite desistir del contrato, sustituyendo el cumplimiento por una consecuencia ya pactada y perfectamente válida.
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1 Comentarios:
Como viene siendo habitual, el Tribunal Supremo vuelve a dar la nota.
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