La pregunta lleva tiempo instalada en el debate público y en las últimas semanas ha vuelto a primer plano con una respuesta concreta. Buena parte de la conversación se ha decantado por la tesis del rentismo. Aunque se construyese más, dicen, los precios seguirían subiendo porque unos pocos propietarios acaparan el mercado y especulan con la escasez. Bajo esa lectura, la oferta sería un factor secundario, casi irrelevante, frente al poder de mercado de los grandes tenedores.
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Los datos provinciales permiten poner a prueba esa hipótesis con bastante claridad. Si se cruza el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2025, calculado como la diferencia entre los hogares creados según el INE y las viviendas terminadas según el Ministerio de Vivienda, normalizado sobre el parque de vivienda principal de cada provincia, con el crecimiento anualizado del precio de la vivienda libre en el mismo periodo, aparece un patrón muy nítido.
Si la tesis rentista fuese correcta, la relación entre ambas variables debería ser débil o nula. El precio subiría con independencia de cómo evolucionase la oferta, porque la fijación de precios respondería al comportamiento estratégico de los propietarios.
Pero la realidad apunta en otra dirección. La correlación es positiva, estadísticamente robusta y económicamente relevante. La regresión simple arroja un coeficiente de 0,46: por cada punto adicional de déficit acumulado sobre el parque, el precio de la vivienda libre crece de media 0,46 puntos más al año. Las provincias que encabezan el ranking de tensión en la oferta, como Tarragona, Castellón, Alicante, Valencia, Toledo o Murcia, son precisamente las que están registrando subidas más intensas. Donde el déficit es pequeño o incluso negativo, el crecimiento del precio se modera o casi desaparece. Cáceres, Zamora, Palencia y Soria ilustran ese segundo bloque con claridad.
Conviene señalar algunos matices. La relación no es mecánica, como muestra el R² de 0,16. Otros factores también pesan. El componente turístico de Baleares y Málaga, el atractivo residencial de Madrid o la presión específica que ejerce el alquiler vacacional sobre la oferta efectiva conviven con el déficit estructural y refuerzan su efecto. Los polos urbanos y turísticos concentran a la vez fuerte demanda y construcción insuficiente, y esa combinación es la que dispara los precios.
La conclusión importa para el debate público. La narrativa rentista lleva a un determinado tipo de políticas: controles de precios, intervención del alquiler e impuestos sobre los grandes tenedores. Todas comparten un punto ciego. Ninguna produce un solo metro cuadrado adicional de vivienda donde más falta hace. Si la oferta no acompaña a la formación de hogares, esas medidas tienden a agravar el desequilibrio al desincentivar la promoción privada y la puesta en alquiler.
La salida pasa por construir más, agilizar licencias, liberar suelo finalista y reducir la fricción regulatoria que hoy bloquea la producción residencial precisamente en las zonas con mayor tensión. Los datos llevan años apuntando en esa dirección. Conviene escucharlos antes de seguir legislando contra ellos.
Santiago Calvo es Doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela y profesor de Economía Cuantitativa y Economía Pública en la Universidad de las Hespérides. Es subdirector del Centro Ruth Richardson de análisis de políticas públicas, fellow del Instituto Juan de Mariana y colaborador del Institut Ostrom.
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