El envejecimiento de la población, el aumento de la esperanza de vida y el crecimiento de los seguros de salud están reforzando el atractivo del inmobiliario sanitario entre operadores e inversores. En una entrevista concedida a idealista/news, Nuria Ochoa, responsable de Healthcare & Life Sciences en CBRE, alerta de que España arrastra un déficit de 100.000 camas en residencias de mayores y advierte de que el parque sociosanitario actual no está preparado para absorber toda la demanda que llegará en los próximos años. La directiva sostiene que el sector mantiene un amplio recorrido de crecimiento y que hospitales, residencias, clínicas y centros médicos seguirán concentrando buena parte del interés inversor.
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El inmobiliario sanitario se ha convertido en uno de los activos alternativos más seguidos por los inversores. ¿Qué está impulsando realmente este interés por el healthcare en España?
Realmente hay dos vertientes. Primero están los fundamentales demográficos que tenemos en el sector. Tenemos una población muy envejecida que hace que se necesiten muchas más camas de residencias de mayores. Ahora mismo existe un déficit de 100.000 camas en España y se estima que ese déficit incluso crecerá hasta alrededor de 250.000 camas de aquí a 2035.
Por otro lado, estamos viendo en los últimos años un crecimiento exponencial de las pólizas de seguros de salud debido a que el sector público no es capaz de atender toda la demanda que existe en el país. Eso lleva a que los ciudadanos contraten muchas más pólizas. Venimos de una penetración del 23% durante la pandemia y ahora estamos hablando de un 26%. Todo esto ha ocurrido en apenas cinco o seis años. En consecuencia, también faltan muchísimas camas en el ámbito hospitalario.
Para aterrizar un poco el concepto, ¿qué engloba exactamente el 'healthcare'?
Principalmente residencias de mayores, hospitales, centros médicos y clínicas. Dentro de las clínicas hablamos de actividades muy diversas, como fecundación in vitro, oftalmología o traumatología.
¿Y qué incluye la parte de 'Life Sciences'?
Incluye laboratorios, centros de investigación, biotecnología y actividades relacionadas con la investigación científica.
¿Qué tipo de activos están despertando más apetito entre los inversores?
La verdad es que todos. Es cierto que hay menos operaciones hospitalarias porque son operaciones de mayor volumen, pero existe muchísimo interés por las residencias de mayores tanto por parte de operadores como de inversores.
Como comentaba, existe un déficit importante de camas y muchos de los activos existentes ya no cumplen los requisitos que exigen los inversores actualmente, especialmente en cuestiones de ESG, habitaciones individuales o privadas. Por eso tanto operadores como inversores están poniendo el foco en crecer mediante proyectos nuevos, porque queda poco activo existente que realmente merezca la pena.
En hospitales ocurre algo parecido. Todos los operadores buscan crecer allí donde existe una mayor penetración de seguros de salud.
¿Existe entonces una importante necesidad de renovación del parque existente?
En hospitales se suele trabajar mediante actualizaciones continuas y normalmente cumplen con los requisitos porque se van modernizando. Lo que estamos viendo es mucho desarrollo Greenfield, es decir, proyectos construidos desde cero, aunque también existen proyectos Brownfield, donde se rehabilitan edificios existentes y se les da un uso sanitario.
Los proyectos Brownfield son especialmente interesantes porque suelen encontrarse en ubicaciones muy buenas. Hoy en día, encontrar suelo dotacional para desarrollar nuevos proyectos es uno de los principales retos del sector.
España vive un fuerte envejecimiento de la población. ¿Está preparado el parque inmobiliario sanitario para absorber la demanda futura?
No. Parte del parque existente es antiguo y necesita adaptarse a las normativas actuales. Otra parte sí cumple los requisitos porque es de construcción más reciente, pero faltan muchísimas camas.
"El parque sociosanitario actual no está preparado para absorber la demanda que viene"
El parque existente no es suficiente ni está preparado para absorber toda la demanda actual ni la que llegará en los próximos años. Estamos hablando de un crecimiento exponencial.
Además, cada vez vivimos más años.
Exactamente. Los fundamentales demográficos indican que vivimos más tiempo y que en las últimas etapas de la vida existe una mayor cronicidad. Esa mayor cronicidad implica una mayor dependencia y, por tanto, una mayor necesidad de atención sanitaria.
Hay personas que llegan a edades avanzadas con niveles elevados de dependencia y necesitarán residencias. Otras llegan en mejores condiciones, pero igualmente es la etapa vital en la que se realiza un mayor gasto sanitario debido a esa cronicidad.
Siempre hablamos de Madrid y Barcelona. ¿Dónde se están desarrollando estos nuevos proyectos?
La expansión depende mucho de la disponibilidad de suelo dotacional. Para construir un hospital o una residencia no sirve cualquier suelo; tiene que tener uso dotacional.
Por eso, donde más escasea este tipo de suelo es en los centros urbanos y la expansión suele producirse más en las periferias.
¿Qué buscan los operadores en cuanto a ubicación?
Sobre todo accesibilidad. En residencias es fundamental que familiares y trabajadores puedan llegar fácilmente, tanto en coche como en transporte público.
Hay muchísimas dificultades para encontrar personal sanitario y disponer de buenas conexiones de transporte es un factor clave. Lo mismo sucede con los hospitales.
¿Qué operaciones destacarías de 2026?
Ha habido operaciones muy importantes. Entre ellas, la compra del Hospital Clínica Benidorm y sus cuatro centros médicos asociados por parte de Ribera Salud.
También hemos visto la fusión de Aedifica con Cofinimmo y la apertura de un macrocomplejo hospitalario en Alcobendas por parte de HM Hospitales que integra hospital, residencia y campus universitario.
¿Sigue habiendo recorrido para nuevas operaciones?
Totalmente. Tanto los inversores institucionales como los operadores quieren seguir creciendo.
"España sigue siendo un mercado menos maduro que Europa y aún tiene recorrido para atraer inversión sanitaria"
Además, España se ha convertido en un foco de atracción para inversores europeos e internacionales. Nuestro mercado todavía es menos maduro que otros mercados europeos y eso implica que todavía existe margen de compresión de yields. Eso hace que el sector sea aún más atractivo para inversores europeos y también estadounidenses.
¿Qué peso tiene el ESG actualmente?
Sigue siendo un factor muy importante y va a continuar siéndolo. Todos los inversores le dan relevancia, aunque algunos más que otros.
También es cierto que, con los niveles actuales de yields y las rentas que los operadores son capaces de pagar, no siempre es sencillo sacar adelante determinados proyectos. Algunos inversores empiezan a plantearse cierto grado de flexibilidad para que las operaciones sean económicamente viables.
¿Puede convertirse el healthcare en uno de los grandes refugios del capital inmobiliario europeo?
Sin duda.
Estamos hablando de un sector alternativo frente a segmentos tradicionales como oficinas, retail u hoteles. Tiene yields atractivas y contratos extremadamente estables, con duraciones que suelen situarse entre los 20 y los 30 años y con largos periodos de obligado cumplimiento.
Eso se traduce en inversiones muy estables, a largo plazo, respaldadas por una demanda completamente inelástica y por unos fundamentales demográficos muy sólidos.
¿Madrid o Barcelona lideran este mercado?
No creo que sea tanto una cuestión de Madrid o Barcelona. Lo relevante es que estamos ante una demanda estructural.
Una de las grandes ventajas de este sector es precisamente que es acíclico. La demanda va a seguir existiendo pase lo que pase. Evidentemente, Madrid y Barcelona tienen más poder adquisitivo, pero en ciudades más pequeñas también existen menores costes de suelo, construcción y operación. Todo termina equilibrándose.
¿Qué otras ciudades están ganando protagonismo?
Realmente todas. La necesidad viene determinada por la población y por el número de camas disponibles.
Existe una recomendación de alcanzar las cinco camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años. Allí donde no se alcanza ese ratio existe una necesidad clara de nuevas plazas. Por eso prácticamente todas las capitales de provincia resultan interesantes para operadores e inversores.
Si miramos tres o cinco años hacia adelante, ¿qué tendencias transformarán más el inmobiliario sanitario?
Una tendencia muy clara es que los nuevos hospitales privados están evolucionando hacia formatos de tamaño medio, alejándose de los grandes complejos tradicionales.
"No es una cuestión de Madrid o Barcelona: hay necesidad de nuevas residencias en toda España"
Estos hospitales se complementan con una red de centros médicos satélite que derivan las pruebas diagnósticas complejas y las intervenciones quirúrgicas al hospital de referencia. Esto permite ganar capilaridad y acercarse más al paciente.
Además, veremos un crecimiento muy importante de los centros de diagnóstico avanzado, imagen médica, cirugía robótica, medicina molecular y edificios preparados para soportar computación intensiva e inteligencia artificial.
Durante toda la entrevista hemos hablado del sector privado.
Sí, en todo momento hablamos del sector privado.
La realidad es que la oferta pública no puede satisfacer toda la demanda existente y el sector privado está contribuyendo a absorber ese cuello de botella.
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