¿Puede obligarse a una familia a abandonar el piso en el que vive desde hace más de una década únicamente porque ha cambiado el propietario? La respuesta, como suele ocurrir, depende de varios factores.
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Entre ellos, la fecha del contrato, la normativa aplicable en ese momento y, en algunos casos, su inscripción registral. Estas cuestiones han sido analizadas por la Audiencia Provincial de Madrid en una reciente sentencia.
La empresa propietaria reclamó la vivienda tras comprar el edificio
El conflicto comenzó después de que una sociedad mercantil adquiriera un edificio residencial en febrero de 2022. Tras formalizar la compraventa, inició un procedimiento judicial para recuperar la posesión de una de las viviendas, al considerar que quienes la ocupaban carecían de un título que justificara su permanencia.
La familia se opuso alegando que residían allí desde finales de 2013 en virtud de un contrato firmado con la anterior propietaria. Para acreditar la situación, además del contrato, aportaron documentación del empadronamiento, facturas de suministros y varios justificantes del pago de la renta.
El Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid rechazó la demanda al apreciar dudas sobre la identificación exacta de la vivienda objeto del procedimiento. La confusión se debió a que el edificio no tenía división horizontal y las viviendas carecían de identificación visible, lo que generó incertidumbre sobre si se trataba del bajo izquierda o del bajo derecha.
Sin embargo, la Audiencia Provincial revisó el caso y concluyó que el inmueble estaba correctamente identificado, al tratarse del único de la planta sin puerta antiocupación y coincidir con los recibos de suministros aportados.
Contrato de alquiler no inscrito en el Registro de la Propiedad: por qué fue decisivo
Una vez resuelta la cuestión de la identificación, el debate pasó a centrarse en la validez y la eficacia del contrato frente a la nueva propietaria. La Sala recuerda que los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria permiten al titular defender su derecho frente a quienes perturban o contradicen el dominio inscrito. En este caso, la empresa acreditó la propiedad de todo el edificio, por lo que estaba legitimada para reclamar la recuperación de la posesión.
La resolución se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1064/2024, de 23 de julio, para delimitar cuándo un poseedor puede oponerse a la restitución. Según la doctrina, el ocupante solo puede frenar la acción si ostenta un título (sea un derecho real o personal, como un contrato de alquiler) que resulte eficaz y oponible frente a quien reclama la finca.
La normativa vigente en 2013 impidió oponer el alquiler a la nueva propietaria
La sentencia señala que el arrendamiento se formalizó el 27 de diciembre de 2013, bajo la vigencia de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
En aquel momento, la redacción del artículo 14 de la LAU vinculaba la protección del inquilino frente a nuevos compradores a la inscripción previa del contrato en el Registro de la Propiedad.
Aunque este criterio cambió con el Real Decreto-ley 7/2019, que reforzó la posición del arrendatario frente a terceros adquirentes aun sin inscripción, dicha reforma no se aplica en este caso, ya que la Disposición Transitoria Primera mantiene los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 sometidos al régimen vigente en el momento de su celebración.
Así, la falta de inscripción registral antes de la transmisión del edificio en 2022 fue determinante, impidiendo que el arrendamiento desplegara eficacia frente a la adquirente. Al no constar inscrito, la Audiencia de Madrid concluyó que la empresa no tenía que subrogarse en la posición de la anterior arrendadora.
La Audiencia ordena el desalojo al no poder hacerse valer el contrato frente a la compradora
La Sala añade además un segundo argumento: incluso en la hipótesis de que el arrendamiento fuera oponible, considera que, atendiendo a la duración aplicable a los contratos celebrados en 2013 y a sus posibles prórrogas (artículos 9 y 10 de la LAU), el vínculo arrendaticio habría quedado extinguido con anterioridad a la adquisición en 2022, sin que constase renovación o nuevo acuerdo que justificara la continuidad en la posesión. A ello se añade que los justificantes de pago aportados llegaban únicamente hasta marzo de 2016.
Tras analizar todas las circunstancias, el tribunal revocó la sentencia de primera instancia y ordenó el desalojo, otorgando a los ocupantes el plazo de un mes para abandonar la vivienda desde que sean requeridos. No obstante, permite a los afectados solicitar la suspensión del lanzamiento si acreditan hallarse en una situación de vulnerabilidad.
La sentencia es un recordatorio de que, antes de adquirir un inmueble alquilado, resulta esencial analizar la fecha del contrato, la normativa aplicable y la documentación disponible para conocer el alcance real de los derechos del arrendatario, ya que, tras la reforma de 2019, el adquirente debe respetar con carácter general los contratos vigentes aunque no estén inscritos.
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1 Comentarios:
"Situación de vulnerabilidad" 💀⚡️
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