Montserrat Junyent: “El propietario ahora hace un casting de inquilinos”

Conseguir un piso de alquiler en Cataluña ya no depende solo de encontrar uno libre: ahora también hay que superar un filtro cada vez más exigente. Más controles, más sanciones y menos oferta. Ese es, a juicio del sector inmobiliario, el resultado de la regulación del alquiler en Cataluña. La presidenta del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona, Montserrat Junyent, lo resume con una frase tan cruda como gráfica: “El propietario ahora hace un casting de inquilinos”. En conversación con idealista/news, advierte de que la intervención del mercado no ha facilitado el acceso a la vivienda y sostiene que los colectivos más vulnerables han acabado siendo los grandes perjudicados.

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Dos años de índice de contención en zonas tensionadas y los precios no bajan. ¿Ha fracasado la política de regulación del alquiler en Cataluña?

Yo diría que, efectivamente, la política de vivienda no ha respondido a las expectativas que buscaba el legislador. Lo que se pretendía era facilitar el acceso a la vivienda a aquellos colectivos que presentan más dificultades y la realidad es que el resultado demuestra que no ha sido así, sino todo lo contrario. Se ha favorecido a segmentos que no necesitaban esa ayuda porque podían hacer frente a las rentas y, en cambio, se ha perjudicado a quienes realmente se quería beneficiar.

La Ley 11/2025 regula ahora también el alquiler de temporada y de habitaciones. ¿Los APIs han pasado de gestores a policías del mercado?

Más que pasar de una actividad a otra, los agentes están asumiendo un rol que no les corresponde. No solo por el hecho de tener que verificar muchísimas cosas antes de poner un producto en el mercado. Los agentes se encuentran en el foco de todo lo que sucede y, por tanto, se les culpabiliza de todo lo que pasa en el mercado inmobiliario, cuando eso no es así.

Nuestra función es que las operaciones que nos son encomendadas lleguen a buen puerto. Sin embargo, ahora debemos tener precaución con tantísimas cuestiones que, más que convertirnos en policías, diría que lo que antes era una actividad de riesgo, ahora es riesgo al máximo nivel.

“La regulación del alquiler ha tenido el efecto contrario al que se buscaba”

Además, se está estudiando la obligación de añadir el número de catastro y la cédula de habitabilidad en los anuncios. Esto es algo que hemos denunciado ante la Administración porque facilita una información que puede ser susceptible de generar más problemas, por ejemplo en relación con la ocupación. Es casi como decir: “Aquí hay un inmueble vacío”.

¿Toda esta complejidad normativa está forzando una mayor profesionalización del sector?

Sí, por supuesto, aunque para nosotros esto no es el detonante de la profesionalización. Nosotros llevamos muchos años apostando por la formación porque prestamos un servicio vinculado a un bien de primera necesidad como es la vivienda. Eso ya implica una responsabilidad y unos conocimientos.

Siempre hemos defendido la formación, pero una formación basada en conocimiento útil. No puedo convertir a un agente en arquitecto, abogado o ingeniero. Debe tener conocimientos suficientes para detectar circunstancias que afecten al inmueble, pero también saber apoyarse en otros profesionales especializados cuando sea necesario.

Que el sector se profesionalice y se forme siempre nos parecerá positivo. Hoy, como consecuencia de toda esta normativa, incluso quienes antes no lo consideraban tan importante se están dando cuenta de que sí lo es. Para nosotros eso es fundamental, con independencia de cómo funcione el mercado.

Nosotros hemos luchado por el reconocimiento profesional y por el registro en Cataluña. Ese registro es precisamente una prueba de profesionalización, porque acredita que quien forma parte de él ha seguido la formación necesaria para ejercer. En eso hemos creído desde siempre.

El Constitucional tiene sobre la mesa pronunciarse sobre la regulación del alquiler temporal y de habitaciones en Cataluña. ¿Cómo está impactando esta normativa en el mercado? ¿Qué están haciendo los propietarios?

En Cataluña ya es una realidad incorporada al día a día del mercado. Pero eso no significa que haya desaparecido el alquiler turístico ni que el alquiler de temporada, al someterse a control de rentas, haya provocado automáticamente más vivienda disponible en el mercado residencial.

“Se ha favorecido a quienes pueden pagar la renta y se ha perjudicado a quienes se quería ayudar”

No está nada claro que exista ese efecto de vasos comunicantes del que tanto se habla. Todavía es pronto para sacar conclusiones. Además, vemos que las ventas se mantienen. Es verdad que 2026 se ha estabilizado respecto a 2025, pero 2025 fue un año récord, extraordinariamente bueno. Por tanto, más que una caída, lo que vemos es una estabilización.

Saber si el flujo hacia el alquiler temporal ha aumentado es algo que probablemente podremos valorar mejor con más datos.

El Govern ha pactado multas de hasta 900.000 euros por saltarse los topes del alquiler. ¿Es proporcional esta medida?

Yo diría que eso de “saltarse los topes” tampoco es del todo exacto. Se están imponiendo multas a partir de criterios interpretativos de la Administración. Por ejemplo, en pequeños propietarios, se sanciona a quienes han tomado como referencia la renta inicial del contrato anterior en lugar del último recibo actualizado.

Este es un criterio jurídicamente defendible y ni siquiera dentro del sector existe unanimidad absoluta. Desde el colegio y también desde la Cámara de la Propiedad Urbana defendemos que debe aplicarse la renta inicial.

¿Por qué? Porque la literalidad de la norma apunta en esa dirección y también el preámbulo de la ley. Pongamos un ejemplo: si tomas el último recibo de un propietario que ha ido actualizando la renta correctamente, el nuevo contrato simplemente ajustará el periodo que haya estado vacío el inmueble.

“Lo que antes era una actividad de riesgo, ahora es riesgo al máximo nivel”

Pero pensemos en otro caso: un propietario que, por las circunstancias que sean, no aplicó las actualizaciones durante años, quizá por acuerdo con el inquilino o por razones personales, incluso durante el COVID. Ese propietario ahora no puede recuperar ese diferencial.

Eso significa que se está premiando al propietario que sí aplicó todas las actualizaciones y penalizando al que no lo hizo. A mí eso ya no me cuadra. No creo que ese sea el espíritu de la norma. Y además no es un caso excepcional: hay muchos propietarios que no actualizaron rentas por múltiples motivos.

Con el alquiler de temporada ya regulado, ¿dónde irá ahora esa oferta? ¿Al turístico, al vacío o desaparecerá del mercado?

Todavía no tenemos datos suficientemente fiables para afirmarlo. Lo que sí sabemos es que seguimos teniendo una clara carencia de oferta.

Si pensábamos que esta medida iba a incrementar la oferta residencial, la prueba es que no está siendo así. Vosotros mismos, desde los portales, visteis cómo inmediatamente después de aprobarse la norma desapareció una gran cantidad de anuncios vinculados a este tipo de arrendamientos.

Ahora debemos analizar qué ha pasado con esos pisos. Puede que hayan seguido en alquiler residencial con limitación de renta, que hayan quedado vacíos a la espera de acontecimientos o que hayan pasado a la venta.

Son tres escenarios plausibles. Cuando tengamos más datos, por ejemplo a través de los depósitos de fianzas, podremos entender mejor su comportamiento. Pero, viendo que sigue faltando oferta, yo diría que esta medida no ha servido para aumentar el parque de vivienda residencial.

Cataluña concentra el 90% de la población en zonas tensionadas. ¿Tiene sentido aplicar un instrumento excepcional de forma casi universal?

Ese es uno de los grandes problemas. La tensión real está en el área metropolitana y, sobre todo, en Barcelona.

“Los agentes inmobiliarios se han convertido en el foco de todo lo que sucede en el mercado”

Si analizamos las declaraciones de zonas tensionadas, vemos que muchos municipios incluidos no tenían una demanda especialmente problemática. Entonces, ¿por qué incorporarlos? Quizá por un intento de homogeneizar territorios, pero el verdadero problema sigue estando en Barcelona y su entorno metropolitano.

Esto demuestra que probablemente hay que repensar la planificación. Además, tenemos un problema de movilidad e infraestructuras que estamos viendo cada día.

Si no creamos oportunidades laborales en otros territorios y no garantizamos vivienda allí, seguiremos concentrando la presión en los mismos puntos. Incluso la creación de empresas fuera de Barcelona encuentra dificultades porque no hay vivienda para atraer trabajadores. Ese es otro gran reto.

El mercado del Gironès lleva dos años perdiendo contratos de alquiler. ¿La regulación está expulsando a propietarios del mercado formal?

Si disminuye la oferta es porque los arrendadores dejan de participar en el mercado del alquiler residencial. Eso es precisamente lo que estamos viendo.

La gran pregunta es qué está pasando con esos pisos: si se venden, si quedan cerrados o si simplemente esperan un mejor contexto. Hay un poco de todo.

También quiero romper una idea muy instalada: pensar que las viviendas vacías o las turísticas son las grandes responsables de la falta de oferta residencial. Eso no es tan simple.

Incluso aunque todas esas viviendas pasaran al mercado, no solucionarían el problema de fondo. Además, una vivienda vacía puede estarlo por muchísimas razones: herencias, necesidad de rehabilitación, conflictos jurídicos, divisiones patrimoniales…

No tenemos datos suficientemente sólidos para afirmar cuántas de esas viviendas están realmente vacías y, sobre todo, cuántas serían alquilables de forma inmediata.

En cuanto al turístico, pensemos en Barcelona y en las licencias que expiran en 2028. No podemos afirmar que todas esas viviendas pasarán automáticamente al alquiler residencial. Eso dependerá de la decisión individual de cada propietario.

Pensar que eso resolverá por sí solo el problema puede generar frustración en la población.

El Sindicato de Inquilinos ha protagonizado actos de presión contra agencias inmobiliarias. ¿Los APIs se sienten desprotegidos?

Más que desprotección, lo que sentimos es impotencia.

Existe una enorme cantidad de conocimiento en el sector sobre cómo funciona realmente el mercado, sobre el comportamiento de propietarios e inquilinos y sobre la operativa diaria. Esa información debería ser muy valiosa para diseñar políticas públicas, pero no se está teniendo en cuenta.

“Cataluña no ha conseguido mejorar el acceso a la vivienda con la regulación”

En cambio, muchas veces solo se escucha la presión de determinados colectivos.

Se dice que los agentes defendemos a la propiedad. No es así. Nosotros defendemos el derecho de propiedad porque es un derecho constitucional, pero nuestra función no es defender al propietario frente al inquilino.

A mí me puede contratar un propietario o un arrendatario, un comprador o un vendedor. Mi función es mediar, acercar posiciones y lograr que la operación salga adelante.

Culpar a los agentes de la crisis de vivienda me parece populismo y un profundo desconocimiento de lo que realmente está ocurriendo.

El resultado está ahí. Basta con analizar ley por ley y ver qué efectos han tenido. El efecto no ha sido el deseado. Ha sido perverso.

Se ha favorecido a colectivos que pueden pagar las rentas y se ha perjudicado a quienes se pretendía ayudar.

Además, cada vez se publicitan menos viviendas porque muchas agencias ya ni siquiera necesitan anunciar: tienen listas de espera.

Eso provoca que acabemos haciendo un auténtico casting de inquilinos. ¿A quién priorizas? Normalmente a quien presenta más solvencia y menos riesgo.

El arrendador busca seguridad jurídica y estabilidad. Quiere confianza y reglas del juego estables. Cuando las normas cambian constantemente, resulta imposible planificar.

Hay 50 agencias inmobiliarias ilegales denunciadas solo en Girona. ¿Es el intrusismo uno de los grandes problemas del sector?

No pondría un énfasis excesivo en ello.

El registro de agentes inmobiliarios, vigente en Cataluña desde 2010, es para mí un gran elemento de transparencia del sector. Al principio costó su implantación, pero hoy está bastante normalizado.

“Si todo el territorio es zona tensionada, entonces nada es excepcional”

La obligación de mostrar el número de registro en anuncios también ha ayudado a detectar a quienes operan al margen.

No diría que hoy sea un problema de una magnitud que comprometa seriamente el funcionamiento del sector. Más bien diría que el sistema está bastante integrado.

Para el consumidor, la clave es muy sencilla: verificar que el profesional está en el registro público. Si lo está, significa que tiene seguros actualizados, formación acreditada y una ubicación profesional identificada.

Esos son los tres elementos básicos: solvencia, ubicación y formación.

Además, también puede consultarse en colegios profesionales o asociaciones. El objetivo del registro es precisamente facilitar al consumidor la posibilidad de comprobar que está tratando con un profesional cualificado y solvente.