El Banco de España señala un desequilibrio estructural importante entre oferta y demanda de vivienda y estima un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas en España. Ello explica el gran problema del acceso a la vivienda en lugares clave como las grandes ciudades y sus alrededores, como sucede en Catalunya.
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“Más allá de que aparezcan noticias o avistamientos de potenciales situaciones de que el mercado se esté ‘resfriando’, más bien es todo lo contrario, explica Carles Ribes, CEO de The Barrio. Para el experto, esta situación responde a varios factores estructurales que se retroalimentan entre sí: “Esto atiende a distintas cuestiones: una es esa descompensación entre oferta y demanda, otra la situación macroeconómica de España que se traduce en salarios bajos y nivel adquisitivo que no está a nivel de otros países de la eurozona”, añade.
En datos de Solvia, Catalunya concentró en el primer trimestre de 2026 más de 30.000 compraventas, alrededor del 16% del total nacional, y Barcelona se mantiene entre las provincias con el alquiler más elevado, con 21,7 €/m² al mes. “Esta presión se observa de forma muy evidente en la ciudad de Barcelona, donde los precios no han estado por debajo de los 3.000 €/m² en ningún distrito durante el primer trimestre”, destaca Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Para Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, mejorar el acceso a la vivienda en Catalunya pasa por reconocer la naturaleza del problema: “es estructural y es de oferta”. Los datos de la Cambra de Comerç de Barcelona lo dejan claro: entre 2021 y 2025 se han creado más de 200.000 hogares en Catalunya, mientras que solo se han terminado alrededor de 61.000 viviendas, lo que ha generado un déficit acumulado de unas 140.000 viviendas en cinco años.
“Mientras esa brecha no se cierre, la presión sobre los precios se mantendrá y el acceso seguirá deteriorándose, especialmente en el área de Barcelona, que concentra buena parte de esa falta de pisos”, destaca.
“Escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa”
Los 5 expertos inmobiliarios coinciden en algunas cuestiones sobre cómo afrontar el problema de la vivienda hoy. Para Decaux, hay que actuar sobre varios frentes a la vez, porque no existe una medida única capaz de resolverlo.
“Lo primero es el suelo y los plazos. El principal cuello de botella hoy no es la falta de voluntad de construir, sino la escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa. Cuando la tramitación de una licencia se alarga durante años, el impacto real sobre la oferta es mínimo, por muchos recursos públicos que se destinen”, remarca. Agilizar la gestión urbanística y movilizar suelo ya urbanizado es, probablemente, la palanca más rápida que tenemos.
En Solvia tienen claro que la clave está en agilizar licencias y procesos urbanísticos, poner más suelo finalista en el mercado, impulsar la colaboración público-privada y fomentar la rehabilitación y reconversión de activos en desuso.
Mientras que Martín González-Garcés Mediero, de Civislend, cree que, en parte, la situación actual sea una consecuencia del momento de crisis inmobiliaria que se vivió hace 18 años. “Durante los años de la crisis se paralizó en gran medida el desarrollo urbanístico y por tanto la generación de nuevo suelo; que como sabemos, es un proceso lento, pero que no se puede parar. Al mismo tiempo, las garantías lógicas implícitas a la creación de nuevo desarrollo urbano, junto con la densa y compleja burocracia, hacen imposible recuperar el ritmo de la producción de suelo”.
“No es un problema técnico, sino político”
Por su parte, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, pone el acento en un problema político y no técnico. “Y no hay problema de suelo, sino de permisos, de trabas burocráticas y de ineficacia. Las administraciones conocen perfectamente tanto el origen de la crisis de vivienda como las soluciones necesarias para resolverla, pero no las ejecutan por intereses partidistas o estrategias cortoplacistas”, destaca de igual forma que el resto de expertos al analizar este tema.
Para Bermúdez, si se libera suelo, se eliminan trabas burocráticas, se agilizan licencias y se revisa la fiscalidad, en diez años podríamos ver una transformación profunda del modelo residencial. “El problema es que durante demasiado tiempo la vivienda se ha utilizado como herramienta de relato político”.
Para el experto, no puede ser que los trámites administrativos duren años cuando construir un edificio requiere apenas uno. “Además, el sector público es lento e ineficaz”.
Contra la regulación y zonas tensionadas
Otro de los problemas que ven los inmobiliarios tiene que ver con la declaración de zonas tensionadas, siendo Catalunya la primera comunidad en adoptarla.
Carles Ribes, de The Barrio, opina que, cuando existe incertidumbre regulatoria, muchos propietarios optan por retirar sus viviendas del mercado o aplazar la decisión de alquilarlas, reduciendo todavía más la oferta disponible.
Desde Equito ven que, en este sentido, la lección no es que no haya que regular, sino que la regulación solo funciona si va acompañada de medidas que aumenten la oferta y hagan atractivo poner vivienda en el mercado, no retirarla. En donpiso, destacan que la actual inseguridad jurídica no favorece la creación de oferta, sobre todo en un mercado de alquiler cada vez más tensionado.
Por lo que, en Solvia, son de la opinión que las soluciones deben ir acompañadas de un marco estable y previsible, que dé seguridad a hogares, propietarios, promotores e inversores.
“Urbanismo flexible y cambiante”
El experto de Civislend se centra en pesar en las ciudades basándonos en el modelo de ciudad europea tradicional densa. También apostar por un urbanismo flexible y cambiante, “que facilite e incentive los usos mixtos, los cambios de uso y el aprovechamiento de los edificios e infraestructuras que ya existen. Tomando como referencia un modelo no expansivo, si no intensivo y sostenible desde el punto de vista económico, social y ambiental”, desarrolla.
El CEO de Equito analiza que estamos ante un problema de país y que “solo con una estrategia sostenida en el tiempo, actuando sobre todos los factores estructurales a la vez, lo resolveremos”.
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