Alquilar el inmueble donde se reside habitualmente, aunque sea de forma puntual, puede tener consecuencias fiscales que muchos propietarios pasan por alto hasta que es demasiado tarde.
La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre esta cuestión en la consulta vinculante V1034-26, aclarando cuándo se mantiene (y cuándo se pierde) la exención aplicable a los mayores de 65 años al vender o donar su vivienda habitual.
Cuándo se considera vivienda habitual a efectos del IRPF
El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF permite que este grupo de edad no tribute por la ganancia patrimonial obtenida al transmitir su vivienda. La misma exención resulta aplicable a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Se trata de uno de los beneficios fiscales más relevantes en el ámbito inmobiliario.
Sin embargo, para que Hacienda considere una vivienda como habitual, no basta con haber sido propietario, ya que esta condición dependerá de su uso efectivo, siendo necesario haber residido en ella de forma continuada durante, al menos, tres años; salvo que fallezca el contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Este requisito, regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, suele generar bastantes conflictos, en especial cuando el uso cambia con el tiempo.
Alquiler vacacional y pérdida de la condición de vivienda habitual
Aquí es donde entra en juego el criterio de la DGT. El organismo entiende que destinar el inmueble al alquiler vacacional hace que pierda la consideración de vivienda habitual desde la fecha en que comienza el arrendamiento, dado que desaparecen los requisitos de residencia continuada y utilización permanente exigidos por la normativa, con independencia de que el alquiler sea puntual o por cortos periodos, como sucede en el turístico.
Este matiz es clave, ya que Tributos no atiende al número de días ni a la intensidad del uso, sino al propio destino del inmueble, considerando suficiente un alquiler vacacional, aunque sea esporádico, para que deje de tener la condición de vivienda habitual.
El plazo de dos años para mantener la exención
Sin embargo, no todo está perdido, ya que la normativa introduce un cierto margen de maniobra. En concreto, permite aplicar la exención si la vivienda ha tenido la consideración de habitual hasta cualquier día dentro de los dos años anteriores a la transmisión. El escenario cambia cuando la operación se retrasa más allá de este lapso, ya que, en ese caso, la exención dejará de aplicarse y la ganancia patrimonial pasará a tributar en el IRPF.
Aun así, la normativa permite volver a aplicar este beneficio fiscal si la vivienda recupera su condición de habitual. Para ello, el contribuyente debe volver a habitarla y mantener esa residencia durante tres años, a menos que determinadas circunstancias, como contraer matrimonio o una separación, le eximan de completar ese plazo.
Cómo no perder la exención al transmitir la vivienda habitual
La interpretación de la Dirección General de Tributos obliga a planificar con cuidado la venta o donación de aquellos inmuebles que hayan sido destinados al alquiler en cualquiera de sus modalidades.
Si bien esta práctica puede generar ingresos adicionales, también condiciona el acceso a la exención, por lo que controlar el momento de la transmisión resulta esencial. Así, vender dentro del plazo de dos años desde la pérdida de la condición de vivienda habitual puede marcar la diferencia entre tributar por la ganancia patrimonial en la próxima declaración de la Renta o no hacerlo.
Aunque esta consulta se refiere a la exención prevista para mayores de 65, su alcance va más allá, siendo igualmente aplicable a la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del IRPF.
En otras palabras, reinvertir el importe obtenido en una nueva residencia tampoco garantiza esta ventaja fiscal si la vivienda había perdido la condición de habitual más de dos años antes de su venta. Por ello, antes de alquilarla, conviene valorar si la rentabilidad obtenida compensa el coste que puede suponer perder este beneficio cuando llegue el momento de transmitir el inmueble.
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