Los conflictos entre propietarios forman parte del día a día en muchas comunidades, pero no todos tienen la misma trascendencia jurídica. Cuando las molestias se repiten y afectan al descanso o a la convivencia, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece medidas como la acción de cesación, recogida en su artículo 7.2, como vía para solucionar estas controversias.
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Este mecanismo permite, en determinados casos, privar temporalmente del uso de la vivienda al infractor. No obstante, al tratarse de una consecuencia especialmente intensa, su duración debe guardar proporción con la gravedad de la conducta y las circunstancias del caso.
Las conductas molestas que justificaron la privación del uso de la vivienda
Un ejemplo reciente lo encontramos en La Rioja, donde la Audiencia Provincial ha dictado una sentencia que analiza un conflicto en el que se acreditó una situación que excedía con claridad de las desavenencias puntuales propias de la convivencia vecinal.
Entre las conductas atribuidas a la propietaria demandada figuraban ruidos a altas horas, enfrentamientos y agresiones a vecinos, vertidos de agua al patio interior y lanzamiento de comida a los pájaros desde el balcón.
El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño dio la razón a la comunidad, ordenando el cese inmediato de estas conductas y la privación del uso de la vivienda durante seis meses. La propietaria recurrió en apelación, pero la decisión fue confirmada el 25 de mayo por la Audiencia Provincial, que también impuso las costas procesales a la demandada.
Cómo se probaron los ruidos y las demás molestias
La Audiencia valoró conjuntamente la prueba testifical y documental para determinar si los hechos denunciados habían alcanzado la entidad necesaria para justificar la acción de cesación, incluidos los testimonios de vecinos y del administrador y secretario de la comunidad, así como las actuaciones de la Policía Local.
En una de ellas, los agentes comprobaron que la televisión se escuchaba desde la escalera y la misma propietaria manifestó que la mantenía a ese volumen con la intención de molestar a los vecinos.
En otra actuación, admitió haber arrojado agua como reacción a las molestias que decía sufrir. A partir de estas pruebas, la Audiencia concluyó que el comportamiento reunía la persistencia y gravedad necesarias para afectar a la convivencia y al descanso de los vecinos.
El requerimiento y la proporcionalidad de la medida
La aplicación del artículo 7.2 de la LPH no es automática, ya que exige un requerimiento previo y fehaciente, instando al infractor a cesar en la conducta y advirtiéndole de la posible adopción de acciones judiciales.
Aunque la ley atribuye esta actuación al presidente, la Audiencia señala que es igualmente válido que el requerimiento sea realizado por un abogado o por el administrador cuando actúan por delegación expresa del presidente o de la Junta de propietarios.
En este caso, la comunidad había tratado de resolver la situación con anterioridad. En noviembre de 2022, la vecina fue requerida y se acordó concederle un plazo para que cesaran las molestias. Al persistir los problemas, en marzo de 2023 se le hizo llegar un nuevo requerimiento mediante burofax y, posteriormente, la Junta ratificó la decisión de emprender acciones.
La demandada alegó su situación personal y sanitaria, así como las gestiones realizadas para acceder a recursos asistenciales. La Audiencia tuvo en cuenta estas circunstancias al valorar la duración de la medida y consideró acorde y proporcional la privación del uso durante seis meses, atendiendo a la gravedad de las conductas acreditadas, la situación de la propietaria y las dificultades que plantea el mercado de alquiler.
En este sentido, la sentencia subraya que, si bien la propiedad privada constituye un derecho reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, su ejercicio debe quedar sujeto a ciertos límites, como los impuestos por la LPH, lo que justifica medidas como esta en defensa del interés de la comunidad.
Este caso nos recuerda que los vecinos no están desprotegidos frente a conductas que deterioran la convivencia. Cuando las molestias superan el umbral de tolerancia exigible, la documentación de las incidencias, el cumplimiento de los pasos previos y las pruebas pueden permitir que los tribunales acuerden, en los casos más graves, medidas como esta.
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