Plusvalía municipal: así tributa el usufructuario cuando vende su derecho

Que el usufructo y la nuda propiedad de una vivienda pertenezcan a personas distintas no significa que todos los titulares tengan que tributar igual, aunque transmitan sus derechos en una única operación.

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Cada uno de ellos transfiere un derecho diferente, aunque el comprador termine adquiriendo el pleno dominio. En consecuencia, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, debe analizarse por separado. Es precisamente lo que ocurre en el supuesto analizado por la Dirección General de Tributos (DGT) en la consulta vinculante V0296-26.

Tres personas habían adquirido un inmueble: una de ellas tenía el usufructo y las otras dos eran titulares, a partes iguales, de la nuda propiedad. Posteriormente, los tres decidieron vender sus respectivos derechos a un tercero.

El problema surge porque, en el momento de la venta, el valor del usufructo era inferior al que tenía cuando se adquirió. Recordemos que el valor de los usufructos vitalicios se va reduciendo a medida que avanza la edad de quien lo ostenta.

Ante esta situación, la usufructuaria planteó si podía acreditar esa pérdida de valor conforme al artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y si, al mismo tiempo, los nudos propietarios podrían calcular su base imponible mediante el método de estimación objetiva.

La venta del usufructo también está sujeta a la plusvalía municipal

El apartado 1 del mismo artículo establece que el IIVTNU grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto tanto en la transmisión de la propiedad como en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio. Por tanto, cuando el usufructuario vende su derecho a cambio de un precio, la transmisión queda sujeta al impuesto, como recoge el artículo 106.1.b).

¿Cómo se calcula la plusvalía correspondiente al usufructo?

Aplicando el método de estimación objetiva, la base imponible parte del valor catastral del terreno en el momento de la transmisión. En el caso del usufructo, se determinará qué proporción de ese valor le corresponde conforme a las normas fijadas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), teniendo en cuenta, en su caso, la edad del usufructuario en la fecha del devengo.

¿Cuándo puede el usufructuario no pagar la plusvalía municipal?

El apartado 5 del artículo 104, introducido por el Real Decreto-ley 26/2021, establece que deben compararse los valores de adquisición y transmisión del terreno que correspondan al derecho transmitido.

Se atenderá al mayor de los valores que consten en dichos documentos o, en su caso, al comprobado por la Administración, sin que puedan computarse los gastos o tributos que graven las operaciones. Si de esta comparación resulta la inexistencia de un incremento de valor, la transmisión no quedará sujeta al IIVTNU.

Recordemos que la plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno, no el de la construcción. Por eso, cuando lo que se transmite es una vivienda o un local, el precio que figura en la escritura no se puede comparar directamente en su totalidad para determinar si se ha producido o no un incremento de valor.

En estos casos, hay que determinar qué parte de los valores de adquisición y transmisión corresponde al suelo. Para ello, se aplicará a ambos valores la proporción que represente el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del inmueble en el momento de la venta.

Por ejemplo, cuando se transmite una vivienda, no se compara el precio total de compra con el de venta. Primero hay que determinar qué parte de esos valores corresponde al terreno y será esa la que permita comprobar si ha existido o no un incremento a efectos del IIVTNU.

¿Qué pasa si el incremento real es inferior al calculado por el método de estimación objetiva?

Cuando se produce un incremento de valor, pero este es inferior a la base imponible calculada por el método de estimación objetiva, el artículo 107.5 permite que la base sea el importe de ese incremento si lo solicita el contribuyente.

La DGT confirma además que el usufructuario puede instar la aplicación de esta regla de forma individual. De esta manera, aunque usufructuario y nudos propietarios acudan el mismo día a la Notaría y transmitan sus derechos en una única operación, la situación tributaria de cada uno se determinará de forma independiente.

Así, que el usufructuario pueda quedar fuera del impuesto ante la inexistencia de un incremento de valor no implica que los nudos propietarios queden automáticamente exentos, pero tampoco que la opción ejercitada por uno de ellos se extienda a los demás. En cualquier caso, cada transmitente deberá acreditar, respecto del derecho que vende, las circunstancias que correspondan a su propia situación tributaria.