Pagar una derrama de 14.000 euros para reparar la fachada no es una decisión menor para ningún propietario. Pero tampoco basta con alegar que el gasto resulta elevado para conseguir que un acuerdo de la comunidad quede sin efecto.
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La Audiencia Provincial de Cantabria se ha pronunciado sobre esta cuestión, confirmando la validez de una derrama aprobada para reparar las deficiencias de una fachada. Las obras pretendían solucionar problemas de humedades por filtraciones y condensación, además de grietas. La sentencia, dictada el 29 de julio, desestima el recurso presentado por las dos propietarias que habían impugnado el acuerdo.
¿Por qué se aprobó la derrama para reparar la fachada?
El origen del conflicto estuvo en las deficiencias detectadas en la fachada mediante un informe de evaluación del edificio. La comunidad decidió actuar después de constatar que las intervenciones realizadas hasta entonces no consiguieron solucionar los problemas.
La comunidad sometió a votación tres presupuestos y, tras decantarse por uno de ellos, aprobó una derrama extraordinaria de 14.000 euros para financiar las obras, que debía ser asumida por cada propietario en la proporción correspondiente.
El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Santander desestimó la demanda presentada por las dos propietarias que no estuvieron de acuerdo con la decisión, por lo que recurrieron ante la Audiencia Provincial.
Las obras necesarias de conservación son obligatorias
En primer lugar, debemos poner de relieve que el tribunal no considera que la comunidad estuviera aprobando una simple mejora estética. Los trabajos respondían a deficiencias concretas que afectaban a su conservación.
El informe del arquitecto técnico que evaluó el inmueble consideró que la solución elegida, consistente en instalar un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE), era idónea para solucionar los problemas detectados, además de ser la alternativa más económica.
Con estos elementos, la Audiencia concluye que las obras eran obligatorias, por ser necesarias para cumplir con el deber de conservación del edificio y garantizar su seguridad y habitabilidad.
La conclusión encaja con el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece el carácter obligatorio de los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Esto marca una importante diferencia frente a las obras que constituyen una simple mejora. En este caso, la comunidad no estaba decidiendo si quería renovar la fachada por motivos estéticos, sino cómo solucionar unas deficiencias que realmente requerían una intervención.
¿Cuándo se puede impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?
La falta de conformidad con una derrama no permite, por sí sola, que el acuerdo quede sin efecto. La LPH establece que los propietarios deben contribuir a los gastos generales en función de su cuota de participación o conforme a lo especialmente establecido.
El artículo 18 de la misma norma prevé supuestos en los que los propietarios pueden impugnar los acuerdos. Entre ellos se encuentran las decisiones contrarias a la ley o a los estatutos, las que resulten gravemente lesivas para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, los acuerdos adoptados con abuso de derecho y aquellos que causen un grave perjuicio para alguno de los propietarios que no tenga obligación de soportarlo. En este caso, la Audiencia de Cantabria concluye que no existía tal perjuicio, ya que la contribución a las obras venía impuesta por el artículo 9.1.e).
Las propietarias también defendían que la comunidad había actuado con abuso de derecho. Sin embargo, la Sala descarta este argumento. Para llegar a esa conclusión tuvo en cuenta la finalidad de las obras y su carácter necesario para solucionar las deficiencias de la fachada. También señala que el acuerdo fue adoptado con las mayorías necesarias.
¿Las subvenciones o la financiación afectan a la validez de la derrama?
La financiación de las obras es otra cuestión que aparece en la sentencia, pero la Audiencia la separa de la validez del acuerdo que aprobó los trabajos. Las propietarias plantearon alternativas como fraccionar el pago o solicitar un préstamo.
Sin embargo, el tribunal señala que esas cuestiones no fueron sometidas a debate en la junta que aprobó las obras. Cuando un propietario quiere plantear una alternativa, puede solicitar que se incluya en el orden del día de una junta posterior para que la comunidad pueda valorarla y adoptar una decisión.
Algo parecido ocurre con las subvenciones. La sentencia recoge que el acta de la junta incluía información sobre las ayudas concedidas por el Gobierno de Cantabria y que posteriormente se presentó una solicitud formal.
Por todo ello, la Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia, condenando en costas a las propietarias que recurrieron. La decisión mantiene, por tanto, el acuerdo para ejecutar las obras y la correspondiente derrama.
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