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Las claves inmobiliarias en 2020: incertidumbre, nuevas formas de alquiler y contención de precios

Jeffrey Sújar, CEO de la filial especializada en residencias de Urbania, repasa las tendencias que marcarán el paso inmobiliario

La incertidumbre se ha convertido en la nueva normalidad. Desde la inestabilidad política nacional hasta los vaivenes internacionales (Brexit, guerra comercial entre EEUU y China, panorama medioambiental…), todo influye en un mundo globalizado e interconectado. El sector inmobiliario también es testigo de esa zozobra global y parece que el primer trimestre de 2020 será parecido al último de 2019: algo frío y a la espera de ver cómo se desarrollan los acontecimientos.

Desde fuera, los fondos internacionales siguen mirando con interés el inmobiliario español, pero es posible que ese interés se decante el año que viene por el residencial en alquiler, con todos sus nuevos formatos: 'coliving', 'seniorliving', 'microliving'... El problema es que hay muy poca oferta en nuestro país: el porcentaje de viviendas en alquiler está aún casi 10 puntos por debajo de la media europea.

Muy probablemente el interés de los inversores internacionales acabe por traducirse en una enorme oportunidad para desarrollar residencial en alquiler, aunque el alto precio del suelo, la falta de suelo finalista y la complejidad, tanto de las tramitaciones urbanísticas como de licencias, son los frenos a tener en cuenta.

Removerlos debería ser una prioridad de las distintas administraciones. Esta vez sí que verán la oportunidad, y de hecho quizá acaben “compitiendo”, en desarrollar modelos que den respuesta a los problemas de acceso a la vivienda que sufren, especialmente, jóvenes y sectores económicamente vulnerables, donde las tasas de esfuerzo superan ya los límites razonables.

Espero que 2020 nos permita ver por fin nuevos modelos de colaboración público-privada, que permitan poner en carga parte del suelo público existente destinado a vivienda. Ciudades de las áreas metropolitanas (como Móstoles, Fuenlabrada o Alcorcón en el extrarradio de Madrid o Cornellá, Hospitalet o Badalona en Barcelona), despiertan ya gran interés y generarán gran parte de la oferta, puesto que son urbes aún con suelo finalista disponible.

Subidas de precios más suaves

Los precios del alquiler de vivienda muy probablemente seguirán subiendo en toda España, aunque de manera más suave que en los últimos años, ya que las tasas de esfuerzo están ya en cotas máximas en muchas zonas.

También es de esperar una ralentización en la subida de precios del suelo residencial, forzado en parte por el frenazo en las ventas y un menor crecimiento económico del último año, lo que favorecerá la llegada de proyectos de alquiler. Los principales promotores se centrarán en promociones llave en mano para fondos que buscan producto de alquiler, como estrategia para cumplir con sus previsiones, algo que afecta especialmente a las compañías cotizadas.

Ante este panorama, los activos alternativos siguen despertando un enorme interés, por su rentabilidad y por la creciente demanda, si bien la incertidumbre regulatoria sigue siendo un problema.

Las residencias de estudiantes serán noticia por varias operaciones importantes de compraventa de carteras que van a animar el sector. Algunos grandes fondos quieren consolidar un nicho de negocio con rentabilidades por encima de la media. Las 'yields' se van a seguir comprimiendo y veremos operaciones cercanas al 5% en Madrid y Barcelona. Habrá menos actividad promotora por la falta de suelo dotacional y su elevado precio en las ciudades con mejor oferta universitaria. Es más que posible que varios nuevos operadores internacionales estrenen proyectos a lo largo de 2020 en España, y aunque aún falta alguno de los grandes por llegar, el ritmo de entrada de nuevos jugadores será algo menor que en 2019.

La eclosión del 'coliving'

Pero si algo caracterizará 2020 es la llegada masiva de distintas formas de 'coliving'. Nuevos proyectos que revitalizarán zonas del extrarradio de Madrid y Barcelona, donde los inversores institucionales empezarán a tomar posiciones. Este movimiento, sin embargo, también tropezará con la incertidumbre regulatoria y la falta de suelo, lo que se suma además a la escasez de operadores especializados. La necesidad de espacios para personas mayores activas y autónomas impulsará nuevos modelos en el sector de los 'seniors', aunque se trata de un ámbito muy complejo y regulado que necesitará todavía de nuevos ajustes. La demanda existe y seguirá creciendo a lo largo de los próximos años.

El 'coworking' seguirá creciendo en cuota de mercado, aunque en 2020 se enfrenta a una consolidación traducida en fusiones y adquisiciones. Nuevos jugadores relevantes vendrán a animar este sector en el que ya está quedando claro que propietarios con sólo dos o tres activos no pueden competir con los grandes.

Evidentemente, estas tendencias son las que se perciben a grandes rasgos para 2020 en un sector en profunda transformación, aunque acertar en el líquido escenario actual es muy difícil. Como dice un antiguo refrán hebreo, “si quieres hacer reír a Dios, cuéntale tus planes”.

Jeffrey Sújar es CEO de Syllâbus by Urbania, es ingeniero de caminos con más de 20 años de experiencia en real estate, y explorador de nuevas formas de vivir (en) las ciudades.