Información sobre vivienda y economía

“Hay señales de agotamiento en la venta de casas, pero el ciclo del alquiler es imparable”

Jeffrey Sújar empezó su trayectoria en el sector inmobiliario hace más de dos décadas. Ingeniero de caminos de formación y exvicepresidente de Hill International para Europa Occidental, actualmente es CEO de Syllâbus, la filial de residencias de estudiantes de Urbania. En esta entrevista nos cuenta cómo están cambiando estos activos, cuáles van a ser sus próximos proyectos, qué planes de expansión maneja la compañía, en qué punto del ciclo nos encontramos y qué tipo de medidas facilitarían el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes.

Sújar cree que, aunque el mercado de venta de viviendas podría estar cerca de tocar techo, al alquiler todavía le queda recorrido, lo que abrirá un abanico de posibilidades al sector inmobiliario. Además, avanza nuevos proyectos en Barcelona y Lisboa y su objetivo de desembarcar en el mercado italiano.

¿Cómo está el mercado de residencias de estudiantes?

Lleva un par de años siendo uno de los sectores más dinámicos dentro del inmobiliario y ahora está muy activo. Hay un ‘pipeline’ muy interesante de proyectos nuevos. Hay ciudades nuevas también que se están abriendo al sector y que, aunque tenían demanda, tenían muy poca oferta. Además, muchos inversores internacionales quieren entrar en España y tener un portfolio equilibrado con presencia en varias ciudades.

¿Qué ciudades están ganando peso en este segmento?  

El sector de residencias de estudiantes empezó siendo algo muy localizado, pero hoy es mucho más que Madrid y Barcelona.

En España hay ciudades con una larga tradición universitaria como Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Sevilla o Bilbao que tienen muchísima población estudiantil y muy poca oferta. En general, los estudiantes han tenido que malvivir en pisos de alquiler o en colegios mayores antiguos, que no responden a lo que hoy en día están pidiendo los jóvenes.   

¿Estamos ante una tendencia puntual o una apuesta a largo plazo?

Hasta ahora las residencias de estudiantes se han catalogado dentro de la sección de activos alternativos, pero yo diría que cada vez es más ‘core’.  De hecho, hasta hace unos años los inversores institucionales se acercaban menos a este producto, pero ahora vemos que los que están siempre detrás de cualquier inversión en desarrollo de residencia de estudiantes es un fondo institucional, una gran empresa de seguros o un gran fondo de pensiones. Por tanto, estamos dentro de un entorno inmobiliario que tiene una visión a largo plazo y que busca rentabilidades más bajas, de entre el 4% y el 6% en el caso España.

¿Ha cambiado mucho la gestión de las residencias?

Tradicionalmente eran órdenes religiosas que tenían sus residencias asociadas a las universidades o las propias universidades, a través de concesiones, tenían operadores que gestionaban las residencias. Pero ahora, con la entrada del capital privado, estamos viendo una entrada de operadores internacionales como nuestro socio Greystar o GSA. Son marcas que llevan muchos años desarrollando este tipo de conceptos fuera de España, que han llegado para quedarse y han revolucionado el esquema de las residencias de estudiantes en España. Creo que eso es muy positivo porque están elevando el nivel de calidad.

¿Qué le falta a España en este campo?

Lo que no tenemos aún es transaccionalidad, porque los proyectos que se pusieron en marcha hace dos o tres años están terminándose ahora. Se acaban de inaugurar varios proyectos en Barcelona y Madrid, pero son pocos.

Veremos en los próximos dos años bastante producto que llega al mercado y también distintas estrategias de precio y de aproximación al cliente más internacional y apuestas diferentes en cuanto a qué servicios incluye el precio, si pensión completa o solo alojamiento, si la limpieza está incluida o no... Hay un cierto debate y hay apuestas diferentes y cuando se empiecen a poner en marcha veremos también cómo responde la demanda.

¿Qué opción es la más acertada?

Si miramos lo que ocurre fuera en Reino Unido o en Alemania, la inmensa mayoría de residencia de estudiantes intentan dar un producto mínimo a un precio más asequible, es decir, solo habitación sin comida, aunque por supuesto luego puedes ofrecerlo como un extra.

En España tradicionalmente casi todos los operadores estaban saliendo al mercado con una oferta con habitación más una pensión completa que evidentemente sube el precio. Yo creo que todo eso va a ir tendiendo gradualmente a igualarse y que el precio será una cuestión muy importante y todos tendremos que competir en un rango de precios mucho más razonable y donde el factor diferencial va a ser el servicio.

¿Hay hueco para los operadores ‘low cost’?

En este momento es difícil para cualquier operador ofrecer una propuesta ‘low cost’, porque hay poco suelo disponible y por eso el precio es alto. 

Creo que habrá un cambio hacia un segmento más ‘low cost’ cuando las Administraciones Públicas decidan colaborar con el sector privado para poner en el mercado suelo público. Ahí es donde está la clave de todo, y no sólo en las residencias de estudiantes, sino en cualquier formato que tenga que ver con el alquiler. La Administración Pública juega un papel muy importante, porque mientras los privados estemos intentando conseguir el poco suelo dotacional privado que existe en el mercado va a ser muy difícil que podamos bajar los precios. Esto es una realidad.

El sector siempre habla de la colaboración público-privada...

Es la única vía para desatascar un problema evidente como lo es el acceso a la vivienda. Creo que lo que tenemos que hacer es seguir colaborando y seguir explorando cuáles son las vías mejores con todas las Administraciones Públicas. Tienen que entender que también son parte de este proceso, por tanto, que tienen que poner de su parte.

¿Y qué pueden hacer?

Por ejemplo, pueden actuar sobre el suelo público que está parado desde hace muchos años, que está regulado sobre la base de una política de vivienda pública que hoy no aplica, que ni es rentable ni tiene demanda y que hay que transformar en otro modelo. La gente joven hoy busca más un producto en alquiler que un producto en compra. Por tanto, el suelo público, tal y como se planificó en una época anterior a la crisis, hoy ya no aplica, y ahí la administración pública tiene que trabajar con los promotores y los inversores para desarrollar un modelo que funcione. Creo que el camino pasa por trabajar con los inversores privados, encontrar salida al suelo público y buscar alternativas que sean viables para generar oferta, que es lo que le falta al mercado español.

¿Qué más retos tiene el sector inmobiliario?

Uno de los retos principales que tiene generar producto. Es un mercado grande, con muchos millones de clientes potenciales, pero se genera poco producto por las restricciones urbanísticas, por la división territorial y por la idiosincrasia del país. También diría que tenemos sobrerregulación en comparación con otros países

Otro de los problemas es el urbanismo, que en mi opinión está desfasado. Está basado en una lógica de mercado precrisis, en donde los dos actores eran otros. Incluso el propio sector bancario tenía un enfoque distinto. Después de la crisis, el mercado inmobiliario ha pasado de ser local a global y los inversores que invierten en España son los mismos que están en Reino Unido o en Holanda o en Alemania.

¿Y cómo se resuelve ese problema? Como decía antes, con una mayor colaboración entre el sector público y el privado. Con un urbanismo que entienda que hay un cambio de ciclo y un cambio de paradigma también en el cliente, que busca un producto diferente. Ya la casa no es necesariamente para toda la vida. La gente se va a mover, vive un año en Madrid y otro año en Barcelona y luego se puede ir a Ámsterdam o a Nueva York y por tanto necesita un producto flexible y completamente diferente. Esto es el reto para todo el mercado y que nos toca desarrollar en los próximos años.

¿En qué punto estamos del ciclo?

Creo que estamos cerca de un cambio de ciclo en el producto residencial para venta. Se ven señales de agotamiento, caída de ventas, los precios también han dejado de escalar... Por lo tanto, nosotros pensamos que, en el producto más convencional sí que podemos estar tocando techo. No creo, por otra parte, que vaya a haber una caída tan drástica como hubo en 2008. Creo que va a haber un momento de corrección, corrección de precio y posiblemente algo de ralentización, pero enseguida despegará otra vez.

Pero el ciclo del alquiler creo que es imparable. Creo que la demanda está ahí y por eso ni mucho menos está agotado. La gente al final sigue moviéndose, sigue teniendo que viajar para trabajar. Y creo que lo interesante es que con el mayor agotamiento del ciclo de venta surgen otras oportunidades, como el residencial para alquiler, el ‘coliving’ y otros formatos que dan respuesta a esa demanda. Esto es interesante porque el sector inmobiliario residencial no va a parar.

En qué proyectos está Syllâbus y estará a corto plazo

En estos momentos tenemos en marcha 10 proyectos. Estamos en España y Portugal y tenemos unas 3.000 camas en desarrollo en las principales ciudades. En Madrid tenemos un producto terminado y dos en construcción y en Barcelona esperamos tener en breve un proyecto. Estamos con una residencia en Málaga que acaba de empezar las obras y tenemos proyectos en Valencia, Pamplona, Salamanca y Sevilla. Y en Portugal hemos empezado la apuesta por Oporto. Es una ciudad universitaria que nos gusta mucho y tenemos un proyecto muy interesante y nos vamos a expandir rápidamente a Lisboa y al resto de ciudades universitarias.

¿Qué planes tenéis a medio plazo?

No descartamos expandirnos a algún otro país próximamente. Uno es Italia, que tiene unos fundamentales parecidos a España. Tiene una población estudiantil parecida, de más de un millón y medio de estudiantes y una oferta anticuada y escasa para el interés que despierta.

A medio plazo para nosotros también es interesante es Latinoamérica. Países como México, Colombia y Chile tienen poblaciones estudiantiles enormes y los tenemos en el radar, pero para dentro de unos años.

Llevas más de 20 años en el sector inmobiliario español, ¿qué ha cambiado en este tiempo?

Lo que ha ocurrido es que el sector se ha profesionalizado, se ha hecho mucho más sofisticado, se convierte más en un producto financiero que en un producto inmobiliario al uso y eso genera oportunidades en tanto en cuanto el capital internacional es capaz de acercarse con una visión global al mercado que antes no había y surgen empresas que hoy cotizan en bolsa, que tienen un volumen que en la anterior etapa solo una o dos empresas consiguieron. Y también ha sido clave la regulación de las socimis.

¿Qué tendencias detectas en el sector?

Una de ellas es la apuesta por proyectos más sostenibles. Antes no era un tema que preocupase al promotor, pero ahora los fondos internacionales tienen una preocupación por la sostenibilidad y eso se proyecta en el desarrollo de la promoción.

También el propio cliente empieza a demandar viviendas con menor consumo energético, materiales reciclados y reciclables... Este tipo de cuestiones son importantes. Y desde el punto de vista del diseño creo que en los próximos años vamos a ver una revolución en el tipo de proyectos.